2024年牌照买卖合同案例（通用23篇）

买卖的目的是通过交换物品或服务来满足人们的需求和欲望。以下是一些关于买卖的名人名言，希望能给大家带来一些启示和思考。

买卖合同法案例

买卖合同法案例

这里主要是搞清当事人的具体情况、地址、联系办法等，以免出现欺诈情况；双方应向对方做详细清楚的介绍或调查；应写明是否共有财产、是否夫妻共同财产或家庭共同财产。二、标的这里应写明房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备等情况；同时还要写明房屋产权归属（要与第一条衔接）；原售房单位是否允许转卖；是否存在房屋抵押或其他权利瑕疵；是否有私搭乱建部分；房屋的物业管理费用及其他交费状况；房屋相关文书资料的移交过程。三、价款[2]及付款时间约定。一般新建的商品房及预售的商品房都是按所买卖房屋的建筑面积来计算房屋的价格，即约定每平方米建筑面积的售价为多少元，然后用单价乘以建筑面积来计算房屋所需支付的价款。旧房的买卖有时就直接约定每套房屋或每幢房屋所需支付的价款。在合同中一般要列一个付款时间进度表，买方按该进度表将每期所需支付的价款交付卖方。四、履行期限、地点、方式这里主要写明交房时间；条件；办理相关手续的过程；配合与协调问题；双方应如何寻求中介公司、律师、评估机构等服务；各种税费、其他费用如何分摊；遇有价格上涨、下跌时如何处理。五、违约责任这里主要说明哪些系违约情形；如何承担违约责任；违约金、定金、赔偿金的计算与给付；在什么情况下可以免责；担保的形式；对违约金或定金的`选择适用问题。六、解决争议的方式这里主要约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式，需要注意的是，如果双方同意采用仲裁的形式解决纠纷，应按照我国《仲裁法》的规定写清明确的条款。七、合同生效条款双方在此约定合同生效时间；生效或失效条件；当事人不能为自己的利益不正当地阻挠条件成就或不成就；生效或失效期限；致使合同无效的情形；几种无效的免责条款；当事人要求变更或撤消合同的条件；合同无效或被撤消后，财产如何进行返还。八、合同中止、终止或解除条款按照《合同法》第六十八条、第九十一条、第九十四条之规定，合同当事人可以中止、终止或解除房屋买卖合同。有必要在此明确约定合同中止、终止或解除的条件；上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务；解除权的行使期限；补救措施；合同中止、终止或解除后，财产如何进行返还。九、合同的变更与转让在此约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。十、附件在此说明本合同有哪些附件；附件的效力等。

编辑本段范本。

买卖合同法案例

出卖人：______________(以下简称甲方)。

买受人：______________(以下简称乙方)。

兹为买卖__________________机械先行试验，经双方同意订立协议如下：

第一条乙方向甲方购买后列标示机械约定先行试验后如合意时，即行成交于合同成立日起一星期内，由甲方将买卖标的物运到乙方工厂而甲方允诺。

第二条试用期间以________日为限自接到机械的次日起算。

第三条前项试用如不合时，乙方应即将机械退回以做买卖不成立。

前项退回所需运费由乙方负担。

第四条在试用期间，乙方对买卖机械有自由使用之权，而因此有所损害的乙方应负赔偿之责。但其损害系因制造欠妥，或因运输中损坏的不在此限。

第五条试用期间届满乙方不立刻表示，并将机械退还与甲方时，视为试用合格买卖应即成立乙方认诺。

第六条买卖价款议定为人民币______元整，于合同成立同时由乙方缴付保证金人民币_______元整，甲方如数收讫。如买卖成立时本保证金应充价金的一部分，如买卖不成立的由甲方全数返还。

第七条试用后乙方认为不合格，或试用尚未完毕须要继续试用时，可以向甲方请求更换或延长期间但甲方不同意时可拒绝。

第八条试用后如乙方认为合格的，应于试用期终止日起算日内将货款全部付清不得拖延短欠等情况。

第九条合同争议的解决方式：本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;也可由当地工商行政管理部门调解;协商或调解不成的，按下列第______种方式解决：

(一)提交____________仲裁委员会仲裁;。

(二)依法向人民法院起诉。

本合一式两份，甲、乙双方各执一份为凭。

出卖人(甲方)：____________。

买受人(乙方)：____________。

__________年______月______日。

关于试用买卖合同的性质，《德国民法典》、《法国民法典》和《意大利民法典》将试用买卖推定为附条件的契约，我国台湾地区“民法”将试用买卖规定为附停止条件的契约。

无论是推定试用买卖为附条件的买卖还是法律直接规定试用买卖为附条件的买卖，买受人的认可是买卖合同的成就条件，而买受人的不认可是买卖合同不成就的条件。

关于试用买卖合同的概念、法律特征及当事人双方的权利、义务和试用买卖合同的履行，我国相关法律并无明确规定，笔者根据试用买卖合同的性质并结合合同法的规定作一粗浅阐述。

试用买卖是特种买卖的一种。

试用买卖合同是指双方当事人约定，由买受人对一标的物先行试用或检验，并以买受人在约定期限内对标的物的认可为生效条件的买卖合同。

我国台湾地区“民法”第384条对试用买卖合同作如下定义：“试验买卖，为以买受人之承认标的物为停止条件而订立之契约。第385条又规定：“试验买卖之出卖人，有许买受人试验其标的物之义务。关于对标的物认可的理解，台湾学者黄茂荣有精辟论述：“所谓‘承认标的物’指买受人承认标的物之品质合于契约意旨之谓。

试用买卖合同除具有一般买卖合同的法律特征以外，还具有自己独特的法律特征：

(一)买受人对标的物先行试用或检验是买卖合同生效的前提。

在试用买卖中，买受人可以在试用期间内对标的物先行试用后决定是否购买标的物，有关试用的内容是试用买卖合同的核心内容，包括试用方式、试用地点、试用期间等等，不具有试用内容的买卖合同只能是一般的买卖合同，而不是试用买卖合同。

试用买卖合同成立后，双方当事人对标的物的买卖尚不确定，对双方不具有买或卖的法律约束力，须待买受人试用或检验之后对标的物之认可，始生买卖合同之效力。

试用买卖合同虽不具有买卖合同之效力，但有关试用的权利、义务的约定对双方当事人具有约束力。

(四)不因标的物的交付而转移所有权，标的物毁损、灭失的风险亦不发生转移。

二、试用买卖合同中双方当事人独特的权利和义务。

(一)买受人的权利。

有要求出卖人交付标的物的权利，如买受人基于试用的目的要求出卖人交付标的物的，出卖人应当转移标的物的占有于买受人;有对标的物进行试用或检验的权利，买受人对标的物的试用或检验是试用买卖合同的核心内容;试用期满，买受人有认可或拒绝认可标的物的权利，买受人对于购买或不购买标的物完全凭自主自愿的意思表示而定。

(二)买受人的义务。

买受人负有遵守试用期间的义务，买受人对标的物的试用或检验应当在试用期间内进行;买受人负有妥善试用并尽善良保管标的物的义务，应依标的物性质，选择正确地试用方法，不得对标的物造成损坏，同时买受人基于对标的物的实际占有应尽到善良的保管义务。

(三)出卖人的'权利。

有要求买受人在试用期间内试用标的物的权利;试用期间届满而买受人拒绝认可标的物，出卖人有要求买受人返还标的物的权利;出卖人有要求买受人损害赔偿的权利，试用期间，因可归责于买受人的原因导致标的物毁损、灭失的，出卖人可以要求买受人赔偿损失。

(四)出卖人的义务。

向买受人提供标的物并许可买受人试川标的物的义务;试用期满买受人认可标的物的，出卖人有将标的物所有权移转于买受人之义务。

试用买卖合同中，出卖人除了向买受人提供标的物以供试用之外，其主要履行内容通常由买受人来完成试用买卖合同的履行主要涉及到买受人的认可或拒绝及试用期间、试用地点、试用方式如何确定等问题。

(一)试用期间。

试用期间是指出卖人提供标的物于买受人试用或检验至买受人认可或拒绝认可标的物的一段时间试用期间是试用买卖合同中的重要内容，根据我国《合同法》第170条的规定：“试用买卖的当事人可以约定标的物的试用期间。

对试用期问没有约定或者约定不明确，依照本法第61条的规定仍不能确定的，由出卖人确定。

(二)试用地点。

试用地点是指买受人具体试用或检验标的物的确切地点。

关于试用地点，我国立法中没有相关规定(专门探讨也极少)。

在谈到试用买卖的问题时，通过对其概念的界定，一般认为出卖人应将标的物交付买受人试用或检验，在此暗示着试用标的物的地点似乎应该在买受人所在地，因为交付意味着转移标的物的实际占有。

但笔者认为试用地点应按以下规则予以确定：

1.遵从当事人约定。

试用地点与试用期间一样，均属于当事人意思自治的范畴，允许当人自山约定，既可以约定由出卖人实际交付标的物于买受人，任买受人白由选择适用的地点，也可以约定由出卖人提供方便场地，买受人在出卖人处试用，还可以直接约定在第三人处试用。

2.没有约定或约定不明的，按《合同法》第61条办理，如前所述，在此不再重复。

3.由买受人确定。

如果当事人双方对试用地点没有约定或约定不明，按《合同法》第61条亦不能确定的，应当由买受人确定。

因为试用买卖合同中有关标的物的试用所涉之权利系赋予买受人之权利，而试用之目的乃使试用买卖合同最终生买卖合同之效力，所以最终应由买受人根据试用的需要确定试用地点。

(三)试用方式。

试用方式首先应遵从当事人的约定，如无约定或约定不明，由双方当事人协议补充，达不成补充协议的，应按照交易习惯或标的物的性质予以确定。

(四)买受人认可。

买受人认可是指买受人在试用期间届满之前对标的物表示接受并予以购买的意思表示。

买受人做此意思表示可以在试用期间届满之时，也可以在试用期间内的任何时间，买受人认可的意思表示可以采取书面或口头形式。

(五)买受人拒绝。

买受人拒绝是指在试用期间内，买受人做出的不购买标的物的明确的意思表示、买受人拒绝是一种明示的、单方的意思表示。

一旦买受人做出拒绝的意思表示，则试用买卖不生买卖合同之效力买受人应当及时返还标的物于出卖人。

试用买卖约定试用期间买受人支付使用费的、应遵守约定，如无约定，原则上买受人不应当支付费用。

(六)买受人默示的推定。

买受人默示的推定是指在试用期满时，买受人对是否购买标的物没有做出明确的意思表示，由法律对其意思表示做出推定的法律制度。

根据我国《合同法》第171条的规定：“……试用期间届满，买受人对是否购买标的物未作表示的，视为购买”、《合同法》关于买受人默示的推定规定得不够全面，而且对于推定适用的前提界定也不够填密周全。

对此国外法律有较为详细的规定可以借鉴)如《德国民法典》第496条规定：“……如果标的物是为了试验或检验的目的交付于买受人的，则买受人的缄默视为认可。

我国台湾地区“民法”第387条第1款规定：“标的物因试验已交付于买受人，而买受人不交还其物，或与约定期限或出卖人所定之相当期限内不为拒绝之表示者，视为承认。

可见德国法和台湾地区“民法”均将标的物已交付于买受人规定为适用推定认可的前提条件。

根据试用买卖合同的特性并结合《合同法》的规定，笔者认为对买受人默示的推定应遵循以下规则进行：

1.出卖人已将标的物的实际控制占有转移于买受人的。

这时则不论标的物所处的物理位置是否发生变化，是在出卖人处、买受人处或是第三人处，试用期满买受人对是否购买未做出明确表示的，且亦未返还标的物的，应推定为购买。

因为买受人已实际取得了对标的物的占有和控制，如其不购买，则应当返还标的物。

如果买受人虽无书面或口头表示，但已以实际行动返还标的物的，应推定为拒绝购买。

2.基于约定或标的物试用的需要，出卖人并没有交付标的物的控制占有于买受人的。

这时是在出卖人占有控制的情形下由出卖人提供方便，买受人进行试用或检验的，如买受人在试用期间对是否购买未做出意思表示的，应当视为拒绝购买。

因为此时不发生标的物的返还问题，而如买受人存在购买的意思，则必然做出明确的意思表示并要求交付标的物转移占有及取得所有权。

此时，买受人未做出明确的意思表示的真实意思即是拒绝购买。

我国《合同法》对此未作规定，我国台湾地区“民法”对此规定较为详细，台湾地区“民法”第387条第2款规定：“买受人已支付价金之全部或一部，或就标的物为非试验所必要之行为者，视为承认”因为在试用期间，买受人对标的物并无处分的权利，如果其从事试用以外的行为，例如将标的物出租或者出卖等处分行为，应当视为买受人对标的物表示认可，应推定其购买。

买卖合同中交易习惯的适用案例

集资房买卖合同相关案例

今天本站小编将与大家分享：集资房。

相关案例，具体内容如下，仅供大家参考。

【基本案情】。

20xx年，被告冯某购得广西区某局下属单位集资房一套，20xx年原被告签订“房屋买卖协议”一份，约定：被告自愿将广西区某局某某号集资房一套以拾壹万伍仟元的价格卖给原告邓某，付款方式为原告先支付被告人民币拾万元整，剩余壹万伍千元在被告协助乙方办理好房屋过户等相关手续后，一次性付清。同时约定，《协议》签订之日起房屋所有权归原告所有，房屋取得产权证后，被告应将房屋过户到原告或第三人名下，合同签订当天原告支付贰拾万元购房款，被告交付原告使用至今。20xx年被告为该房办理产权证后，拒绝为原告办理房产证过户登记手续，原告起诉到法院。

原告诉称：房屋买卖协议是个人自愿签订，双方已依约履行了交付房屋和支付房款的义务，并且原告对该房占有、使用，至今已有五年余。被告不能因为房价涨了，周边交通便利了，随便说房子不卖就不卖了，房屋买卖协议未违反法律规定，系真实意思表示，双方均应受其约束，本着诚实信用的原则，被告应立即为原告办理房产证过户登记手续。

被告辩称：签订协议时，尚未领取权属证书，违反了《城市房地产管理法》第三十七条第(四)、(六)项的规定，购房合同属于无效合同，应由双方互相返还因无效合同所取得的财产，并按双方过错大小各自赔偿对方损失，同时提起反诉，要求确认协议无效，赔偿因合同无效所遭受的房租损失。

【审理结果】。

一审判决：房屋买卖协议无效，原告返还房屋，支付房屋租金损失，被告支付房屋差价损失，驳回其他诉讼请求。

二审判决：被告在一个月内协助原告办理诉争房产的过户登记手续，驳回其他诉讼请求。

【律师评析】。

本案双方当事人争议的焦点是房屋买卖合同是否有效。

从现行法律规定来判断合同的效力。根据《合同法》的相关规定，承诺生效时，也即双方当事人意思表示达成一致时，该合同即成立，依法成立的合同，自成立时生效，但法律另有规定的除外。关于《城市房地产管理法》第三十七条规定，笔者认为，从该法立法目的分析，是为了国家对房地产市场的管理和监督，减少交易纠纷，应当认为，第三十七条第(四)、(五)、(六)项的规定属于管理性规范而非效力性规范。只有效力性强制性规定的违反，才认定为《合同法》第五十二条第(五)项：“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同是无效合同;从确认合同有效和无效可能导致的后果来分析。如确认合同有效，则保护了买受人即原告的期待利益，却妨碍了房屋管理部门对房屋的正常管理秩序，如确认合同无效使买受人的期待利益无法得到保护，危害了交易安全。

法官在考虑如何处理本案时可能进行了如下的利益衡量：如果仅考虑签订房屋转让合同时未取得权属证书一个因素，鉴于在起诉前被告已取得产权证且原告已在诉争房屋居住多年，判决房屋转让合同有效并继续履行合同更公平，也更符合法律精神。

应当指出，作为当事人一方，如果对合同效力产生疑问，主张合同无效并不是唯一可取的办法，应当视案情、选择行驶合同解除权、撤销权等手段，保护自己的合法权利。从保护当事人利益的价值取向上分析，主张合同无效的往往是不守信用一方。诉讼中通常以自己的行为违反了法律规定或者自己的行为已构成欺诈等为由，试图通过合同无效，返还正在不断升值的房屋。出卖人的这种请求得到满足的话，不仅会严重损害买受人的利息，也是对诚信原则的极大挑衅。

安置房、商品房、经济房我们听的比较多，那什么是集资房呢?集资房的概念与前者有很大区别。所谓集资房，是指由国家向单位划拨土地进行住房建设，国家给予部分减免，单位再向职工募集部分或全部资金而修建的住房。如一些学校、政府单位、企业职工住房。这种集资房价格便宜，约为普通商品房的一半，所以最适合消费金字塔最底层的工薪阶层。

我们购房无非是想要拥有房子的所有权，所以选择购买集资房的朋友了解集资房有房产证吗是很有必要的。从集资房的定义我们不难看出，集资房是为解决员工住宿问题而修建的低价房，集资房的责任是由政府、企事业单位、职工三者共同承担的，而修建集资房的用地为国家划拨，整体产权是归企业所有，职工购买的只是使用权，故集资房没有独立登记的房产凭证，出资人也就是购房者是没有房产证的。所以业内认为，集资房是合理不合法的。

此外，集资房往往比较难成规模，由于是集资，有时由于资金问题，可能造成工期延时，不能按时交房，甚至停止修建。且集资房大多做工粗糙，配套不完善、也没有正规的物管公司，也就和毛胚房差不多，使用中还会出现很多质量问题。若出现问题，也没有受理方，因集资房无完善法律手续，所以不受法律保护。而商品房获得的是土地出让所有权，由房地产商独立开发的一种产品，商品房的买卖属于完全的市场经营行为，受法律保护的。

合同范本。

是不合法的，这种所谓的集资房买卖合同范本是由开发单位和村委会联合印制的，且现在的集资房开发单位多数无开发资质，所属集资房项目也大多没有经过正规的报建程序，只是想以此来牟利。如果售楼员给出集资房买卖合同范本，大家一定要看清楚，并询问、查看开发商所持有的证件。

了解了什么是集资房以及集资房买合同范本，最后小编想要提醒大家，毕竟买房是一件人生大事，且花费对困难家庭来说还是一笔很大的开销，所以大家购买时一定要考虑清楚，各种可能出现的风险，认真检查所谓的集资房买卖合同范本，不要上当受骗。

买卖合同法案例

大型成套设备买卖是以成套机器设备买卖为基本内容，涵盖货物贸易、技术贸易和服务贸易的综合贸易形式。

其中，不仅是将各种复杂的机器设备装配成套，而且还包括专利技术、专有技术的输出，以及工程、物资、劳动力的输出。

因此，大型成套设备的买卖通常由一份主合同和若干份从合同以及附件构成。

大型成套设备买卖的主合同规定交易的最主要条款和条件，以及买卖双方的最主要权利和义务，通常包括：设备的型号、性能、价格、付款方式、运输、包装、单证、交货及验收程序、质量保证、违约责任、不可抗力、争议解决、适用法律等等。

这些主要条款都需与从合同及附件一起结合适用。

2、技术附件。

除主合同外，大型成套设备的买卖合同会将设备的性能、规格和技术指标等作为合同的首要附件。

这类技术附件实质上是对合同项下卖方品质担保义务的细化，其中规定的技术标准或参数等是评判设备质量是否符合合同要求的重要标准，直接关系到对卖方供货是否违约的评判。

但是，由于订立合同时，双方通常将注意力和谈判的重点放在付款、交货、验收等主合同条款上，技术附件往往得不到应有的重视。

尤其是当大型设备由若干部分组成，各个部分的技术指标比较繁杂时，当事人有可能没有逐条细致地审查，以致有关条款规定比较笼统模糊，或者附件条款之间、附件与主合同条款之间存在冲突。

如果当事人依赖交货后的检验，而在订立合同时未对技术附件加以细致审查和明确约定，有可能给未来的检验埋下隐患。

例如，由于技术条款对于部件规格约定不明，卖方有可能以价格昂贵的大规格零件定价，而以真正适合买方生产能力的小规格零件交货，买方支付了高价，却没有可依据的规格标准，无法在检验中提出异议，卖方因未违反对设备性能的承诺和保证而不需承担任何违约责任。

3、设备的设计。

很多时候，大型成套设备是根据买方的特殊生产需求定做的。

卖方有时需要根据买方提供的设计图纸和技术参数进行制造;有时设计工作也会委托卖方完成，经买方确认后进行制造;或委托由买方认可的第三方设计，卖方根据第三方的设计进行制造。

在这种情况下，合同附件就会包含买方提供或确认的设计图纸、设计方式，或列明买方的生产规模、成品规格及产能需求等。

如果据此制造出来的设备最终无法使用，或无法产出合格成品，或无法满足买方要求的生产能力，就有可能是设计方面的瑕疵导致的。

对于设计是否存在瑕疵，设备制造是否与设计相符，以及哪一方当事人应对设备在生产运转中发生的故障负责等，都首先有赖于合同及其附件的明确约定，以及对有关条款的解释。

如果合同对于设计瑕疵及由此导致的违约责任没有约定或约定不明，发生纠纷时，当事人之间的责任划分将比较复杂和困难。

4、基础工程。

由于大型成套设备往往自成一个独立体系，需要专门建造基础设施为其运转提供空间、动力和原料。

因此对于基础工程的建设要求也是大型成套设备买卖合同常备的附件之一。

由于设备的运行使用系在买方工厂所在地进行，故多数情况下，基础工程的建设由买方自行承担或委托第三方完成，卖方负责提供参数要求，例如安放设备的台架的尺寸、水电接驳、压力要求等。

在实践中，如因设备无法正常运转或无法达到合同约定的性能指标而产生争议，卖方最常提出的抗辩之一就是基础工程不达标，如电压不稳、水质不纯等。

如合同对基础工程应达到的指标约定不明，则就设备是否存在瑕疵、以及何方应对此承担责任的认定将变得更加困难。

此外，基础工程的建设进度也直接影响着设备的验收交货、质保期和/或索赔期的起算等对买卖双方的权利义务至关重要的事项。

基础工程未能按期完工，将可能致使买方遭受重大损失。

如基础工程系委托给第三方完成，则对于买方所遭受的损失，若超出负责工程建设的第三方在建设时所能够预见到的金额，则该第三方对超出部分不应承担责任;但要求根本没有过错的买方承担该部分损失，无疑也是不公平的。

故在合同没有明确约定的情况下，第三方将在何种范围内对买方因工期延误而遭受的损失承担赔偿责任，将成为双方争议的核心。

5、金融工具。

由于大型成套设备买卖所涉金额巨大、交货批次多、时间长等特点，往往不是一次性付款，而是分期、分阶段付款。

故此，对于卖方而言，为了预防风险，其往往会要求买方提供可分期付款的跟单信用证、见索即付的银行保函或其他形式的担保，以保障款项的按期支付。

另一方面，为确保卖方履行合同义务，买方也会要求卖方以备用信用证或见索即付的银行保函等方式提供必要的履约担保。

在当事人提供履约担保的情况下，相关信用文件或担保合同也会成为大型成套设备买卖合同的附件和组成部分。

在主合同签订时，备用信用证/银行保函等格式，往往被列为主合同的附件。

虽然《国际备用信用证惯例(internationalstandbypractices)》、《见索即付保函统一规则(uniformrulesfordemandguarantees)》等国际惯例已得到广泛适用，但由于各国金融体制、法律规范和操作惯例的差别，一方提出的担保格式不一定能够被另一方国家银行所接受，或担保需经过一定的审批或登记手续才可产生法律效力。

如事先未加审查，在履约过程中有可能难以实现相关担保，使当事人因此遭受损失。

对提供担保的一方而言，如无法出具与合同附件所列格式相同且有效的银行保函，则可能构成违约;对另一方而言，如一方出具的保函因格式不符而无法在本国承兑，其权利的实现会面临额外的成本和障碍。

因此，缔约过程中，当事人应尽可能就保函格式及效力咨询本国银行及相关主管机构审查确认，最终讨论确定一个双方银行都能接受的方式，以免日后争议。

6、技术许可、劳务输出及人员培训。

由于大型成套设备的运转需要特定的技术人员进行正确操作，因此大型成套设备买卖合同也会经常附有技术人员服务合同(即劳务输出)和人员培训合同。

另一方面，由于设备上有可能附有专利、商标、专有技术等具有商业价值的知识产权，大型成套设备的.买卖合同往往还会附有知识产权许可使用合同以及保密协议等。

这些合同附件直接关系着大型成套设备的实际使用、正常运转，是影响大型成套设备买卖交易能否顺利完成的重要依据。

当事人应审查这些合同附件是否约定充分、详尽，并确保妥善履行。

二、交货及验收。

由于大型成套设备通常由多个部分组成，往往是按照装配顺序，边生产、边交付，在合同履行过程中会发生多次交货、安装和验收。

从设备交货到验收，通常会经历如下几个阶段：

1、检验。

设备在制造工程中，买方一般会来工厂检验，有些买方还会派员全程指导卖方制造。

设备的检验还有是在到达目的港后由买卖双方联合进行开箱检验。

在包装完好的情况下，如检验发现设备存在损坏、缺陷、短少或不符合质量标准和规格的情况，买方有权要求买方修理、更换、补供或赔偿。

如是运输中发生的问题，则需向承运人或保险公司索赔。

有时，为稳妥起见，买方也会在设备生产完毕后或发货前，派员到卖方工厂或发货港对设备进行装船前预检。

买方也会委托专业第三方检验机构出具报告，才可装船。

2、安装。

当在现场的基础工程建造完成，整个设备或可独立运行的部分设备运抵买方工厂，具备安装条件后，将进行设备的安装，并对设备的水电连接、压力水平等进行测试。

3、机械试车。

安装竣工后进行机械试车，即设备空转运行，以检查设备是否能够正常运转。

4、投料试车及性能考核。

在机械试车后，买卖双方将会约定一个时间开始投料试车。

这是对设备进行验收的最重要环节。

投料试车通常会不间断地运行一段时间，如一周或一个月，期间对设备进行性能考核，以检验设备是否能够持续地生产出合格的产品，以及是否能够达到并保持约定的技术参数和生产能力。

房地产买卖合同参考案例

买卖合同法案例

1：对格式条款有两种以上解释的，应该作出不利于格式条款提供方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应采用非格式条款。（合同法第41条）。

2：合同无效的法定情形。

一：一方以欺诈胁迫的手段订立合同，损害国际利益（只有损害国家利益才无效）。

二：恶意串通损害国家集体或第三人了利益。

三：以合法形式掩盖非法目的。

四：损害社会公共利益。

五：违反法律、行政法规的强制性规定。

买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第10条。

3：先履行抗辩权：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。（合同法第66条）。

4：合同法定解除：当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。（合同法94条）。

5：违约金：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少。（合同法第114条）。

6：定金：给付定金一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金一方不履行约定债务的，应当双百返还定金。定金应当以书面形式约定，定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额不得超过主合同标的额的20%。（合同法第115条）。

7：因合同关系以外第三人的过错，致使主合同不能履行的，适用定金罚则。受定金处罚的一方当事人，可以依法向第三方追偿。（合同法第115条）。

8：解决合同争议的途径：当事人采取仲裁方式解决纠纷的，应当双方自愿，达成仲裁协议。没有仲裁协议，一方申请仲裁的.，仲裁委员会不予受理。当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉的，人民法院不予受理，但仲裁协议无效除外。不能仲裁的事项有：婚姻，收养，监护，抚养，继承纠纷；依法应该由行政机关处理的行政争议。（合同法第128条）。

9：赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。（合同法第186条）。

10：赠与的法定撤销：

一：严重侵害赠与人或者赠与人的***属。

二：对赠与人有抚养义务而不履行的。

三：不履行赠与合同约定义务。赠与人的撤销权自知道或者应当知道撤销原因之日起一年内行使（合同法192条）。

11：民间借贷利率：最高不得超过银行同类贷款利率的4倍（包含利率本数），超出此限度的，超出部分利息不予保护（合同法第211条）。

房屋买卖合同纠纷答辩状案例

高三的学生应该是这样的。

大哲学家苏格拉底有一天给他的学生上课。他说：同学们，我们今天不讲哲学，只要求大家做一个简单的动作，把手往前摆动300下，然后再往后摆动300下，看看谁能每天坚持。过了几天，苏格拉底上课时，他请坚持下来的同学举手，结果，90%以上的人举起了手。过了一个月，他又要求坚持下来的同学举手，只有70%多的人举手。过了一年，他又同样要求，结果只有一个人举手，这个人就是后来也成为了大哲学家的柏拉图。甩手固然甩不出一个哲学家，但在那些人们看似平淡、枯燥的重复中，柏拉图能认准目标、执着追求、始终坚持，相反那些目标游移、耐不住寂寞、不能持之以恒的人是很难有大的作为的。

有一个法国谜语，也是一道的数学推理题，叫“荷花塘之谜”是这样说的：如果池塘中有一朵荷花，每天的面积扩大两倍，30天后就会占满整个荷塘，那么第28天的时候荷塘里会有多少面积的荷花?我们可以算出来：从四分之一面积扩大到整个面积需要两天，也即第28天，荷塘里会有四分之一面积的荷花。

题目很简单，但它背后蕴含的道理却不简单。对每一朵荷花而言，它们的变化速度是一样的，在第29天到来之前，它们费心尽力，也只完成目标的四分之一;而最后的两天却如有神助，拓展了绝大多数。

其实我们生活中的许多事情的发展变化都是这个道理。量的积累达到一定的程度才会发生质变的飞跃的。而这个量变的积累过程是艰苦的缓慢的，是一定要学会持之以恒、循序渐进的，要远离浅尝辄止，千万别奢望一步登天!越是接近顶峰，就越是困难重重;越是到了高三，学习就越不容易。拿破仑有句名言：“当最困难的时候，就是离成功不远了。”第29天，也许是最困难的时候，但也正是离成功最近的时候，只有努力坚持，只有对目标锲而不舍地追求，才能迎来荷花满塘。我们在紧张的备考中，要胸怀自己的目标，凭每日细小的进步和成功去创造高考的辉煌，驽马十驾，功在不舍;牛步虽迟，可达千里!行百里路半九十，让我们谨记：不要输在第29天。

高三这一年，注定是乏味的，劳累的，甚至是痛苦的。到了高三才能真正体会到什么叫夜以继日，什么叫收效甚微，什么是屡战屡败，什么是屡败屡战。面对挫折，选择放弃还是坚定不移地继续前行，取决于你对成功的向往与渴望，取决于你的执着与顽强。成功是蕴含在失败的苦闷和不懈奋斗的汗水中的。在失败面前要学会坚强，要有斗志和勇气，才可以享受到真正的奋斗的乐趣。我们要与自己的胆怯与懦弱、虚荣与懒惰战斗。我们每个人都有潜在的力量，只不过被时间埋没，被意志影响，被习惯消磨了。有这么一个故事：在大海上，有一片礁石，在礁石的背面，风平浪静，藏在其中的珊瑚虫显得死气沉沉，毫无生机，而且死亡率极高;在礁石的外面，巨浪翻滚，生存于此的珊瑚虫却显得生机勃勃，光彩夺目，并快速地生长繁殖。巨浪的冲击无疑就是珊瑚虫生存的必要条件。人在一定的程度上与珊瑚虫是一样的，也需要冲击、磨擦、锻炼，高考是我们成长道路上第一次大的考验，经受住了这次考验，你也将像珊瑚虫一样光彩照人。高三会有许多不如意，同学们，当你笑的时候,全世界的人都在和你一起笑;当你哭的时候,全世界只有你自己在哭!欢乐可以同享,而痛苦必须你自己勇敢坚强地承受，即使最爱你的父母也替代不了你，也没有办法。你一定要把它看成是历练生命的机会，要义无反顾地迎上去。只有走好高三，羽翼才能丰满，才能振翅高飞。

最慢的学习方法，就是最快的学习方法;最笨的学习方法，就是最聪明的学习方法;最踏实的学习方法，就是最有效率的学习方法。每天按照计划去做，要始终严格要求自己，把规范当作一种习惯。要重视细节，最忌眼高手低，一看就会，一做就错。

俗话说：熟能生巧。想要考得好，就得多做题。卖油翁的故事，同学们耳熟能详，“此无它，唯手熟尔。”贝克汉姆的球技很好，怎么练出来的呢?方法也很简单，就是在整个球队集训完之后，他一个人再练半个小时，一脚一脚的冲着球门踢。想取得成功，方法只有一个，就是一次一次反复地去做，一直做到娴熟自如，没有人比得上你，你就是领军人物。

四、要讲方法、摸规律。

高三是宁静而寂寞的，因为少了欢声笑语，少了丰富多彩，少了悠闲、逍遥和惬意，而这恰恰是我们需要的。岂不闻：宁静致远，淡泊明志，专心致志，心无旁骛吗?环境的安静是我们读书所需，心灵的安静更是读书所需。更何况这种寂寞与安宁又是相对而言的。在别人眼里你也许是寂寞的，但你身处其中，自有别人看不到的风景：基础的日渐扎实，知识的日趋丰富，能力的飞速提高，思维的缜密成熟。纷乱的智慧之光得以聚焦，模糊的意识观念日益清晰，混乱的知识结构走向有序。我们思考着，摸索着，拨开了迷雾，渐渐的，眼前展开了一个开阔的天地，我们豁然开朗。胸中绘无限景致，心头挂欢声笑语。还有什么比这更令人激动、快乐和幸福的?只不过如今我们拥有的是与以往不同的深层次的快乐和幸福。

起早不贪黑，贪黑不起早。每天中午要睡一个午觉，虽然很奢侈，但是很有必要。美国陆军训练所有一句话，“记住你不是超人。”我们同样也要记住这一点，我们不是超人。我们应该及时调整状态，应该及时的休息，并且还要学会随时随地休息。英国的前首相丘吉尔，参加过战争，当过战地记者，学过油画，指导英国人获得了二战的胜利，一年中写了许多的著作，获得了两次诺贝尔奖。问他是什么能够让他的精力始终这么充沛，他回答：“能够坐的时候我绝不站着，能够躺着的时候，我绝不坐着。”说的就是要时刻的注意休息，以便自己在真正需要工作和学习的时候，全部的投入。

房地产买卖合同参考案例

（合同编号：________________）。

甲方（转让方）：

姓名：

国籍：

身份证号码：

护照号码：

居住地址：

委托代理人：

姓名：

国籍：

身份证号码：

护照号码：

地址：

邮政编码：

电话：

乙方（受让方）：

姓名：

国籍：

身份证号码：

护照号码：。

居住地址：

委托代理人：

姓名：

国籍：

身份证号码：

护照号码：

地址：

邮政编码：

电话：

根据国家和省法律、法规和有关规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上就下列房地产买卖达成如下协议：

第一条买卖房地产情况。

甲方拟将位于________________________的房地产（房屋平面图见附件一）转让给乙方。乙方对甲方拟转让的房地产作了了解，愿意购买该房地产。

该房地产共用自用（）土地使用权面积为______平方米，土地使用权类型为______，房屋建筑面积为______平方米，其中套内：整层内：的建筑面积为平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为平方米（以上面积均以《房地产权证》登记的面积为准）。该房地产甲方于______年____月____日向申请产权登记，领取了《房地产权证》，证书号码为______，房地产权共有（用）证号码为______。

第二条买卖房地产价格、付款方式。

甲、乙双方议定该房地产交易总金额为（______币）____仟____佰____拾____万____仟____佰____拾____元整。乙方应于合同签订后天内支付甲方定金（币）____仟____佰____拾____万____仔____佰____拾____元整。

乙方于年月日前支付第一期房款（币）____仟____佰____拾____万____仟____佰____拾____元____整。

乙方于年月日前支付第二期房款（币）____仟____佰____拾____万____仟____佰____拾____元____整。

最后一期付款（币）____仟____佰____拾____万____仟____佰____拾____元整，在办理好转让手续并核发新的《房地产权证》时付清。已付定金将在最后一期付款时冲抵，付款方式：现金：支票：汇款：：。

第三条登记过户手续办理。

本合同签订之日起三十日内，甲、乙双方应携带有关资料____________到办理过户手续。乙方支付最后一期购房款时，甲方应同时将办理过户后的《房地产权证》交付给乙方。

第四条房地产交接。

双方同意于______年____月____日由甲方将该房地产交付给乙方使用。

第五条权利保证约定。

甲方保证上述房地产没有产权纠纷和财务纠纷或其他权利限制，若发生买卖前即已存在任何纠纷或权利障碍的，概由甲方负责处理，并承担相应法律责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。

第六条违约责任。

甲方决定中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时，作甲方中途悔约处理，本合同即告解除，甲方应在悔约之日起七日内将所收定金及购房款退还给乙方，另赔偿乙方（币）____仟____佰____拾____万____仟____佰____拾____元整的违约金。

乙方决定中途不买及逾期15天仍未付清应缴购房款时，作乙方悔约处理，本合同即告解除，乙方所交定金，甲方不予退回，已付购房款甲方在七日内退回乙方，另赔偿甲方（币）____仟____佰____拾____万____仟____佰____拾____元整的违约金，由甲方在乙方已付房款中扣除。

第七条税务承担。

办理上述房地产过户所需缴纳的税费，由甲、乙双方按规定各自负责。

第八条合同争议的解决方法。

本合同履行过程中如发生争议，双方应及时协商解决，协商不成的，按下述第____种方式解决：

1、提交______仲裁委员会仲裁。

2、依法向人民法院起诉。

第九条合同未尽事宜处置及生效。

本合同未尽事宜，双方可协商签订补充协议（附件二），刊、充协议与本合同具有同等法律效力。

第十条本合同保存。

本合同一式三份，甲、乙方双方各存一份，当地房地产管理部门存一份。

出卖人（签章）：

买受人（签章）：

法定代表人：

法定代表人：

委托代理人：

委托代理人：

（签章）（签章）。

____年____月____日____年____月____日。

国际货物买卖合同案例及分析

一、产品描述：

苯乙烯（sm）是石油化工的基本原料，用来生产各种合成树脂，如通用级聚苯乙烯（gps），高抗冲聚苯乙烯（hips）、可发性聚苯乙烯（eps）、abs、mbs及各种改性聚苯乙烯树脂等，广泛用于汽车制造，家用电器和玩具制造等工业部门。苯乙烯和丁二烯制成的丁苯橡胶大量用于轮胎制造，丁苯胶乳则用于纺织和造纸，丁苯嵌段共聚物sbs热塑性弹性体用于制鞋等轻工领域。

目前工业化的苯乙烯生产技术主要有乙苯脱氢法、环氧丙烷联产法及裂解汽油抽提苯乙烯三条路线。乙苯脱氢法是目前国内外生产苯乙烯的主要方法，世界上90%的苯乙烯都是通过乙烯、苯烷基化法生产乙苯，乙苯再催化脱氢生产的。我国苯乙烯生产大多采用乙苯脱氢法。

二、中国苯乙烯供应分析：1、国内供应商简况：

图表1：国内生产企业产能及产量统计。

图表2：-扩产统计表。

2、进口情况：

图表3：苯乙烯进口来源国分析。

韩国和日本对于中国苯乙烯业而言是两个重要的供应国，但随着中东地区的新装置陆续投产，自中东地区的供应量呈现逐渐增长趋势，而东北亚的日韩等国对中国出口量相应缩减。20中国自韩国与日本的进口量在179.8万吨，占进口总量的49.84%。年中国自中东地区的进口量达到了117万吨，这也使得中东地区成为中国另一大苯乙烯资源供应地区。主要的增长来自于伊朗，由于伊朗石化产能为60万吨/年的苯乙烯装置今年开工较为正常，使得2011年来自伊朗的进口货源成倍增加。同时，沙特雪佛龙77.7万吨/年苯乙烯装置开工稳定，从而使得沙特地区对中国的出口量保持稳定。

三、苯乙烯需求分析：1、按应用领域分析。

图表4：苯乙烯主要应用领域。

据统计，2011年中国苯乙烯下游需求保持增长，但整体增速有所减缓。在苯乙烯的下游产品中，消耗最大的依然是eps、ps和abs这三大行业。

2、按地域分析：

图表5：苯乙烯主要应用的地域。

华东地区仍是中国苯乙烯的消费重地，2011年统计当地下游需求总量在503.0万吨，占全国总量的60%以上。华南地区的苯乙烯消耗量仅次于华东，约在140.0万吨，占总量的17.6%。

四、苯乙烯市场分析。

截至20底国内苯乙烯装置产能达到668.5万吨/年，20底将扩产至774.5万吨/年。按照75%的开工率测算，20国内苯乙烯产量在500万吨至580万吨之间。

由于全球金融动荡的影响，海外需求不佳，加之人民币持续升值均给中国的出口产业施加重压。另一方面，中国国内房地产市场新一轮政策影响尚未完全显现、家电下乡等需求刺激政策效力减弱。这些均给中国的苯乙烯行业造成了不同程度的阴影。不过中国苯乙烯市场有着庞大的下游需求总量，经济的发展为苯乙烯需求的增长提供了保障。从表观需求来看，自年以来，中国苯乙烯市场以每两年100万吨的增长量，由20的400万吨增加至2011年的800万吨，除因金融危机国内需求大幅下降以外，其他每年的增长率都在5%-10%之间。特别是、和，这三年的年均增长率都基本超过了15%。预计年中国的苯乙烯行业需求将维持增长，全年表观需求量预计将达到900万吨。

进口方面：年中国苯乙烯全年总进口量在334万吨左右，较2011年的360万吨减少了24万吨。预计2013年中国苯乙烯全年总进口量在360万吨左右，恢复至2011年的水平。

0.00。

207月1日。

800.00。

207月1日。

2011年7月1日。

2012年7月1日。

2013年7月1日。

图表6：纯苯、乙烯、苯乙烯外盘走势对比图。

小产权房买卖合同纠分案例

所谓小产权房屋是指经过合法审批在农村土地上开发建设的住宅房屋。如果从土地的性质对房屋进行划分，可以分为，在农村土地上开发建设的房屋就是小产权房屋，在国有无偿划拨土地上开发建设的房屋就是经济适用房，在国有出让土地上开发建设的房屋就是商品房。这里给大家分享一些关于小产权房买卖合同纠分案例分析，希望对大家有所帮助。

在上海市奉贤区__镇新民村(曾用名“__村”)，短短几年间，就有约80多户村民卖掉了宅基地上的小产权房，而买家多为上海市区居民，现众多卖房村民后悔了，纷纷向法院起诉诉求当年交易合约无效、收回房屋。

3月30日，奉贤区人民法院第二次开庭审理相关案件，但尚未作出判决。据本报记者独家获悉，仅整个__镇地区类似的小产权房交易不下千户，更多的交易双方都在关注着这几桩案子的判决结果，但关于小产权房纠纷目前尚无专门的法律可以完全适用，法院的压力也在于此。

奉贤区__镇__村的大量小产权房买卖，集中发生在2002年前后。邹__夫妇称，他们2002年经朋友介绍先后购买了__村230号、242号两套小产权房。原房主现要求收回房屋已并向法院起诉。

据邹__介绍，他们先后以6.5万元和3.6万元分别购买了两套小产权房，单套建筑为200-300平方米，一套居住，一套用作夫妇俩开办的木器工艺品雕刻厂的工作场地。当年邹__是将自己居住在__地区产权房卖掉，用以支付两套小产权房的房款。“若被收回，经济损失不言而喻，更重要的是，我们就没有了住处。”

据记者了解，目前，除了邹__夫妇两套小产权房的纠纷外，还有包括__村241号、爱民村315号、__村1423号等小产权房，原卖房村民已经向法院提起“要求协议无效、原价收回房屋”诉讼。

村民试图收回房屋的原因，除了小产权房确实在这几年中升值明显外，另一个不容忽视的原因是，上海郊县近几年大规模动迁推进迅速，奉贤区也不例外，动迁补偿显然是各方最为关心的利益所在。

除了可能存在的动迁因素外，小产权房买卖炒作本身在当地也相当盛行。

另据邹__等购房者的联名信陈述，要赎回房屋的村民有着共同的特点：卖掉农村房子后都在城镇买了商品房;都另有其他宅基地建房出租;想原价赎回已售小产权房，并准备再次以高价出售。

“小产权房炒卖的市场不小。”一位曾经运作过小产权房交易的资深中介人士告诉记者，随着城市商品房价格不断上涨，越来越多城市居民丧失了购买普通商品房的能力，而居住困难又实际存在，不少市民会将目光转向尽管性质不同但相对价格便宜的小产权房，解决居住问题。

记者在采访中也发现，除了上述为居住问题退而求其次的小产权房买家外，也有不少专业炒作小产权房的买家进行倒卖。还有一部分买家则是奔着未来的拆迁补偿投机小产权房。

而作为业出售小产权房的当地村民一方，相当一部分村民已实际脱离农村生活，或已经在城市买房或打算在城市买房需要资金，出售小产权房是不少人的选择。

公开的秘密是，不止上海，类似的情况在全国许多地方也存在，随后的纠纷也极为类似。

邹__夫妇当年买的小产权房，均由双方签订房屋买卖合同，并据其提供的材料，还有当地相关属于政府部门出具的见证书。

在2002年签订相关的房屋买卖合同上，交易的原因表述为“为调剂房屋余缺，双方自愿达成房屋交易”，合同正本三份，买卖双方和见证处各执一份，副本二份，送房屋管理部门及规划部门备案。

当年出具见证书的是__镇法律服务所，并有该所见证收费的专用收据。据邹__表示，当年其他的大部分小产权房买卖，都是经过类似的方式实现的。

但现在看来，这样的交易合同和见证，其法律效力尤为有限。背后的真正原因，或许就在于类似的小产权房纠纷，缺乏专门的法律可以参考。

在上海，唯一让这一系列小产权房纠纷有针对性法律参考的材料，是2004年初由上海市高级人民法院一份“关于印发《关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》的通知”(沪高法民一20044号)文件。邹__夫妇认为纠纷适用于该意见的第二条“对于将房屋出售给本乡(镇)以外人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。”另外，根据第四条“对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维持稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住和使用该房屋的权利”，同样也不应收回房屋。

记者了解到，北京市高院的一份针对小产权房纠纷的会议纪要也指出“要全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失”，避免单纯判决腾退房屋造成“案结事起”的后果。

据了解，法院方面从调解出发，曾提出“房屋使用协议维持现状至动迁为止，一旦动迁，宅基地土地补偿费归原卖房村民所有”的意见，但尚未落实。

1、最高人民法院。

《最高人民法院关于印发全国民事审判工作会议纪要的通知》(法办[2011]442号)第15条明确，在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售，应当依据合同法第五十二条和土地管理法第四十三条规定，认定该买卖合同无效。将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力;出售给本集体经济组织成员的，应当符合法律、行政法规和国家政策关于宅基地分配、使用条件的规定。

另外，值得关注的是，《全国民事审判工作会议纪要》(2015年4月征求意见稿)第35条也明确“对于宅基地流转处于非试点地区的，农民出售其宅基地上的房屋给城市居民或者出售给不同农村集体经济组织成员，该房屋买卖合同一般应认定无效。”

2、各地高级人民法院。

根据《北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》(京高法发[2004]391号)、《北京市人民法院民事审判实务疑难问题研讨会会议纪要》(2006年9月14日)，对于农村房屋买卖合同纠纷的处理，北京高院确立了以认定无效为原则、以认定有效为例外的司法裁判尺度。具体说来，买卖双方都是同一集体经济组织的成员，或者诉讼时买受人已经户口迁入所购房屋所在地的集体经济组织的，可以认定合同有效;对于1999年1月1日《土地管理法》修订之前，将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的，亦可认定转让合同有效。除此之外，农村房屋买卖合同原则上应认定无效。

根据《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》(2012年3月5日)第13、14条之规定，城镇居民、法人或其他组织购买农村集体所有土地上建设的房屋签订的房屋买卖合同应当认定为无效合同;除非买受人在一审法庭辩论终结前取得出卖人所属的农村集体经济组织成员资格且符合其他购买条件，非同一农村集体经济组织成员之间签订的房屋买卖合同，也应当认定为无效合同。

根据《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》(粤高法发[2001]42号)第12条之规定，当事人将农村村民住宅建设用地转让、出租或以合建形式变相转让农村村民住宅建设用地而签订的合同，一般应认定无效。

根据《上海市高级人民法院民一庭关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》(沪高法民一[2004]4号)，对于发生在本乡(镇)范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，认定为有效;对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定为有效;对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员，未经有关组织和部门批准，合同尚未实际履行或购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理;对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维持稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住和使用该房屋的权利。

1、一方以欺诈、胁迫的手段订立的合同，损害国家利益的。

国家利益具有至高无上的地位，一方的欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的，那必然是无效的合同。如果没有损害国家利益而只是损害了合同相对人的利益，则根据《合同法》5条的规定只能是可变更或撤销的合同。

2、恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益的。

恶意串通的合同是指双方当事人非法串通在一起，共同订立某种合同，造成国家、集体或第三者利益的损害。由此可见，行为人的行为具有明显的不法性，据此可以将其作为违法合同对待。

这种合同的特点主要包括：

(1)，当事人出于恶意。恶意是相对于善意而言的，即明知或应知某种行为将造成对国家、集体或第三者的损害，而故意为之。双方当事人或一方当事人不知或不应知道其行为的损害后果，不构成恶意。当事人出于恶意，表明其主观上具有违法的意图。

(2)，当事人之间互相串通。互相串通，首先是指当事人都具有共同的目的，即都希望通过实施某种行为而损害国家、集体或第三者的利益。共同的目的可以表现为当事人事先达成一致的协议，也可以是一方作出意思表示，而对方或其他当事人明知实施该行为所达到的目的非法，而用默示的方式表示接受。其次，当事人互相配合或者共同实施了该非法行为。在恶意串通行为中当事人所表达的意思是真实的，但这种意思表示是非法的，因此是无效的。

3、以合法形式掩盖非法目的的。

以合法形式掩盖非法目的是指当事人实施的行为在形式上是合法的，但在内容上和目的上是非法的，这种行为又称为隐匿行为。在实施这种行为中，当事人故意表示出来的形式或故意实施的行为并不是其要达到的目的，也不是其真实意思，而只是希望通过这种形式和行为掩盖和达到其非法目的。比如，通过合法的买卖行为达到隐匿财产、逃避债务的目的;以合作的形式变相移转、划拨土地使用权等等。这种行为就其外表来看是合法的，但是外表行为只是达到非法目的的手段。由于被掩盖的目的是非法的，且将造成对国家、集体或第三者的损害，因此这种行为是无效的。

掩盖非法目的的行为与规避法律的行为并不完全等同。掩盖非法目的的行为是以一种行为掩盖另一种当事人所希望实施的行为;而规避法律行为只是通过实施某种规避行为，达到违法的目的，而并没有实施掩盖的行为。

应当指出，如果当事人所掩盖的目的并不是违法的，而是合法的(如公民之间通过租赁私人房屋的办法掩盖借用的目的)，则应按照行为人的真实意图处理，使被掩盖的行为生效。

4、损害社会公共利益。

社会公共利益体现了全体社会成员的最高利益，违反社会公共利益或公序良俗的合同无效，这是各国立法普遍确认的原则。我国民法虽未采纳公共秩序和善良风俗的概念，但确立了社会公共利益的概念，根据我国《合同法》第52条第4款，损害社会公共利益的合同无效，因此凡订立合同危害国家公共安全和秩序(如走私军火、买卖枪支和毒品等)，损害公共道德、危害公共健康和环境(如购买“洋垃圾”等)以及其他损害公共利益的行为，无论当事人是否主张无效，法律和仲裁机构都应主动宣告合同无效。

5、违反法律、行政法规的强制性规定。

房屋买卖合同的成立与生效相关案例解析

如出卖人可能与房屋相关的权利与其他第三方进入诉讼或者仲裁，例如设计施工监理担保抵押等争议，应当及时就法律文件、开庭等事项通知买受人，以使买受人对于此事情对未来权利的影响做出正确的判断，保护买受人的合法权利。

第143条房屋验收。

买受人有权就商品房质量、商品房面积、环境质量、环境面积、水、电、暖、燃气等可能影响商品房质量及居住质量的全部方面进行单项或者综合验收。

第144条验收方式。

买受人有权查阅相关文件原件，并有权复印;买受人有权聘请相关专家进入商品房内部进行鉴定;买受人进入前提前一天通知出卖人，出卖人应当安排人员协助鉴定，如出卖人或现场管理人员拒绝买受人进行鉴定，则视为出卖人违约。

第145条验收文件。

出卖人应在商品房项目竣工后90天内，提交市建筑质量管理机构出具的质量检测报告。如不能达到此要求，则买受人有权退房;如买受人暂不退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

第146条欺诈责任。

出卖人不能证明自己向买受人提供的许可文件复印件与真实的许可文件系相同内容的，视为对买受人的欺诈;出卖人应当向买受人支付总房价款10%的违约金。

第147条撤销权。

鉴于买受人的弱势地位及房屋质量瑕疵显示的长期性，及买受人在取得房屋所有权过程中，可能将遭受来自各方的胁迫，因此双方均认为构成买受人行使撤销权的事由可能在本合同签字或房屋所有权证取得3年后出现，买受人有权在取得相关机构提供的评估、评价或监测报告后1年内(法律另有规定的除外)，就合同条款依法行使撤销请求权，买受人承诺不以时效作为责任免除的理由。

第148条消费者组织。

买受人在签订本合同后，即有权组织其他消费者对出卖人的施工或者管理进行监督，行使《中华人民共和国消费者权益保护法》中规定的各项权利，买受人不得以任何理由干涉买受人行使此项权利。

第149条权利行使。

买受人有权查看原件，并有权保留复印件，出卖人应当书面回答买受人提出的各项质询;如不能达到此要求，则买受人有权退房;如买受人暂不退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

第19部分抵押担保。

第150条抵押登记。

鉴于买受人在签订合同后即将支付大部分款项，而房屋在短期内尚不能交付，此等情况可能使买受人在未来面临巨大风险;为此出卖人承诺将与买受人所购房屋相关的土地使用证及在建工程抵押给买受人，并在合同签订之日起3天到不动产抵押登记机构办理抵押手续，并且应当在30天内将此程序办理完毕，以使买受人在出卖人面临破产风险时能够优先得到受偿，从而减小买受人可能产生的损失;如不能按时办理抵押登记手续，则买受人有权退房;如买受人暂不退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

第151条定金情况。

本合同签订之前，买受人已经于________年________月________日向出卖人支付定金________元，如出卖人不能按时交房，则除承担买受人的延期交付的支付违约金的责任外，还承担不能交付的双倍返还定金的责任;如无法同时取得定金与违约金，则买受人有权从中选择。

第152条土地抵押。

出卖人保证在买受人取得《房屋所有权证》前不得以任何形式抵押土地使用权。如不能达到此要求，则买受人有权退房;如买受人暂不退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

第153条抵押知情。

买受人有权在任何时候，要求出卖人提供《国有土地使用证》，出卖人在买受人发出通知之日起三天内不能提供的，则视为出卖人违约。如不能达到此要求，则买受人有权退房;如买受人暂不退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

第154条禁止抵押。

出卖人保证此商品房在转移所有权以前未经过任何抵押，出卖人保证此商品房在向买受人转移所有权过程中不会进行任何形式抵押;同时保证房屋竣工前的在建工程、施工原材料等未经过任何方式的抵押;如不能达到此要求，则买受人有权退房;如买受人暂不退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

第155条权利担保。

出卖人保证在商品房所有权转移过程中，其他任何第三方不会对买受人所购的房屋提出任何权利(包括但不限于抵押权、留置权等)要求，不会要求买受人支付任何价款以达到取得所有权的目的。如发生此等情况，则买受人有权退房;如买受人暂不退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

第156条无效担保。

出卖人保证本合同的有效性，如本合同无效则由出卖人承担全部责任，由出卖人赔偿本合同所列的买受人之各项损失。

第20部分合同变更。

第157条基础变更。

当出现买受人婚姻变化、买受人生理变化、买受人行为能力变化、买受人支付能力变化、买受人经营情况变化时，双方应对合同进行变更。如不能达到此要求，则买受人有权退房;如买受人暂不退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

第158条买受人变更。

如果买受人在本合同执行期间，家庭成员发生变化，出卖人应当根据买受人的要求，对本合同进行相应的修改;当离婚时，出卖人应当根据买受人的离婚协议或者判决或者调解书，将合同的买受人变更为买受人指定的人。

第159条设计变更。

考虑到本合同签订后，商品房尚未竣工，期间出卖人可能会对房屋的户型(包括门窗的位置与大小尺寸)、面积、质量、社区设施等进行变动性修改，为此出卖人承诺此等修改在设计完毕后首先应当征得买受人的书面同意及签字，未经过此等认可程序，即使变更设计经过行政管理机构的许可，仍然视为违约;此时买受人有权退房，如买受人暂不退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

第160条义务转让。

未经买受人书面认可，出卖人不得随意转让本合同中的权利和义务;未经买受人许可而转让的，买受人有权继续向出卖人主张合同约定的权利。

第161条权利义务转让/________买受人有权将自己的全部权利和义务转让给自己的家庭成员，转让时出卖人应当签字认可，并与新的买受人签订合同，现有的合同条款无条件适用于新的买受人，如需要增加新的条款，则另行协商;买受人将自己的权利和义务转让给家庭成员以外的其他人的，应当符合合同法的规定。

第21部分合同终止与解除。

第162条合同终止。

当出现以下情况时，本合同终止：

(2)出现法律规定和合同约定且买受人书面认可的其他情形时。

第163条解除条件。

出卖人没有按时交付商品房、或出卖人没有按约定提供商品房质量或者环境质量、或出卖人不能交付商品房、或出卖人不能履行本合同约定的其他责任时均可构成买受人解除合同退房的正当事由。

第164条解除后果。

合同解除后出卖人返还买受人已经支付的全部项款(包括银行贷款及公积金贷款)，并且赔偿买受人的全部损失;对于延迟交付的应当支付延迟违约金，对于不能交付的还应当支付两倍定金。

第22部分退房条款。

第165条基本原则。

双方通过协议或者判决或者仲裁退房的，应当按照本部分规定的退房程序进行;双方在计算本合同中任何一项费用或者金额时需要涉及比例计算的，均以总房价为依据。

第166条退房通知。

买受人提出退房要求的，可以通过挂号信或者传真或者电话的形式向出卖人提出;有壹名证人(与买受人的身份关系不受限制)证明的，也应当认为买受人通过口头提出过退房要求。

第167条退房程序。

买受人提出退房要求后15日内，出卖人应当退还买受人已经支付的全部房款，并且负责办理买受人与贷款银行解除或者终止合同的全部手续，在所述手续或者文件尚未签订前，出卖人应当代替买受人向贷款银行支付每月支付的本金与利息。买受人提出退房要求后，出卖人除承担前述条款的义务外，还应当赔偿买受人因请求损害赔偿所支付的其他相关费用。

第168条退还房款。

出卖人应当在买受人发出退房通知后将全部购房款返还给买受人，并且办理完毕向公积金管理机构或者贷款银行还款手续。如果无法办理完成前述内容，则自买受人发出退房通知后第16日至买受人取得全部房款之日，出卖人应当每天向买受人支付总房款千分之一的违约金。

第169条个人房款。

出卖人在解除合同前先向买受人退还个人支付的购房款;不能支付的，则出卖人向买受人按日支付违约金，违约金标准为总房价的千分之一。

第170条银行借款。

自买受人发出要求退还房款的通知后，出卖人应当承担买受人向银行归还贷款的义务，并且向买受人出示已经向银行还清全部贷款及利息的协议或合同。

第171条借款合同。

出卖人应当承担要求银行与买受人解除合同的义务，如不能解除，则由出卖人承担向银行归还借款的义务;同时出卖人向买受人按日支付违约金，违约金标准为总房价的千分之一。

第172条双倍定金。

出卖人还应当向买受人支付双倍定金，并不影响买受人基于出卖人延迟履行合同义务而取得相应的违约金。

第173条支付违约金。

出卖人还应当根据本合同的约定向买受人支付其他各种违约金。

第174条其他费用。

出卖人支付上述钱款后，买受人有权依法或依约要求支付其他费用。出卖人还应当根据本合同的约定和事实情况赔偿损失，此种损失包括但不限于各种直接损失。

第175条退房责任。

如果在________年________月________日无法退还房款，应双倍返还定金;上述项目的最终还款期限为________年_____月_____日，每延迟一日，出卖人向买受人支付总房款千分之一的违约金。

第176条禁止行为。

在出卖人没有向买受人还清上述款项前，出卖人不得将买受人已购房屋出售、转让、抵押给其他任何人;如有前述行为的，则视为无效;买受人依然享有本合同规定的各项权利，直至出卖人清偿完毕对买受人负有的全部债务。

第177条责任担保。

无论是否经过诉讼或仲裁，如出卖人无法归还房款，或赔偿买受人的其他损失时，则应将尚未售出的房屋或在建工程或其他财产为作担保提供给买受人。

第23部分违约责任。

第178条责任前提。

本合同所述内容为对双方在合同履行过程中权利和义务的确认，考虑到买受人在购买房屋时可能承担的巨大风险，如出卖人不能满足合同中某条款中规定的义务，出卖人除承担某条款中规定的违约责任外，还应承担本部分条款中规定的其他责任，以使买受人的权利得到充分的尊重与保护。

第179条责任种类。

买受人有权选择适用下列一种或几种责任，向出卖人主张权利：

(1)全部房款：返还买受人已经支付的全部款项(包括银行贷款及公积金贷款)。

(2)全部损失：出卖人应当根据本合同列明的内容，赔偿买受人的全部损失。

(3)日违约金：出卖人向买受人按日支付相当于总房价千分之一的违约金。

(4)双倍定金：出卖人向买受人支付相当于双倍定金的价款。

第180条双倍返还。

考虑到买受人为购买房屋所承担的巨大风险，如果出卖人不能如实履行义务，将给买受人造成无法弥补之损失，为此出卖人承诺，当出现如下情况时将除退还全部房款外，另外按日向出卖人支付相当于总房价的千分之一损失：

(1)土地权利瑕疵：指出卖人未根据土地出让合同付清土地出让金或其他相关价款;。

(3)房屋质量瑕疵：指出卖人提供的房屋不能获得有关机构做出的质量优良的等级评价;。

第181条选择权利。

买受人有权就上述违约责任的一部分先行主张权利，一部分权利的实现并不表明买受人放弃其他权利，除非买受人书面同意不适用选择条款。

第24部分买受人损失。

第182条现实损失。

买受人的损失包括但不限于以下各项现实损失：支付的房款、买受人贷款利息、买受人已支付房款利息、购买商品房所产生的交通费用、保险费用、查阅资料的费用、公证费用、误工费用。

第183条预期损失。

买受人的损失还包括但不限于以下各项可以预见的费用：租赁其他居住地产生的租赁费用、因外界影响无法正常居住而外出租房的费用、商品房设备质量造成的损失、因此可能的其他获利机会、因房价上涨产生的价格损失，重新购买商品房时用于洽谈合同的支出。

第184条伤害损失。

医疗费用、误工损失;如因为出卖人提供的设备导致买受人或者其亲友伤残的应支付至少10万元至50万元赔偿金给受害人，导致死亡的应支付300万元赔偿金给继承人。

第185条救济费用。

买受人因为商品房质量、商品房面积、商品房交付时间、商品房环境向出卖人提起诉讼或者仲裁申请，出卖人应当承担买受人的诉讼费用、仲裁费用、律师费用、鉴定费用、测量费用、评估费用。

第25部分争议与其他。

第186条救济方式。

当本合同产生争议时，买受人有权选择仲裁或诉讼;如果选择仲裁，则仲裁管辖机构为：北京仲裁委员会;如果选择诉讼，则诉讼管辖地为房地产所在地法院。

第187条诉讼仲裁。

由于买受人在购买房屋中处于弱势地位，而且诉讼成本相对较大，因此买受人如果就退房提出诉讼或仲裁，可以先就定金或违约金或全部房款或部分房款或其他损失提出，如果法院判决出卖人应当退还上述诉讼请求的任何部分，则出卖人在收到此判决书后不但应当退还定金，而且还应当退还全部房款。

第188条通知方式。

买受人的关于主体资格、房屋设计、重大质量事件、室内任何长度或高度尺寸的任何变化均为合同的变更;等变更应当以书面形式在事件或者行为发生之日3日内以挂号邮件送达或者亲自送达;出卖人应当以书面形式通知任何变动情况，没有买受人的书面签字认同，此变动不对买受人产生任何效力;如由此变动给买受人造成损失，则出卖人应当承担全部责任。如果买受人不同意上述变化，则有权解除本合同，出卖人应当于3日内退还全部已经支付的房款;买受人也可暂不解除本合同，要求出卖人按原合同交付房屋，出卖人不能按照原合同交付的，则每天向买受人支付相当总房价千分之一违约金直到合同解除。

第189条证明原则。

鉴于出卖人在购买过程中处于优势地位，而且由于出卖人保存于房屋建筑所需要的全部设计施工等文件，而买受人无法取得此类文件，故则双方发生争议时，应当由出卖人负责证明自己没有过错或者没有违约，不能证明的则视为买受人有过错或者有违约行为。

第190条证明责任。

买受人在向出卖人主张权利时，出卖人有证明买受人已经放弃权利要求的义务，如果出卖人无法证明买受人曾经书面放弃过权利，则认为买受人主张过此等权利;买受人有权先就证明责任向出卖人提起诉讼，出卖人应当根据买受人的要求提供证据、文件或其他信息。

第191条民间仲裁。

考虑到正式诉讼及仲裁可能会产生较大的费用，而某些问题可能无须复杂的法律知识仅凭常识即可做出判断，出卖人与买受人在产生争议时可以先就某些问题自愿选择民间人士进行仲裁，选择的方式为双方共同于某时某地随机邀请三位人士，在双方陈述各自观点后由此三人迅速做出书面裁决;双方应当尊重此裁决的效力，并且自愿予以履行;考虑到此裁决可能不具备强制执行效力，但可作为有效证据在未来的诉讼或仲裁中加以使用。

第192条适用法律。

如果中央政府或者北京地方政府具有立法资格的机构颁布新法律、法规、规章、规范、标准，买受人有权进行选择，如果出卖人需要适用或者必须适用的，应当将法律文本提供给买受人，并将复印件交付买受人。本合同在适用标准时，使用最优、最高或者最严等含义，均是指最有利于买受人的标准，如双方发生争议，则由买受人确定适用标准。

第193条法律冲突。

在本合同履行过程中，如各种相关法律、法规、规章、规范、标准之间有冲突之处，买受人有权选择适用条款;如果新法律规章中规定过去的法律或者法规失效，而买受人认为应当选择过去的法律或者法规时，则应当适用于过去的法律或者法规，除非买受人认为这种适用对自己不利。

第194条合同解释。

本合同与《商品房买卖合同》有同等效力，如条款之间有不同含义，则由买受人决定适用何种条款;如本合同条款中存有缺、错字，则由买受人进行更正解释。本合同及其他相关文件均使用汉语，文字为中央政府颁布使用的现行简化汉字;其他语言的文本仅作为参考，如需变更语言，需经当事人双方书面同意。

第195条合同数量。

第196条合同生效。

买受人与出卖人或出卖人的代理人共同签字后生效;考虑到合同将首先由买受人签字，而后由出卖人最后盖章，此前全部合同均由出卖人保存，因此合同签订后出卖人应当向买受人提供一份由代理人签字的复印件，待全部合同原件签字或盖章后，出卖人应当承诺负有将合同原件交付给买受人的义务;如果出卖人最终提供的合同原件与签字复印件不一致，则全部合同无效(除非得到买受人的重新认可)。

第26部分合同附件。

第197条双方资料。

出卖人资料包括：出卖人营业执照、出卖人资质证、出卖人代理人身份证;买受人资料包括：买受人身份证复印件，其他代理人身份证复印件。

第198条许可文件复印件。

市政府立项证明、国有土地使用证、建设工程规划许可证(包括附图)、建设用地规划许可证、房屋销售许可证、开工证。入住时交付：房屋竣工验收报告、商品房使用说明书、商品房质量保证书。

第199条技术文件复印件。

商品房平面图、电气平面图、供水平面图、供暖平面图、其他线路平面图、装修平面图、细部施工图。

第200条上述及其他文件，如果需要确定买受人是否收到，则以买受人提供的收据为依据;对于买受人提交的文件，如果在买受人发出通知后10天内，出卖人没有向买受人发出没有收到文件的声明，则视为出卖人已经收到。

第27部分法律法规及标准。

第201条基本权利。

中华人民共和国民法通则、中华人民共和国合同法、中华人民共和国继承法、中华人民共和国婚姻法、中华人民共和国担保法、中华人民共和国保险法、中华人民共和国消费者权益保护法、中华人民共和国广告法。

第202条其他权利。

中华人民共和国土地法及实施细则、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例、北京市实施《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》办法、中华人民共和国城市房地产管理法、权属登记管理办法、房地产经营管理条例、商品房销售管理法、中华人民共和国规划法、北京城市规划条例、中华人民共和国建筑法、北京市建筑市场管理条例、中华人民共和国城市商品房预售管理办法、北京市内销商品房管理暂行规定(95-4-18)、中华人民共和国防震减灾法、中华人民共和国房地产开发经营管理条例、北京市城市房地产开发经营管理条例。

第203条质量面积：中华人民共和国建设工程质量管理条例、建筑质量管理条例、北京市建筑质量管理条例、地震安全性评价管理条例、建设部《房产测量规范》(gb/t179861-)、建设部《房产图图式》(gb179862-2000)、《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》、《北京房地产测绘细则》。

第204条相关技术规范。

(1)城市居住区规划设计规范(gb50180);。

(2)住宅设计规范(gb50096-);。

(3)建筑设计防火规范(gbj16);。

(4)高层民用建筑设计防火规范(gb50045);。

(5)民用建筑设计通则(jgj37);。

(6)民用建筑隔声设计规范(gbj118);。

(7)民用建筑照明设计规范(gbj133);。

(8)民用建筑节能设计标准(采暖居住建筑部分)(jgj26);。

(9)建筑给排水设计规范(gbj15);。

(10)采暖通风和空气调节设计规范(gbj19);。

(11)城镇燃气设计规范(gb50028);。

(12)方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范(jgj50);。

(13)民用建筑热工设计规范(bg50176);。

(14)汽车库建筑设计规范(jgj100);。

(15)建设部等机构颁发的其他建筑装修类规范及验收标准;。

附件(略)。

房屋买卖合同的成立与生效相关案例解析

自起，牡丹江市的房地产价格以另人瞠目的速度递增，在利益的趋动下一些在卖房时没有办理房屋过户手续的卖房人开始以各种理由主张当初的房屋买卖协议无效，此种现象自开始，尤为突出。

本院在审理一起原告张某诉被告苏某、第三人某银行的一起房屋买卖合同纠纷中，经法院审理查明被告苏某与第三人某银行于签订了《住房借款合同（抵押加阶段性保证借款）》。合同约定：第三人向被告苏某提供人民币贷款10万元，被告将其名下的房屋（座落于牡丹江市爱民区）作为贷款担保抵押给第三人，并办理了抵押登记。5月，原告张某与被告苏某签订房屋买卖协议，协议约定：被告苏某将其名下的房屋（座落于牡丹江市爱民区）卖与原告张某，房屋的交易价款为10万元，原告张某先期付款65000元，余款35000元待办理完过户手续后一次付清，被告苏某承担过户费用。协议签订时，虽然被告苏某已告知原告张某交易房屋已作为贷款担保物抵押给第三人，但是双方签订房屋买卖合同没有征得第三人的同意，也没有向第三人履行告知义务。协议签订后，原告张某于205月和年6月先后两次共支付被告苏某购房款66000元，但原告张某并没有代替被告苏某清偿其全部债务，使该交易房屋的.抵押权消灭。因原告张某想出让此房，但此房还在被告苏某名下，故要求被告苏某继续履行协议，协助其办理过户手续。但被告苏某以该房屋买卖协议没有告知第三人合同无效，无法继续履行合同为由，拒绝协助原告张某办理过户手续。第三人某银行以原、被告签订房屋买卖协议未告知其为由，主张该房屋买卖协议无效。

《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为效。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。这两部法律关于抵押期间，抵押人转让抵押财产的规定都无一例外的要求需告知抵押权人，否则转让行为无效（或不得转让）。

房屋买卖合同的成立与生效相关案例解析

房屋赠与合同案例解析就在下面，房屋赠与合同是指赠与人将属于自已所有的房屋无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。

由于房屋的特殊性，該赠与合同也存在自已特别的属性。

同时，为了充分保障赠与人的权利，法律还赋予其两项撤消权：任意撤消权和法定撤消权。

具有行使这两项权利总的原则是：交付前可任意，交付后从法定。

最后，本文还对现今存在的“真买卖、假赠与”行为中存在的法律风险进行了相关提示。

案件回放。

20**年6月2日，张明月与李乾坤因感情不合协议离婚。

双方通过离婚协议约定：婚生女李艳艳由李乾坤抚养，婚后所购位于北京上地西街的一处住房归李乾坤所有。

20**年12月，李乾坤面临再婚，为了省却不必要的麻烦，李乾坤与前妻张明月商量将该房产赠与给女儿李艳艳。

之后，两人到北京市某区公证处办理了该房屋的赠与公证。

李乾坤再婚后，后妻与女儿一直矛盾不断，致使孩子性格叛逆，学习成绩直线下降。

前妻张明月看在眼里，疼在心里。

20**年1月，张明月起诉至人民法院要求变更抚养权。

经过审理，法院认为张明月要求变更的理由充分，李艳艳与母亲一起生活确实更有利于她的成长，便支持了她的诉讼要求。

李艳艳与母亲一起生活后，张明月原租住的房屋面积明显不够。

随后，张明月找到李乾坤，希望李乾坤配合办理上地西街房屋的过户手续，并将该房腾出给母女俩居住，被李乾坤拒绝。

20**年2月，张明月遂以李艳艳的名义向海淀区人民法院提起了诉讼，要求李乾坤将赠与房屋交付李艳艳，并协助办理过户手续，过户费各承担一半。

庭审中，被告李乾坤辩称：该房屋的赠与其实是附条件的赠与，条件就是李艳艳必须归自己抚养。

现李艳艳的抚养权已经变更，所附条件已然不存在，况且这是自己唯一的住房，故要求行使撤销权，该房仍归自已所有。

关键问题。

很明显，本案的被告李乾坤将房屋赠与定义为附条件的赠与，并当庭表示撤消赠与。

那么，查明该赠与是否真的为附条件赠与，以及所附条件为真时，能否行使法定撤销权，将成为本案的关键问题。

法院判决。

法院经审理后认为：被告李乾坤所签房屋赠与协议，经公证确认，合法有效。

因此，被告理应依约定履行房屋赠与的法定义务。

根据《合同法》188条的规定，经过公证的赠与合同，赠与人不交付赠与财产的，受赠人可以要求交付。

故原告享有请求赠与人依约履行交付义务的权利。

至于被告所称房屋赠与是以原告抚养权为条件的'赠与，未提供确实证据予以证明，公证书也未能体现。

况且，赠与协议所附条件只能基于受赠人本人设定，而抚养权则是基于原告李艳艳与父母的关系而产生，这是两个完全不同的法律关系。

因此，对于被告主张附条件赠与不予采信。

另外，被告以其无房居住为由拒绝履行赠与义务，被告并未证明自已经济条件显著恶化，并不符合法定撤消权的相关规定。

综上，法院判决被告李乾坤在一个月内配合原告办理房屋过户手续，并将房屋交付给原告使用，过户费由被告及原告代理人各承担一半。

律师说法。

本案所涉及的是房屋赠与合同。

由于房屋的特殊性，使得该赠与除具有一般赠与合同的基本属性外，还具有以下几个特殊属性：

一、要式性。

根据《城市房地产管理法》的相关规定，房地产转让的，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权的取得方式。

这里的房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他方式将房地产转移给他人的行为。

因此，赠与房屋的合同，必须采用书面的形式。

二、如须办理过户应公证。

根据《司法部、建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知》的规定，受赠人应持“赠与公证书”和“接受赠与公证书”，或持双方共同办理的“赠与合同公证书”，以及房屋所有权证、契税，到房地产管理部门办理过户手续。

如果没有相关公证文件，房地产管理部门可以拒绝办理。

三、如赠与房屋已交付受赠人使用，但尚未办理过户，该赠与不能任意撤销。

原则上，房屋赠与的交付完成是以办理完过户手续为交付条件的。

但根据《民通意见》的相关规定，赠与房屋未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权交给受赠人，受赠人也已占有使用该房屋的，可认定赠与有效。

此时，赠与人则不能再行使赠与的任意撤销权。

关于房屋赠与的撤销权，法律为了保护赠与人的权利，赋予其两项撤销权，即：任意撤销权和法定撤销权。

原则上，赠与物交付之前(即过户手续办理完毕前)，赠与人可行使任意撤销权，但经过公证和具有救灾、扶贫等社会公益、道德性质的赠与合同则不能任意撤销。

在赠与物交付完成之后(即过户手续办理完毕后)，赠与人如想撤销赠与，只能行使法定撤销权。

法律一共规定了三种法定撤销的情况：一是受赠人严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属;二是对赠与有扶养义务而不履行的;三是不履行赠与合同约定的义务的。

该权利行使的期限是自知道或者应当知道撤销原因之日起一年内行使。

除此之外，在赠与人经济情况明显恶化时，法律还给予了特别的救济。

根据《合同法》第195条的规定，如赠与人经济状况显著恶化，严重影响其生产经营或家庭生活的，即使赠与合同未被撤销，但赠与人也可以不再履行赠与义务。

最后，对于现行社会上流行的房屋“真买卖、假赠与”的行为，其中蕴涵了巨大的法律风险。

首先，虚假的赠与合同本身为无效合同。

根据我国《合同法》的相关规定，以合法形式掩盖非法目的和损害社会公共利益的合同自始无效。

卖房方想反悔时，很可能会以此大做文章，达到使买卖无效的目的。

其次，房屋交付使用后，如存在一定质量问题，购房者很难以赠与合同要求卖房方承担责任。

因为根据赠与的规定，只有赠与方故意不告知或是保证赠与物无瑕疵时，才能承担赔偿责任，这个标准在实践中要求非常高。

再次，虽然本次买卖购房者逃避了营业税的交纳，但如果该房面临下次出售时，出卖方将承担更重的税费。

因为个人所得税的计算公式为：出售所得收入-上次购买价格-规定的税费=计税标准，再以此为基数，按20%交纳。

如果“上次购买价格”为零时，就不能抵扣，此时的计税标准显然是不划算的。

最后，如果该行为不幸被税务部门查处，会被定义为偷税漏税的行为，轻则罚款，重则构成刑事犯罪。

房屋买卖合同的成立与生效相关案例解析

甲方(卖方)：

乙方(买方)：

甲、乙双方就房屋买卖事项，经协商一致，达成以下合同条款：

一、甲方自愿将坐落在___市___区___路____小区___号楼___单元___室(建筑面积平方米，储藏室平方米，产权证号)房地产出卖给乙方，并将与所出卖该房产的相关的土地使用权同时出卖给乙方(附房产证复印件及该房产位置图)。

二、双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为人民币大写________;即人民币小写__________。

三、乙方在签订本合同时，支付定金，即小写。

四、乙方支付定金之日起个月内，向甲方支付首付款(定金从中扣除)，首付款之外的款项通过银行住房按揭方式交付(有关期限和程序按照所在按揭银行规定办理)。

五、甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权(已交纳土地出让金)。

六、办理房产证手续所产生的有关税费由_______方承担。

七、乙方支付首付款后，甲方即积极配合乙方办理有关房产过户手续，待房产过户到乙方名下之时，乙方应向甲方付清全部房款余额。

八、甲方应在前将该房产交付乙方;届时该房产应无任何担保、抵押、房产瑕疵，无人租住、使用;无欠账，如电话费、水电费、物业管理费、取暖费、入网费、有线电视费等。

九、本合同签订后，如一方违反本合同条款，该方应向对方支付元的违约金;一方如不能按规定交付房产或按规定支付房款，每逾期一日，应向对方支付五十元罚金，逾期30日视为毁约;如因政府及银行规定，本合同涉及房产手续客观上不能办理过户或银行不能办理按揭导致合同解除，不适用本条款。

十、交付该房产，甲方不得损坏该房产的结构、地面和墙壁及不适移动的物件，并将抽风机一台(型号：)，空调两台(型号：)，热水器(型号：)，浴霸(型号：)，饮水机(型号：)，音响两台(型号：)，凉衣架，房内灯具，前后门窗窗帘、电脑桌一张，橱卫设施，等让与乙方(含在房屋价值内)。

十一、本合同一式两份，具有同等法律效力，自双方签字之日生效。

十二、附加条款：

甲方(卖方)：______(印)身份证号：________。

住址：_________电话：_______。

房屋买卖合同的成立与生效相关案例解析

房产买卖合同(现售)公证：是指公证机构根据自然人、法人或者其他组织的申请，依照法定程序对房产买卖合同(现售)的真实性、合法性予以证明的活动。

二、办理房产买卖合同(现售)公证须提交的证明资料:。

(一)转让方、受让方为自然人：提交有效的身份证明。如委托他人办理，还须提供经公证机构证明的授权委托书。

(二)转让方、受让方为中国内地法人：

1、公司的营业执照;。

2、法定代表人证明书及法定代表人身份证;。

3、如法定代表人授权他人办理，须提供授权委托书及受托人身份证。(注册地在深圳之外的公司，其法定代表人的授权委托书须办理公证)。

(三)转让方、受让方为境外法人：

1、转让方、受让方为香港公司，所提交的材料(商业登记证或注册证书、董事会决议、授权委托书等)需经中国司法部委托的香港律师(公证人)办理公证，并经中国法律服务(香港)有限公司办理转递;转让方、受让方为澳门公司，其材料经中国法律服务(澳门)公司办理公证;转让方、受让方为台湾公司，经台湾地区公证人办理公证并经由台湾海基会寄送。

2、转让方、受让方为外国公司，所提交的`材料(商业登记证或注册证书、董事会决议、授权委托书等)需经当地国家公证人公证，并经中国驻该国大使馆或领事馆办理认证。

(四)房地产权证书。

(五)房产信息单(可在我处现场申请查询)。

(七)承办公证员根据案件的具体情况，要求当事人提供的其他证明资料。(温馨提示：本处尽可能的向您列明办理此项公证所需证明资料，但不排除承办公证员根据案件的具体情况要求提供的其他证明资料，不明之处请向承办公证员咨询，并以承办公证员要求提供的为准)。

房屋买卖合同的成立与生效相关案例解析

买卖合同是一方转移标的物的所有权于另一方，另一方支付价款的合同。转移所有权的一方为出卖人或卖方，支付价款而取得所有权的一方为买受人或者买方。

买卖是商品交换最普遍的形式，也是典型的有偿合同。根据合同法第174条、第175条的规定，法律对其他有偿合同的事项未作规定时，参照买卖合同的规定;互易等移转标的物所有权的合同，也参照买卖合同的规定。

今天本站小编就将与大家分享：房屋买卖合同全本解析相关内容，合同范本具体内容如下，仅供大家阅读参考，快来看看吧!

第1部分合同背景。

第1条合同原则：鉴于目前买卖双方因为合同不明造成诸多争议，为充分保护双方的合法权益，明确出卖人的合同义务，双方根据《中华人民共和国合同法》等法律的有关规定，本着平等、自愿、公平、诚实信用的原则，经协商一致，就买受人购买出卖人商品房一事达成本合同。

第2条文字定义。

(3)本合同所称“本楼”或者“楼房”系指买受人所购商品房所位于的楼座;。

(4)本合同中所称“小区”、“社区”系指房屋所处于的社区;。

(5)本合同中所指“退房”，是指买受人解除购房合同的行为。

第3条合同标的。

本房屋位于___________市__________区(县)__________路__________号，目前施工进度情况参照由出卖人提供的照片。

第4条合同目的。

出卖人知道买受人购买商品房系为自己住用、通过出租获得利润或者在商品房升值时通过及时转让获得利润，或者行使相关的所有权或用益物权以获得利益。出卖人承诺在买受人购买此房屋后，除作为住宅使用外，还可以作为公司办公用房使用，可以取得工商行政管理机构的注册登记许可。如不能达到此标准，则买受人有权退房;如买受人暂不退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

第5条协商地点。

本合同在签订及履行过程中，由各方依次选择谈判地点，分别为出卖人销售场所(________市________区(县)________路_____号)或者为买受人及买受人的代理人指定的场所(________市________区(县)________路________号)，各方应在会面协商时准备好应当提供的文件资料，以节省双方的时间。

第6条销售广告。

买受人根据出卖人于________年________月________日刊登在________________报第________版的广告，参考出卖人提供广告(包括文字、图片、音像资料、电子出版物、网络)，与出卖人就购买商品房一事进行协商;出卖人承诺商品房及周边环境符合广告所描述之内容，双方就可预见的内容进行约定，如双方没有在涉及房屋质量、装修、周边环境等细节作出说明时，则出卖人提供或发布的广告及宣传品可作为证据，证明出卖人承诺提供房屋符合广告宣传品中文字及图案的描述。

第7条土地权利。

本项目由北京市政府有关机构批准立项，项目的批准文号为：________________;批准文件的主要内容为：______________。本宗土地原所有权人为：___________，原土地使用权人为：____________，国有土地出让合同编号为：_______________;土地使用证号码为__________，土地使用权期限为：________年(自________年________月________日至________年________月________日)，土地使用权性质为：_____________(商业或住宅)。

第8条权利担保。

考虑到目前出卖人无法提供正式《国有土地使用证》，为保证买受人的权利，出卖人承诺于________年________月________日前向买受人提供正式《国有土地使用证》，并且在他项权利记录中不会有任何担保抵押记录，如到期不能提供，则买受人有权要求退房，出卖人则应当承担全部违约责任;如出卖人不同意退房，或者虽然同意退房却未自同意之日起________日内使买受人取回全部房款以前;出卖人都将因缺少《国有土地使用证》而每日向买受人支付总房价千分之一的违约金。

第9条规划许可。

用地规划批准部门为：______________，建设工程规划许可证：________，建设用地规划许可证：_____________。

第10条销售许可。

房屋销售许可部门为：________________________，房屋销售许可证：________________;出卖人承诺已经依照《城市房地产管理法》的规定，可以提供、办理并具备办理销售许可的全部文件。

第11条施工许可。

施工许可部门：________________，施工许可证：________________开工证：________________。建筑企业：总设计单位：________________，建筑师姓名：________________，注册建筑师号码：________________，总施工单位：________________，总监理单位：________________。

第12条商品房标准。

商品房将适用标准为：________________________作为本商品房的设计和建筑标准。商品房验收：由________________负责验收;由________________负责进行质量评价。

第2部分房屋质量。

第13条质量原则。

考虑到买受人支付的价款，买受人所购房屋各项验收标准不仅要达到合格要求，还应当达到优良标准;出卖人不得仅以房屋质量合格来履行合同义务，而是应当在满足基本质量要求的前提下，同时还需要达到买受人的特别要求，并证明其各项验收标准均达到优良等级。

第14条防震减灾。

考虑到买受人所购房屋将可能在未来时间内长期使用，出卖人应当向买受人提供楼房地震安全性能评价测试报告，以使买受人的安全在未来得到保障，否则买受人有权退房;暂不退房的，则出卖人应当将房屋修复，修复前视为未交房，并按日向买受人支付总房价千分之一的违约金。

第15条墙体平直。

房屋的墙体及平面均应当平直，倾斜角度不得大于0.1度，计算方法为：高度差/直线距离;不平直情况并不得超过政府规定的标准;如无法达到此标准，则买受人有权退房;暂不退房的，则出卖人应当将房屋修复，修复前视为未交房，并按日向买受人支付总房价千分之一的违约金。

第16条防水情况。

房屋顶棚无水渍、厨房及厕所防水良好、上下水管与地板结合处无漏水、渗水;如无法达到此标准，则买受人有权退房;暂不退房的，则出卖人应当将房屋修复，修复前视为未交房，并按日向买受人支付总房价千分之一的违约金。

第17条表面裂缝。

出卖人承诺商品房内部无任何裂缝，保温层墙壁表面平整，瓷砖地板平整无松动、无爆裂、无间隙;出卖人保证房屋的沉降情况优于北京政府颁布的最高要求，并对于可能发生的加速沉降或不均匀沉降情况对质量产生的影响向买受人提供检测及评估报告。如果双方无法对是否是裂缝达成共识的，则双方从楼内业主中随机选择3人，由这3人确定是否属于裂缝、漏水、渗水、墙体平直等，此3人的观点应当作为有效证据。出卖人有义务申请有关机构就此问题进行评价，如出卖人不予以申请，则视为存在裂缝，买受人有权退房。

第18条质量文件。

考虑到房屋质量将在未来相当的时间内对买受人的安全与收益要求有巨大影响，而提供完全的质量文件是出卖人不可推卸的责任与义务，为充分保证买受人的知情权，出卖人除提交竣工验收备案表以外，还应当向买受人提供如下文件：

(1)施工单位的竣工报告;。

(2)监理单位工程质量评价报告;。

(3)勘察单位质量检查报告;。

(4)规划部门出具的认可文件;。

(5)卫生部门出具的水质检验合格文件;。

(6)环保部门出具的认可文件;。

(7)消防部门出具的消防验收合格文件;。

(8)电梯工程监督报告;。

(9)施工单位签署的质量保修书;。

(10)抗震评估机会出具的地震安全性能评价报告;。

第19条文件交付。

(2)如无法按时交付上述文件，则买受人有权退房;暂不退房的，则出卖人应当将房屋修复，修复前视为未交房，并按日向买受人支付总房价千分之一的违约金。

第20条质量标准。

商品房设计质量不应低于各级政府有关机构颁布的最有利于买受人的标准，本合同最后所列明的各项规范及标准均为出卖人应当遵守的强制性标准，即出卖人所提供的房屋质量不得低于各项规范的要求;如无法达到此标准，则买受人有权退房;暂不退房的，则出卖人应当将房屋修复，修复前视为未交房，并按日向买受人支付总房价千分之一的违约金。

第21条质量证明。

考虑到出卖人的优势地位，出卖人在房屋交付时应当向买受人提供证明其质量合格的申报手续及质量评价报告;当买受人对此报告提出异议时，出卖人应当证明这种异议不成立;出卖人不能证明的则视为存有质量瑕疵，在瑕疵未消除前不视为交房。

第22条质量评价。

出卖人在交付商品房前应当提供质量评价报告;买受人有权查验与商品房质量相关的全部文件，有权委托相关机构对商品房质量进行重新评价;如出卖人拒绝提供文件，或者在买受人申请重新质量评价时拒绝进行协助，则视为房屋质量不符合规定而不能交房;则买受人有权退房，暂不退房的视为未交房，出卖人按日向买受人支付总房价千分之一的违约金。

第3部分户型空间。

第23条商品房户型：________室________厅________卫________浴________厕________厨，本商品房使用率为：

第34条房屋层高：________毫米;室内净高：________毫米。

第35条立平面图：平面图中所列面积如无特别说明均为套内使用面积;立面图中所列尺寸如无特别说明均为净高度。

第4部分房屋面积。

第36条建筑面积。

(1)文字定义：商品房销售的建筑面积为套内建筑面积与分摊的公用面积之和。

(2)总建筑面积为：________平方米，套内建筑面积为：________平方米，阳台建筑面积：________平方米，另室内墙体面积为：________平方米。

第37条建筑面积变化。

(1)面积范围：买受人所购商品房约定建筑面积为________平方米，如果经过实际测量后，面积在________至________平方米之间的，则双方据实结算，多退少补。

(2)面积超出：买受人所购商品房建筑面积经过实际测量后，大于________平方米的，出卖人无权要求买受人支付多余价款，并且应当据实办理产权登记。

(3)面积不足：买受人所购商品房建筑面积经过实际测量后，小于________平方米的，出卖人应当根据与约定建筑面积的差值，双倍向买受人支付多收价款，并且应当据实办理产权登记，当此面积小于，买受人有权退房，暂不退房的视为未交房，出卖人按日向买受人支付总房价千分之一的违约金。

(4)面积费用：鉴于目前买受人所购商品房面积所适用的契税为2%，如果因为出卖人的原因使面积扩大，导致买受人不得不支付比原来税率更高的税费，因此而多支付的税费，由出卖人承担;买受人同时有权不支付由于面积扩大所引起的各种费用(物业管理费、取暖费用等)的增加，必须支付的由出卖人承担，买受人保留退房的权利。

第38条分摊的公用面积。

(1)文字定义：可分摊的公用面积是指与商品房在同一幢楼内且为本楼提供公共服务的建筑面积。

(2)基本原则：此部分仅存在于与本楼内部并与本楼建筑结构中存有相连结的部分并且仅向本楼居住者提供非营利性服务，不符合此条件的建筑不得计入公摊面积。

(3)分摊构成：公共门厅、电(楼)梯前厅、电梯井、电梯间、电梯机房、管道井、消防控制室、水泵房及仅为本楼服务的其他设备间;套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)墙体面积水平投影面积的一半。

(4)面积核实：因分摊的公用面积涉及范围大、操作过程复杂，使买受人无法核对及查实，可能给合同一方提供欺诈机会;为保证交易的公平性，出卖人根据《房产测量规范》和《房产图图式》提供公摊面积的构成与尺寸，以使买受人可以根据自有的条件对面积进行核对。

第39条套内建筑面积。

(1)文字定义：套内建筑面积为套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积三者之和。

(2)面积范围：买受人所购商品房约定套内建筑面积为________平方米，如果经过实际测量后，面积在________至________平方米之间的，则双方据实结算，多退少补。

(3)面积超出：买受人所购商品房套内建筑面积经过实际测量后，大于________平方米的，出卖人无权要求买受人支付多余价款，并且应当据实测面积办理产权登记。

(4)面积不足：买受人所购商品房套内建筑面积经过实际测量后，小于________平方米的，出卖人应当根据与约定套内建筑面积的差值，双倍向买受人支付多收价款，并且应当据实测面积办理产权登记。

(5)比例增加：交房后，套内建筑面积、建筑面积与合同约定相比都发生增加的，应当按相同比例增加，建筑面积增加的比例大于套内建筑面积增加比例的，买受人无须为任何增加的面积支付费用。

(6)比例减小：交房后，建筑面积、套内建筑面积与合同约定相比都减少的，应当按相同比例减少;建筑面积减少的比例小于套内建筑面积减少的比例的，出卖人应当按照最有益于买受人的原则退款，买受人有权选择诸多方案中的一个。

第40条套内使用面积。

(1)文字定义：套内使用面积是指各功能使用空间(如卧室、起居室等)墙体内表面所围合的水平投影面积之和。

(2)面积构成：卧室面积：________平方米、书房面积________平方米，客厅面积：________平方米、卫生间面积各为：________平方米;面积的数字以出卖人现有的平面图纸为标准。

第41条使用面积变化：

(1)面积范围：买受人所购商品房约定使用面积为________平方米，如果经过实际测量后，面积在________至________平方米之间的，则双方据实结算，多退少补。

(2)面积超出：买受人所购商品房使用面积经过实际测量后，大于________平方米的，出卖人无权要求买受人支付多余价款，并且应当据实测结果办理产权登记。

(3)面积不足：买受人所购商品房使用面积经过实际测量后，小于________平方米的，出卖人应当根据与约定使用面积的差值，双倍向买受人支付多收价款，并且应当据实测结果办理产权登记。

第42条露台面积。

鉴于露台面积并不计算在买受人购买面积之中，出卖人将面积为：平方米的露台之使用权交付给买受人，买受人在使用过程中无须支付物业管理费;如出卖人或者第三人或者行政机构阻碍买受人使用此部分面积，则出卖人应当根据平均房价的三倍与按露台总使用面积计算应当退还给买受人的费用。

第43条面积测量。

房屋分摊的公用部分、面积及全部长度尺寸应当注明，经过测量的应当提供符合《房产测量规范》和《房产图图式》的测量报告，使买受人有权可以获得精确的详细内容。

第44条测量机构。

测量机构应当是取得中央政府机构测绘专业管理机构颁发的测量资格的机构，测量义务不得委托给他人;没有专业资格的机构测量的数据无效，买受人有权拒绝支付房款。

第45条面积核实。

买受人有权根据测量报告对任何一个尺寸进行核实，此等核实无需复杂的测量工具，仅凭于任意一个市场上购买的米尺等测量工具即可进行测量。

第46条面积自测。

买受人有权在入住前或入住后对室内全部长度、宽度、高度尺寸进行测量;如果需要对全楼进行测量的，出卖人有义务向买受人提供与本楼相关的图纸，买受人也可以召集楼内其他业主共同进行测量。

第47条测量争议。

买受人入住前有权聘请有资质的机构入户进行测量，如果测量结果与出卖人提供的测量结果有差异，则双方有权提请法院或者有关机构进行最终决定，在此以前买受人有权先行入住，并且根据最有益于买受人测量的结果支付相关费用。

第48条通知到场。

当买受人对公共面积进行测量时，如果发现出卖人提供的尺寸与事实不符，则可以通知出卖人到场进行共同测量，此等通知可以通过电话、普通信函或挂号信函或特快专递或者传真，买受人接到通知后应当到场;出卖人不到场的，买受人即可自行进行测量。

第49条违约条件。

买受人以约定方法得到的任一个尺寸结果，与出卖人提供的图纸不符，则视为出卖人提供的公摊面积不合法，买受人有权拒绝支付公摊面积的费用;出卖人不得以此为理由拒绝交付房屋，并仍应及时为买受人办理《房屋所有权证》。

第50条违约责任。

当出现上述违约条件后，出卖人应当在3日内双倍退还公摊面积的价款作为违约金，不能退回的，逾期则每天应当支付总房价百分之一的违约金。

第5部分建筑设备。

第51条用水供应。

出卖人在买受人入住时提供24小时供水，水源由市政机构提供，压力为________________。出卖人在买受人入住时提供24小时热水，温度为________;价格________。如不能达到此标准，则买受人有权退房;如买受人暂不退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

第52条排水设施。

出卖人在入住时保证买受人室内的排水设施可以使用。室内排水共有地漏________个，分布在卫生间、厨房等。如不能达到此标准，则买受人有权退房;如买受人暂不退房，则出卖人应向买受人按日支付违约金，违约金标准为总房价的千分之一。

第53条管道密封。

出卖人应当在买受人入住时提供管道压力测试数据，并保证管道不会出现任何泄露;如果室内发生液体或气体泄露，导致买受人的装饰装修家具损坏的，如果买受人不能证明自己没有责任，则出卖人应当以________倍装修家具款额或者每人每日________元作为赔偿，以补偿买受人在选择装修企业、设计施工所支付的费用与耗费的时间。如液体或气体的泄露给买受人或其亲属或其他人员造成伤害，则出卖人应当同时承担违约责任或侵权责任。

第54条管线安装。

出卖人承诺不在商品房内通行任何公用管线。所谓公用管线是指管线内的物、气体不直接从此管内进入到买受人室内且供买受人单独使用;如有通过，则视为合同的变更，买受人有权拒绝支付任何费用，并有权要求出卖人进行修改;在修改完成以前，视为商品房仍未交付;不能修改的，则买受人有权退房;如买受人暂不退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

第55条电梯使用。

本单元共有电梯部且不得少于两部，型号为，额定载重量不得低于________公斤，每部电梯服务住户数量不得超过________户，电梯终生保修，买受人可以24小时使用电梯，并可以到达商品房所处层楼，等待时间不得超过________分钟。如不能达到此标准，则买受人有权退房;如买受人暂不退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

第56条电梯安全。

电梯安全的责任由出卖人承担，当因买受人或其亲属或其他人员因乘坐电梯受到伤害，受害人及相关权利人有权要求出卖人同时承担违约责任和侵权责任。

第57条消防设施。

出卖人提供的消防设施为：________________________;并在交房时取得消防机构的认可;如不能达到此要求，则买受人有权退房;如买受人暂不退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

第6部分电气部分。

第58条电力供应。

负荷________kva，计费设备为________，插座位置________，数量________，供电平面图____________，可使用时间：________年______月________日。如不能达到此要求，则买受人有权退房;如买受人暂不退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

第59条通讯设施。

线路数量________条，出口位置：见图纸，使用时间为：________年________月________日，如不能达到此要求，则买受人有权退房;如买受人暂不退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

第60条其他线路。

有线电视数据线至少一条，出口位置在：________________，使用时间：________年________月________日。如不能达到此要求，则买受人有权退房;如买受人暂不退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

第7部分供暖与燃气。

第61条供暖设备。

第62条设备安全。

安全使用时间，出卖人保证燃气设备的安全性，并承担由此产生的产品质量责任;在产品质量争议时由出卖人承担质量无瑕疵的证明责任。

第63条技术指标。

在封闭状态下的室温不低于20度时每个月用气量不高于300立方米，温度：________湿度________：暖气片数量________。如不能达到此要求，则买受人有权退房;如买受人暂不退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

第64条暖气计费。

暖气价格不高于政府规定的标准，计费方式__________________及价格____________每月________每平方米。

第65条使用时间。

第66条燃气品质。

燃气设备：________________计量设备：________________计费方式及价格：___________;燃气安全装置为________。

房屋买卖合同的成立与生效相关案例解析

近期笔者得知一个趣闻：某劳动者通过邮寄的方式书面向某企业提出解除劳动合同，该企业在收到解除劳动合同的通知后，亦向劳动者发出解除劳动合同的通知。

可以说，劳动者或者用人单位炒对方鱿鱼的事情在每时每刻都有发生，但是互炒鱿鱼的行为先后发生的事情鲜见。

那么究竟本案例中，用人单位解除劳动合同的行为是否生效呢？

笔者认为，“用人单位解除劳动合同的行为”不是是否生效的问题，而是该民事行为是否成立的问题。

我们知道，民事行为生效的要件有二：其一，民事行为成立，其二，该成立的民事行为没有《民法通则》第五十八条第一款所列之情形。特殊的“订立合同”，则以没有《合同法》第五十二条和第五十三条规定情形为具备法律效力的前提。

也就是说，民事行为成立并不是民事行为生效的充分条件，()而是民事行为生效的必要条件；但是没有民事行为成立，根本谈不上民事行为生效。

那么民事行为的成立要件是什么的？

在我国，民事立法确认民事法律行为可采用的形式包括：明示形式和默示形式两大类，其中后者应以法律规定或者双方约定为前提。《民法通则》第五十六条规定，民事法律行为可以采取书面形式、口头形式或者其他形式。法律规定是特定形式的'，应当依照法律规定。

但无论以何种形式，民事行为的成立，必然有三大基本要素：

1、民事主体的存在；2、民事客体的具备；3、民事主体与民事客体之间形成主宾关系。（这就好比“主谓宾”的关系一样）。

在前面的案例中，劳动合同已经由劳动者解除在先，用人单位想解除劳动合同之时，解除客体（劳动合同）已经不存在，故其解除劳动合同的民事行为因缺乏必要的民事客体而不成立。

房地产买卖合同参考案例

1、本合同为示范文本，各方当事人签订本合同前，应当仔细阅读合同条款和二手房购房指引（交易场所现场悬挂）的内容，房地产买卖合同范本。

2、本合同文本由“深圳市二手房网上交易系统”生成，合同各方经协商,可对本合同的内容作修改、补充，修改、补充的内容应当符合法律、法规的规定。

3、买方在签订本合同前，应当对本合同所涉房地产进行实地考察，对房地产周围的环境、交通、学校及附着于该房地产之上的学位、户口等情况进行充分了解。卖方有义务如实提供包括产权状况、租赁情况、户口等有可能影响交易的真实信息。

4、为保证交易资金安全，建议买卖双方通过银行第三方托管方式进行资金监管，并以协议方式明确约定资金监管帐户及资金交付条件等相关事宜。

5、买卖双方在委托他人办理房地产赎楼、过户过程中，应当仔细阅读所签署的公证委托书内容。对外所授权限，应当在可控范围。在办理房地产转移登记手续时，应当亲自到场，避免出现交易风险。

6、政府仅规定了房地产居间方佣金收取标准的上限，在房地产交易中，居间方不得超过规定标准收取佣金。

7、买方、卖方、居间方在本合同签订时应同时在场，以确保各方所执合同的同一性、有效性与真实性。

8、居间方应当具有主管部门核发的备案证书和营业执照。买卖双方可通过网站“信用公示”查询房地产经纪机构及房地产经纪人员的相关资料。

当事人基本信息：

卖方：

共有权人：

居间方：

买方：

营业执照号码：_________________。

房屋买卖合同的成立与生效相关案例解析

燃气交付使用时间为________年________月________日，如不能达到此要求，则买受人有权退房;如买受人暂不退房，则出卖人按日支付相当于总房价千分之一的千分之一。

第8部分装修标准。

第68条室内装修标准为：见附件标准，出卖人提供的附标标准包括装修部位、工程量、装修标准。

第69条室内装修总价格为：见附件价格，出卖人提供的附件价格包括各工程部分的材料单价与总价。

第70条室内装修标准：室内经过装修不得低于或者超过下述标准《人造板及其制品中甲醛释放限量》、《溶剂型木器涂料中有害物质限量》、《胶粘剂中有害物质限量》、《木家具中有害物质限量》、《壁纸中有害物质限量》、《聚氨乙烯卷材地中有害物质限量》、《地毯、地毯衬垫及地毯用胶粘剂中有害物质释放限量》、《混凝土外加剂释放限量》、《建筑材料放射性核素限量》及其他安全标准。

第71条违约责任：装修交付使用时间为________年________月________日，如不能达到此交付时间要求并符合前述质量标准，则买受人有权退房;如买受人暂不退房，则出卖人向买受人按日支付相当于总房价千分之一的违约金。

第9部分室内环境。

第72条日照时间。

考虑到采光系决定房屋价格的重要构成内容，出卖人承诺房屋全年在日照时间最短的一天(冬至日)，其窗户能够接受的满窗日照时间为6小时，由出卖人提供具体数据;如不能达到此标准，则买受人有权退房;如买受人暂不退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

第73条自然通风。

考虑到室内通风系决定房屋价格的重要构成内容，出卖人承诺其自然通风性能不低于政府商品房设计标准的最高要求，具体内容由出卖人提供数据;如不能达到此标准，则买受人有权退房;如买受人暂不退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

第74条室内保温。

考虑到房屋保温情况将对买受人的生活质量有重要影响，出卖人承诺室内保温不低于政府商品房设计标准的最高要求，具体内容由出卖人提供数据;如不能达到此标准，则买受人有权退房;如买受人暂不退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

第75条房屋隔热。

考虑到房屋隔热情况将对买受人的生活质量有重要影响，出卖人承诺外墙隔热不低于政府设计标准的最高要求，具体内容由出卖人提供数据;如不能达到此标准，则买受人有权退房;如买受人暂不退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

第76条噪声隔音。

考虑到室内噪声隔音将对买受人的身心健康有重要影响，出卖人承诺墙体隔声情况不低于政府设计标准的最高要求，具体内容由出卖人提供数据;如不能达到此标准，则买受人有权退房;如买受人暂不退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

第77条电磁辐射：考虑到室内外电磁辐射可能严重影响买受人的身体健康，出卖人承诺不低于政府设计标准的最高要求，具体内容由出卖人提供数据;如不能达到此标准，则买受人有权退房;如买受人暂不退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

第10部分室外环境与绿化。

第78条周边建筑。

本商品房周围米外无其他建筑物，从本商品房各窗户、门及门外50米内没有公共垃圾处理场所、污水处理站、供变电站、公共停车场、有轨交通工具等其他设施。

第79条采光保障。

出卖人应当知道在本楼房与其南侧的建筑物之间的距离，并承诺此距离绝对不会影响买受人所购房屋的采光;其间距系数不得少于1.8，以保证买受人所购商品房之室内的采光。

第80条环境绿化。

本商品房________米范围内不可能再建设任何非绿化设施，如不能达到此标准，则买受人有权退房;如买受人暂不退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

第81条绿地定义。

所谓绿地是处于房屋以外，种植于地面的自然植物，指高度不低于50厘米，可以包括杨树、柳树、槐树、梧桐，其目的在于给买受人以心理上的舒适感觉，并且能够产生隔音、清洁空气的作用，绿化植物寿命不应低于。

第82条绿地面积。

考虑到绿地面积将对买受人生活有重要影响，出卖人承诺本社区绿地面积为：________平方米，绿化率不应低于北京市标准，交付时绿化率的计算方法为地面绿地面积与总建筑面积之比，房屋交付时本社区的绿化率不低于30%，交付使用时间：________年________月________日;如不能达到此要求，则买受人有权退房;如买受人暂不退房，则出卖人向买受人按日支付违约金，违约金标准为总房价的千分之一。

第83条气味条款。

本商品房敞开门窗后，不会闻到任何异味;室内在任何条件下均不会出现异味。双方对是否是异味有争议的，可以随机选择3人进行评价，以多数人的意见作为最终结果;此三人的决定如果未被执行，其决定应当在诉讼中作为决定性证据。

第84条环保噪声。

本商品房敞开门窗后，白天来自室外的声音不高于60分贝，夜晚不高于50分贝，室内原有设备不会产生任何声音。如不能达到此要求，则买受人有权退房;如买受人暂不退房，则出卖人向买受人按日支付违约金，违约金标准为总房价的千分之一。

第85条电磁辐射。

出卖人承诺不在房屋室外500米内及本商品房楼上建造或允许他人建造任何电磁发射装置，包括寻呼台发射台、移动电话发射台、广播电视转发台或其他有辐射的装置;如果有此设施，无论是否影响人体健康，买受人均有权退房，出卖人将承担违约责任。如不能达到此要求，则买受人有权退房;如买受人暂不退房，则出卖人向买受人按日支付违约金，违约金标准为总房价的千分之一。

第11部分社区及设施。

第86条社区名称。

本商品房所属社区经政府地名管理机构确定为：______________，本小区属于政府管理机构认可的合法社区。考虑到社区名称的稳定性有利于买受人购买房屋的增值，因此出卖人承诺将在未来时间内始终使用的名称为____________;如此名称发生变化，出卖人承诺将赔偿给买受人总房价百分之三，作为因名称变更给买受人造成损失的赔偿。

第87条自用车位。

出卖人向买受人提供安全停车的车位壹处，具体位置为：______________，买受人无须为此车位支付任何费用;如果需要支付费用则每月不超过________元，且在买受人于________年________月________日时即开始使用。

第88条用地面积。

本社区总用地面积为：________________，总建筑面积为：________________平方米，其中商品房面积为__________平方米，公用建筑面积为______________米，重要指标：______________容积率：________________。

第89条建筑总量。

社区共有楼房________幢，其中一期工程________幢，二期工程________幢，各期工程的开工时间与竣工时间分别为：________年________月________日和________年________月________日。

第90条设施使用。

社区所属的共用设施系为社区居民生活、工作方便而建设，不应当向买受人及其家庭成员收取费用，其功能不得侵害买受人利益，设计及建筑标准均不低建设部相关技术标准。

第91条参考标准。

本社区的公用设施的具体质量、数量由出卖人提供数据标准，不能提供的应当按照出卖人的各种广告资料作为标准。

第92条公共设施。

幼儿园________个，面积为________平方米，交付使用时间：____________年________月________日;学校________个，其中小学________个，中学________个，面积为________平方米，交付使用时间：________年________月________日;医院(________级________等)________个，面积为________平方米，交付使用时间：________年________月________日;停车场________个，面积为________平方米，交付使用时间：________年________月________日;邮局________个，交付使用时间：________年________月________日;娱乐设施：________________交付使用时间：________年________月________日;邮政交付使用时间：________年________月________日;电话接通时间：________年________月________日。

第93条道路交通。

交通公路等级为：________________公路宽度：________________道路质量：_______________;所述公路或者道路应当可通过车辆，否则不视为交付，交付使用时间：________年________月________日;本商品房可使用道路为宽度不低于6米，社区内应当有人车分行的道路，以保证买受人与家庭成员安全交通，道路标识应当符合国家或北京市最高标准。

第94条居住安全。

交付时社区内不应当有正在建设的建筑物，在买受人可能经过的道路绝对不允许有任何可以产生坠落的物品;道路平面绝对不得有可能阻碍行人或者车辆的坑、沟、井或者其他产生危险的建筑物或者构筑物。

第95条商品房标识。

社区内的所有建筑物应当有明确的标识，以利于买受人的特殊家庭成员能够顺利找到买受人所购商品房。

第96条建设标准。

出买人承诺本社区的设计与施工标准不低于《城市居住区规划设计规范》中的最高标准，如果北京市有更为有利的设计规范，买受人有权适用此规范，双方对标准的选择有争议时，买受人有权从不同的标准选择较为有利的条款适用。

第97条违约确定。

对出卖人提供的各种设施是否合乎约定，应当由双方协商，协商不成的，由买受人与出卖人共同随机选择三人，选择方法见本合同争议解决中的约定，由其对此争议做出仲裁裁定。

第98条违约责任。

出卖人违反上述约定的，应当继续履行合同，交房时间从承诺全部履行完毕之日开始计算，详细条款见本合同的违约责任;出卖人不能在宽限期(________日)内完成交付的，买受人有权退房，如买受人暂不退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

第12部分价格付款。

第99条公平价格：

(2)出卖人不得将同幢的其他房屋以明显优于买受人的价格出售给其他买受人(差额应在合理范围内)，否则将认为是对买受人的歧视或价格欺诈，出卖人承诺并承认买受人有要求同等优待的权利。

第100条分期付款。

如房屋目前尚不能交付使用，而买受人一次将全部房款交付给出卖人显然存有巨大风险，为此双方商定以如下方式向出卖人支付房款：

(2)第二次付款：________________相当于总房价的20%，由买受人通过贷款银行于房屋主体竣工后支付。

(3)第三次付款：________________相当于总房价的20%，由买受人通过贷款银行于全部内部设备安装完毕后支付。

(4)第四次付款：________________相当于总房价的20%，由买受人通过贷款银行于房屋全部装修工程竣工后支付。

(5)第五次付款：________________相当于总房价的20%，由买受人通过银行于房屋交付使用且入住后支付。

第101条工期证明。

上述施工进度应当与实际情况相符，而且出卖人应当提交设计企业、施工企业和监理企业出具的证明，此证明除证明工期已经达到付款期限外，还应当由签字证明人承诺如果不能证明工期进度的，则签字企业及签字人承担连带欺诈赔偿责任。

第102条银行贷款。

如因出卖人原因致使买受人无法取得银行贷款，则出卖人在10日内比照退房条款归还买受人已经支付的全部房款。

第103条买受人原因。

出卖人证明系买受人原因致使买受人无法取得银行贷款，则出卖人在10日内比照退房条款归还买受人已经支付的全部房款。

第13部分房屋交付。

第104条交付含义。

本合同所称交付是指占有权及使用权的交付，以保证买受人可以正常使用，以实现居住目的，并不代表所有权的交付。

第105条交付时间。

商品房交付时间为________年________月________日，社区设施环境交付时间为________年________月________日。

第106条交付程序。

(1)入住通知出卖人向买受人发出入住通知书;。

(2)书面签收：买受人书面签收“收到入住通知书”;。

(3)钥匙收条：买受人书面签收“商品房钥匙收到条”;。

(5)其他条件：其他合同中约定的条件也应当具备，房屋交付时出卖人及其他任何第三方不应再收取任何费用作为买受人入住的先决条件，否则买受人有权依此每天获得总房价百分之一的赔偿金。

(6)不视为交房：上述条件缺少任何一条，均不构成商品房的交付。

第107条入住费用。

入住前买受人应当支付以下费用：物业管理费、产权证费用、车位费用及其他由买受人享受服务的代办费用，除此外无须支付任何费用。

第108条强行入住。

考虑到买受人在入住前已经支付了大量房款，因此出卖人在交付房屋时不得以任何理由阻碍买受人入住，出卖人同时应当保证所聘请的先期物业管理公司或者其他相关机构和人员也不得以任何理由阻碍买受人入住;当此等阻碍情况发生后，买受人有权不经过任何机构或人员的许可强行入住，此时任何人的阻挡行为均视为违法。

第109条交付验收。

买受人在出卖人所建房屋完工后，可以进入室内进行观察，并可以聘请相关专家对其进行评价，出卖人及其聘请的机构或人员，不得以任何理由阻止买受人及有关人员进入。买受人可以进行如下项目的评价与验收：建筑质量、室内设施、室内外环境、社区质量及其他验收。

第110条延迟交付。

当出卖人无法按期交付时，则买受人有权通知出卖人解除合同，或者以予出卖人日的宽限期，在宽限期内出卖人仍然不能交付的，买受人有权解除合同。

第111条交付效力。

出卖人将房屋交付给买受人后，买受人即享有房屋的使用权、占有权、出租权、收益权，并有权对房屋进行装修。

第112条文件内容。

商品房质量保证书及商品房使用说明书，其内容不得低于政府最高标准。如不能达到此要求，则买受人有权退房;如买受人暂不退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

第14部分初步验收与保修。

第113条初步验收。

鉴于商品房质量无法立即做出判断，买受人无法在交付使用后立即对质量做出判断，因此双方共同认为质量的评价与验收是一个较长的过程，买受人仅能对外观部分进行初步使用性评价。

第114条保修内容。

主体结构、公用部分、环境设施、建筑外表部分、装修部分、室内电气部分、室内暖通部分及其他由出卖人提供的内容。

第115条责任承担。

如果入住后发生漏水、裂缝等质量瑕疵，应当由出卖人承担责任，并立即进行修复，出卖人不得以任何理由将此责任转移至第三方如不能达到此要求，则买受人有权退房;如买受人暂不退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

第116条保修期间]。

________年，从________年________月________日到________年________月________日;不低于建设部《房屋建筑工程质量维修办法》的规定，当开始日期与交房日期不一样的，则从交房日期开始，按最益于买受人的时间进行计算。

第117条故障排除。

自买受人电话通知后4小时内维修人员应当到达现场，8小时内将故障排除。如不能达到此要求，则买受人有权退房;如买受人暂不退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

第15部分权属证明。

第118条房屋所有权。

(1)取得标志：房屋所有权的取得以北京市政府颁发的《房屋所有权证》为标志。

(2)取得时间：取得房屋所有权证的最后期限为________年________月________日，如出卖人不能在此最后期限前使买受人取得房屋所有权证，则确认为无法取得房屋所有权证。

(3)违约责任：一旦无法取得产权证后，出卖人应当30日内立即退还买受人已经支付的房屋款，并且赔偿买受人因此而产生的一切损失。

(4)选择权利：当无法取得产权证后，买受人有权选择是否退房，如果买受人同意延长，则可向出卖人发出同意延长办证期的书面证明。

(5)所有权保证：出卖人保证出卖人目前的身份系合法的出卖人，出卖人经过审查后认为买受人目前的身份可以成为合法的购买人，因此出卖人保证买受人凭借出卖人提供的文件能够在北京市房屋所有权登记机构取得《房屋所有权证》及他项权利证书，如买受人无法取得上述证明，则出卖人应当在10日内立即退还买受人已经支付的房屋款，并且赔偿买受人因此而产生的一切损失：包括银行的贷款利息、银行罚息、诉讼费用、律师费用、装修费用、误工费用、无法居住而租赁房屋的租赁费用、交通费用、因重新购买房屋而产生价格上涨的损失及其他损失。

(6)费用分担：在办理房屋所有权证时，双方平均承担税款费用。

第119条所有权证的办理。

(1)出卖人有义务为买受人办理所有权证书，在买受人入住前30天通知买受人支付办理产权证所需要的全部材料，买受人提供全部材料后60日内出卖人将办房屋所有权证的全部资料(包括出卖人的全部资料)交付给北京市房屋所有权证登记机构，并且出卖人承诺在________年________月________日前为买受人办理完毕房屋所有权证;如买受人在此日期前不能取得所有权证的，买受人有权退房，如不能达到此要求，则买受人有权退房;如买受人暂不退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

(2)买受人有权选择是否自己办理房屋所有权证，出卖人承诺出卖人提供的资料足以使买受人通过个人行为取得房屋所有权证;买受人自己办理所有权证的，则自入住后60天内，最迟日期为____________年________月________日，出卖人将全部相关手续交付北京市________区房屋土地管理局进行备案，并将备案情况书面通知买受人，以保证买受人凭此备案可以独立办理房屋所有权证。如不能达到此要求，则买受人有权退房;如买受人暂不退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

(3)如果北京市区房屋土地管理局在为买受人办理房屋所有权证时，认为出卖人提供的材料不足以办理房屋所有权证，尽管买受人可能无法就此取得证据，但仍视为出卖人违约;出卖人只有通过取得权属机构出具的证明出卖人手续完备的证明后才能免除自己的违约责任。此时出卖人应当根据北京市区房屋土地管理局或者买受人的要求提供全部资料，如果自前述要求发出之日起60天内出卖人无法提供所需文件，则买受人有权退房。如不能达到此要求，则买受人有权退房;如买受人暂不退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

第120条转移效力。

买受人取得所有权证书后，即取得与房屋相关的全部权利，涉及房屋的风险同时发生转移，出卖人不得以任何理由干涉买受人行使对房屋的所有权。

第121条土地使用权。

考虑到我国目前实行的土地使用权制度，出卖人还应当向买受人提交《国有土地使用证》，并保证上面载有买受人的姓名与权利，此项证明应当在________年________月________日前为买受人办理完毕。如不能达到此要求，则买受人有权退房;如买受人暂不退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

第16部分前期物业管理。

第122条物管公司。

(2)如果出卖人希望买受人选择物业公司，则应当将物业管理公司的情况通知买受人，以使买受人正确选择，在买受人众多的情况下，可以在某个约定的时间内，根据多数人的选择进行决定。

第123条服务期限。

首期物业管理公司的服务期限不超过1年，自________年________月________日至________年________月________日，期限届满后，由小区或者本楼业主管理委员会另行决定。

第124条物管费用。

物业公司的收费范围与标准不得超过北京市政府的相关规定，其中保洁费：________元/每月每平方米;治安费________元/每月每平方米;水费：________元/每吨;电费：________元/每度;燃气费：________元/每平方米;其他费用：________元。

第125条管理责任。

楼内外清洁，出卖人应当在买受人楼层设立可以方便使用的垃圾收集处，至少每小时清理一次;如果出卖人将此义务转让给首期物业管理公司，则应当保证其履行义务。出卖人选择的物业公司应当保证买受人及亲属和相关人员的人身安全、财产安全及汽车安全。

第126条社区安静。

出卖人应当承诺室外持续噪声不高于60分贝，每小时持续时间不超过5分钟，每月仅能有1天可产生噪声，以保证买受人生活舒适不受影响。

第127条服务时间。

物业管理的时间至少在________年________月________日以前开始，以保证买受人能够及时享受到相应的物业管理服务。

第128条新公司选择。

当买受人成立业主委员会后，有权根据法律的规定，重新选择物业公司，此等选择过程不应当受到出卖人及其所选择的初期物业公司的阻挠。

第129条交接责任。

出卖人应当保证初期物业公司将如下物品交付给新物业公司：

(2)大修基金：属于买受人所有的用于维护房屋的大修基金;。

(3)保险单据：原始物业公司向保险公司支付的各项财产、人身保险单据。

(4)预收费用：初期物业公司已经收取的但没有使用的各项物业管理费用。

(6)保修单据：与初期物业公司购买的设备相关的全部保修单据，以使业主选择物业公司能够有效地对上述设备进行维护。

第130条交接验收。

(2)故障记录：初期物业公司应当对设备或者其他部分存有的各项故障进行提示，没有提示的，则在业主选择物业公司进入后，三个月内发现的故障，均视为初期物业公司有维护义务，不能及时维护的，则应当承担赔偿义务。

第131条交接责任。

新物业公司及买受人组织有权对应当交付而没有交付的物品进行追偿，因为出卖人应当交付而没有交付，不仅需要交付外，还应当承担没有及时交付给设备维护造成的损失，并承担将设备复原所支付的费用。

第132条证明责任。

物业公司负责证明向买受人提供安全及时达标的物业服务，如不能证明则视为出卖人不能提供相应水平的物业服务。如不能达到此要求，则买受人有权退房;如买受人暂不退房，则出卖人向买受人按日支付违约金，违约金标准为总房价的千分之一.

第17部分业主管理委员会。

第133条姓名知情。

为方便买受人组织小区委员会或其他业主维权组织，当本楼居住者达到30%时，出卖人应当将其他业主的姓名及联系方法以信函形式告之买受人，以利于买受人与其他业主进行沟通;但考虑到不影响其他业主的权利，他们书面拒绝的除外。

第134条知情权利。

出卖人提供的各项证据和资料，如有相反证据足以说明与事实不符，则向买受人支付总房价百分之一的违约金。

第135条组织权利。

买受人有权组织业主管理委员会，出卖人应当积极配合，为组织业主委员会提供有利证明文件，使其可以及时在相关管理机构处获得批评或登记。如不能达到此要求，则买受人有权退房;如买受人暂不退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

第136条通知权利。

买受人有权向其他业主发布信息或者通告，并就质量或者物业管理问题与其他业主进行协商，出卖人不得阻碍买受人行使此权利;鉴于买受人的弱势地位，出卖人对于买受人在业主管理委员会筹建或运行中的言行，不应向买受人提出任何侵权责任要求。

第137条财物交付。

出卖人应当将相关财产，在业主管理委员会成立后3日内开始办理交接手续，每天工作时间不低于8小时，并且在30日将全部财产交付完毕，对于其中有损坏的财产应当修复或者以市场价格进行赔偿;如不能达到此要求，则买受人有权退房;如买受人暂不退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

第18部分消费者权利保护。

第138条身份权利。

买受人作为商品房的消费者，其知情权利及其他权利应当得到尊重和保护。买受人有权就组织业主维权机构在所居住区内或者新闻媒介发布维权信息，出卖人及聘请的前期物业管理公司不应阻碍买受人行使上述权利。

第139条知情内容。

买受人有权获知与房屋相关的施工进度、设计、施工、监理、测量、物业管理机构的资格等信息，有权取得与本商品房相关的设计文件、与本商品房所有权相关的法律文件复印件，并有权获得与房屋相关的诉讼信息。

第140条施工进度。

出卖人将根据向有关机构提供的工期进行施工，现有的工期计划基础部分(地基土石方、结构、正负零)将于________年________月________日完成;主体结构完工时间：________年________月________日;楼外屋面装修完成时间：________年________月________日;室内装修和设施安装：________年________月________日;交付使用：________年________月________日。

第141条工程监督。

鉴于建筑工程完工后，房屋质量的瑕疵可能在短时间内无法发现，为保护买受人的合法权利，买受人有权对施工工期和工程质量进行监督;当出卖人未按照合同约定由完成建筑工程时，或者承建人没有按照政府的强制性规定进行施工时，或者监理人不能履行质量监督义务时，除非出卖人提出相应的担保，买受人有权提出解除合同，无须等待最后交房日期;买受人暂时不退房的，则出卖人向买受人按日支付违约金，违约金标准为总房价的千分之一。

第142条参与争议。

房屋买卖合同的成立与生效相关案例解析

正式房屋买卖合同是房屋买卖合同书面形式的基本类型，内容一般包括房屋买卖合同的基本条款，如房屋位置、结构、建筑面积、价款及其支付期限、交房期限、质量标准、产权转移登记等条款。尽管法律法规并未规定买卖双方必须采用统一的房屋买卖合同文本，但在办理产权转移登记时，房屋产权登记机关往往要求使用建设主管部门统一制订的规范的合同文本，否则，不予办理备案、登记。但是，并不因为不使用统一合同文本而影响书面房屋买卖合同的成立和效力。实践中，商品房买卖时，要求必须使用建设主管部门统一制作的格式文本。但在正式合同文本签订之前，多由开发商提供认购书、预订协议等预约合同文本要求买受人签署，其中有的预约合同已经具备本约性质，相当于房屋买卖合同。二手房买卖的合同形式未作统一要求，买卖双方一般会根据协商一致的意见共同起草一份房屋买卖合同，经双方签字、盖章生效，并据此履行，在产权登记机关填写的制式合同只作为登记文件使用。

二、具备特定条件的预约合同。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下称商品房买卖司法解释)第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房销售管理办法第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”根据最高法院民一庭的观点，商品房认购、订购、预订等协议是在开发商取得立项、规划、报建审批手续至取得商品房销售许可证之前签订的预约性质的合同(事实上预约合同的签订并不限于这个期间)。为保障交易安全，保护业主权益，促进签约，规定具备合同实际履行条件的预约合同，应当认定为本约合同。笔者认为，司法解释的本条规定，用意虽好，但效果一般，极易造成误导。首先，《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容多达13项，而认购书等预约合同均为开发商拟定的格式合同，同时具备该13项内容的可能性很少，买受人依据该条规定维护自身权益的机会并不多见。其次，认定合同性质的依据为合同内容，而非合同名称。预约合同如果具备了商品房买卖合同的主要内容，理应认定为商品房买卖合同，不再具有预约性质。第三，“出卖人已经按照约定收受购房款”，表明买卖合同已经实际履行。即使预约合同未完全具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，只要标的物明确、价款确定，完全可以依据合同法的相关规定认定双方房屋买卖合同成立。如果机械适用该条司法解释的规定，就会导致依据合同法应当认定房屋买卖合同成立，而依据该条司法解释则不能认定合同成立。

《合同法》第11条规定：“书面形式是指合同书、信件和数据电文(包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件)等可以有形地表现所载内容的形式。”根据《电子签名法》第3条第3款的规定，“涉及土地、房屋等不动产权益转让的”的'文书，不适用“电子签名、数据电文”。无疑排除了以“数据电文”为表现形式的房屋买卖合同。记载双方房屋买卖意思表示的、以有形方式表现的信函等双方往来资料，应当认定为其他书面形式的房屋买卖合同。有些情况下，没有书面合同，也无法认定口头合同存在，买受人以其持有的购房款收据或发票主张房屋买卖合同成立。此时，买受人持有的购房款收据或发票，既是书面合同形式，也是合同实际履行证据，如果收据或发票载明的房屋位置具体、房屋价款明确，应当认定双方之间的房屋买卖合同成立。笔者认为，认定其他书面形式的房屋买卖合同成立，已有书面证据必须能够证明三项事实：房屋买卖的意思表示、房屋具体位置和价款。

房地产买卖合同参考案例

电话：___________________________。

购买方（称乙方）：_______________。

姓名：___________________________。

性别：___________________________。

出生日期：________年_____月____日

国籍：___________________________。

身份证号码：_____________________。

电话：___________________________。

地址：__________________________。

第一条本合同依据中华人民共和国法律和《深圳经济特区商品房产管理规定》制定。

第二条甲方经深圳市人民政府文件批准，取得位于深圳市__________地段占地面积__________平方米的土地使用权，使用期限自__________年_____月_____日至__________年_____月_____日止共计_____年，土地所有权属中华人民共和国。

甲方在上述土地兴建楼宇，属_____结构，定名为__________，由甲方出售。

第三条乙方自愿向甲方购买上述楼宇内的第_____座（幢）楼_____单元，建筑面积为__________平方米，占地__________平方米，由甲方于__________年_____月_____日交付乙方使用，如遇特殊原因可延期交付使用，但延期不得超过三百六十天，特殊原因是：

一、人力不可抗拒的自然灾害；

二、施工中遇到异常的困难及重大技术问题不能及时解决的；

三、其它非甲方所能控制的事件。

上述原因必须经深圳市有关主管部门的证明文件为依据，方能延期交付使用。

第四条甲乙双方同意上述楼宇单元售价为_____币_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元_____角整。

第五条乙方如未按本合同第四条第二款付款，甲方有权追索违约利息，以应付款之日起至付款之日止，按深圳市银行当时贷款利率计算利息付给甲方，如逾期三十天内，仍未付所欠款项和利息，甲方有权单方终止合同，将楼宇出售他人，出售之款不足以清还甲方之款时，甲方可向乙方追索，如转售盈益属甲方所有。

第六条甲方如未按合同第三条的规定将楼宇单元交付乙方使用，应按合同规定交付日第二天起至交付日止，以当时深圳市银行贷款利率计算利息，以补偿乙方的损失。

第七条在签订本合同时，甲方应将乙方原认购时所交付的定金__________退回给乙方或抵作购楼价款。

第八条甲方出售的楼宇须经深圳市建筑质量检验部门验审合格，如质量不合格时，乙方有权提出退房，退房后甲方应将乙付款现在三十天内退回乙方。

第九条乙方在交清购楼款后，由深圳市房管部门发给房产权证书，业主即取得出租、抵押、转让等权利，并依照国家和广东省对深圳经济特区的有关规定，享受优惠待遇。

乙方在使用期间，有权享用与该楼宇有关连的公共通道、设施、活动场所，同时必须遵守中华人民共和国法律、法令和社会道德，维护公共设施和公共利益。

乙方所购楼宇只作使用。在使用期间不得擅自改变该楼宇结构，如有损坏应自费修缮。

乙方购置的楼宇所占用的土地，按有关土地管理规定缴纳土地使用费。

第十条乙方所购楼宇，如发生出租、抵押、转让等法律行为，应经深圳市公证处办理公证后，由深圳市房产管理部门办理房产权转移、登记手续。

第十一条本合同用钢笔填写的与打字油印的文字，均具有同等效力。

第十二条本合同自签订并经深圳市公证处公证之日起生效。

如发生纠纷，双方应本着友好精神协商解决，不能解决时，应提请深圳市仲裁机构仲裁或深圳市人民法院裁决。

第十三条本合同共_____页，为一式三份，甲乙双方各执一份，深圳市公证处一份，均具有同等效力。

______年_____月_____日______年_____月_____日。

签约地点：____________签约地点：____________。