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对三农问题的思考论文
我国是农业大国，农业发展水平落后于发达国家，约有8亿农民。随着我国经济的发展，城乡差距不断拉大，三农问题越来越凸显。[1]近年来三农问题是我国政府工作关注的重点，而城镇化是解决三农问题的主要途径，同时城镇化中出现的问题，为三农问题的解决设置了障碍。
首先，城镇化发展有利于推动农民收入增加和生活水平的提高。城镇化带动第三产业的发展，满足大量劳动力的就业需求，农村大量剩余劳动力的压力得以缓解，增加了农民收入。同时，城镇化的推进，医疗卫生、社会保障等较农村更为完善，农民生活方式向城镇转变，生活水平得到提高。
其次，城镇化发展有利于推动农村基础设施的发展。城镇化有利于农村面貌改善，促进农村经济繁荣。利用城镇的辐射和集聚效应，可以合理布局乡镇企业，改善农村环境，乡镇企业使村民就近就业，减少了人口大量流失带来的问题。
最后，城镇化发展有利于推动农业现代化进程。城镇化使小规模零散土地得以集中，有利于農业实现规模化、机械化、产业化，从粗放型农业生产走向集约型的精细化生产。
城镇化具有一体两面性，它是三农问题解决的途径，同时它的发展也为三农问题的解决带来新的挑战。表现为城镇面子工程、城镇化质量低和工业化为主三个方面。
首先，城镇面子工程。城镇化进程下，很多地区掀起造城运动，城市不断扩张，占据大量农村土地，很多农民被迫失去土地，出现大量无地农民。大中型城市旧城改造，廉租房不断减少，很多农民工租房困难或者租房成本高，无法携家带口去城镇发展，造成农村留守儿童增加，不利于解决三农问题。
其次，城镇化质量低。我国的城镇快速发展，但这种城镇化是低水平、粗放型的。虽实现了土地城镇化，但土地表面基础设施不健全，人们享有的依然是农村服务，加上一些大中型城市的高门槛，户籍制度下农民难以融入，人口城镇化水平低。农村剩余劳动力增加、人多地少以及城市社会拒入，农民呈现亦工亦农的状态，农民半耕半工不利于土地流转和农业实现机械化、规模化。
最后，以工业化为主。城镇化发展到一定阶段，服务业占国民生产总值的比率应大于工业。但现实是很多城镇追求资源密集型、资金密集型或技术密集型产业，忽视劳动力密集型产业发展。技术密集型、资金密集型等类型的产业对劳动力素质要求较高，农村劳动力文化水平不高，农民进城就业难。同时，一些工业会对人们的生活环境造成不良影响，不利于生活水平的提高。
（一）城镇建设减少面子工程。
大中型城市应保留或建设廉租房，为农民工提供廉价的居住地，减少迁徙成本和经济成本，有利于城镇管理。加大对中小城镇建设的支持力度。中小城镇房价不会像大城市一样被热炒，同时居住排挤力度小，农民住房压力和经济压力可得到缓解。同时在中小城镇发展，农民可以实现就近就业，离土不离乡，缓解了农民心理压力。城镇基础设施相对农村健全，服务业发达，解决了农村劳动力溢出的问题，增加就业，提高了人们的生活水平。农民离开土地去城镇谋生，大量土地得以流转，农业可以实现规模化、机械化生产，提高生产率。
（二）提高城镇化质量，落实户籍改革。
针对城镇化质量低，应不断完善城镇基础设施和公共服务，社会保障等一系列政策也应紧跟时代步伐，尽快改进。我国户籍改革正有序进行，有望在20xx年形成新型户籍制度。中小城镇农村居民准入门槛低，很大程度解决了农民候鸟式迁徙问题，可有效促进人口城镇化。农民进城实现市民化，其与城镇居民在医疗保险等方面享受相同待遇和服务，可使农民真正融入城镇，城镇化得以落实。同时，因土地是农民最后的保障，农民市民化为农民在城市生存和生活提供了社会保障，农民与土地可实现切割，农村土地得以进入市场流转，为实现农业机械化、规模化提供有利条件。
（三）大力发展服务业。
应大力发展服务业。在发展技术密集型、资金密集型、知识密集型等产业的城市，需要较高的技能或知识，农民普遍教育程度低，掌握的技术多低端，在这些城市，只能从事没人愿意干的较脏、较累，技术要求低的工作。而服务业是劳动密集型产业，技术要求较低，可以吸纳溢出的农村剩余劳动力，有效缓解就业压力。同时服务业也有效地提高了人们的生活水平，人们享受到的服务不断增加，生活质量提高。因此，城镇应大力发展服务业。
经济发展水平的重要指标之一是城镇化，它也是解决三农问题的主要途径之一。三农问题是国家工作的重点，关系8亿人口。应推进城镇化，以城带农，城市反哺农村，先富带后富，最终实现共同富裕。
[1]贾俊民，葛文光。关于三农概念与三农问题提法的考察[j]。当代中国史研究，20xx（1）。
[2]赵丽欣，王青青，李辉，郄艳丽。城镇化问题对三农问题的影响及对策研究[j]。社会科学论坛，20xx（12）。
房地产抵押若干问题的思考的相关论文
第三十条房地产抵押合同自签订之日起三十日内，抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。
第三十一条房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。
第三十二条办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验下列文件;(一)抵押当事人的身份证明或法人资格证明;(二)抵押登记申请书;(三)抵押合同;(四)《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明;(五)可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料;(六)可以证明抵押房地产价值的资料;(七)登记机关认为必要的其他文件。
第三十三条登记机关应当对申请人的申请进行审核，凡权属清楚、证明材料齐全的，应当在受理登记之日起十五日内作出是否准予登记的书面答复。
第三十四条以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的，登记机关应当在原《房屋所有权证》上作他项权利记载后，由抵押人收执。并向抵押权人颁发《房屋他项权证》。以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应不在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。
第三十五条抵押合同发生变更或者抵押关系终止时，抵押当事人应当在变更或者终止之日起十五日内，到原登记机关办理变更或者注销抵押登记。因依法处分抵押房地产而取得土地使用权和土地建筑物、其他附着物所有权的，抵押当事人应当自处分行为生效之日起三十日内，到县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。
第五章抵押房地产的占用与管理。
第三十六条已作抵押的房地产，由抵押人占用与管理。抵押人在抵押房地产占用与管理期间应当维护抵押房地产的安全与完好。抵押权人有权按照抵押合同的规定监督、检查抵押房地产的管理情况。
第三十七条抵押权可以随债权转让.抵押权转让时，应当签订抵押权转让合同，并办理抵押权变更登记。抵押权转让后,原抵押权人应当告知抵押人。经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租。抵押房地产转让或者出租所得价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
第三十八条因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的，抵押人应当及时书面通知抵押权人;抵押双方可以重新设定抵押房地产，也可以依法清理债权债务，解除抵押合同。
第三十九条抵押入占用与管理的房地产发生损毁、灭失的，抵押人应当及时将情况告知抵押权人，并应当采取措施防止损失的扩大。抵押的房地产因抵押人的行为造成损失使抵押房地产价值不足以作为履行债务的担保时，抵押权人有权要求抵押人重新提供或者增加担保以弥补不足，或者直接向保险公司行使求偿权。抵押人对抵押房地产价值减少无过错的，抵押权人只能在抵押人因损害而得到的赔偿的范围内要求提供担保。抵押房地产价值未减少的部分，仍作为债务的担保。
第六章抵押房地产的处分。
第四十条有下列情况之一的，抵押权人有权要求处分抵押的房地产：(一)债务履行期满，抵押权人未受清偿的，债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的;(二)抵押人死亡、或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的;或者抵押人的合法继承人，受遗赠人拒绝履行到期债务的;(三)抵押人被依法宣告解散或者破产的;(四)抵押人违反本办法的有关规定，擅自处分抵押房地产的;(五)抵押合同约定的其他情况。
第四十一条有本办法第四十条规定情况之一的，经抵押当事人协商可以通过拍卖等合法方式处分抵押房地产。协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
第四十二条抵押权人处分抵押房地产时，应当事先书面通知抵押人;抵押房地产为共有或者出租的，还应当同时书面通知共有人或承租人;在同等条件下，共有人或承租人依法享有优先购买权。
第四十三条同一房地产设定两个以上抵押权时，以抵押登记的先后顺序受偿。
第四十四条处分抵押房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同处分，但对处分新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。
第四十五条以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物设定的房地产抵押进行处分时，应当从处分所得的价款中缴纳相当于应当缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。法律、法规另有规定的依照其规定。
第四十六条抵押权人对抵押房地产的处分，因下列情况而中止：(一)抵押权人请求中止的;(二)抵押人申请愿意并证明能够及时履行债务，并经抵押权人同意的;(三)发现被拍卖抵押物有权属争议的;(四)诉讼或仲裁中的抵押房地产;(五)其他应当中止的情况。
第四十七条处分抵押房地产所得金额，依下列顺序分配：(一)支付处分抵押房地产的费用;(二)扣除抵押房地产应缴纳的税款;(三)偿还抵押权人债权本息及支付违约金;(四)赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害;(五)剩余金额交还抵押人。处分抵押房地产所得金额不足以支付债务和违约金、赔偿金时，抵押权人有权向债务人追索不足部分。
第七章法律责任。
第四十八条抵押人隐瞒抵押的房地产存在共有、产权争议或者被查封、扣押等情况的，抵押人应当承担由此产生的法律责任。
第四十九条抵押人擅自以出售、出租、交换、赠与或者以其他方式处理或者处分抵押房地产的，其行为无效;造成第三人损失的，由抵押人予以赔偿。
第五十条抵押当事人因履行抵押合同或者处分抵押房地产发生争议的，可以协商解决;协商不成的，抵押当事人可以根据双方达成的仲裁协议向仲裁机构申请仲裁;没有仲裁协议的，也可以直接向人民法院提起诉讼。
第五十一条因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围时，抵押人违反前述第三十八条的规定，不依法清理债务，也不重新设定抵押房地产的，抵押权人有权向折迁主管部门申请保留追偿债务权利，并可以向人民法院提起诉讼。经拆迁主管部门批准，拆迁人应当暂缓向抵押人发放拆迁补偿费或者拆迁安置房地产权登记证件，直至法院作出判决为止。拆迁期限届满，若法院尚未作出判决，经县级以上房屋拆迁主管部门批准，拆迁人可以依法实施拆迁，并办理证据保全。
第五十二条登记机关工作人员玩忽职守、滥用职权，或者利用职务上的便利，索取他人财物，或者非法收受他人财物为他人谋取利益的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第八章附则。
第五十三条在城市规划区外国有土地上进行房地产抵押活动的，参照本办法执行。
第五十四条本办法由国务院建设行政主管部门负责解释。
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这里讨论的是房屋产权抵押的有关法律问题。
1、可以抵押的房屋：应当说，凡合法取得所有权证的房屋均可由所有权人作出权利处分而设置抵押。对于私房、开发商合法开发的商品房未出售、转让的房屋可以抵押。开发商因建设需要资金虽与金融机构签订了抵押担保借款合同的房屋，只要未出售的房屋可以抵押。
2、抵押合同：房屋抵押权的设定属于要式行为，抵押当事人必须签订书面抵押合同。抵押合同内容应符合《担保法》第三十九条与《城市房地产抵押管理办法（修正）》第二十六条、第二十八条的规定。抵押合同自合同双方签署之日成立（抵押合同附成立附加条件的除外），自抵押登记之日起生效。
3、抵押登记：房屋产权抵押登记必须符合《城市房地产抵押管理办法（2001修正）》第四章的各条规定。房屋产权抵押登记必须向登记机关提交下列文件：
（1）抵押当事人的身份证明或法人资格证明；
（2）抵押登记申请书；
（3）抵押合同；
（5）可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料；
（6）可以证明抵押房地产价值的资料；
（7）登记机关认为必要的其他文件。对于集体所有制企业的抵押人需要提交集体企业职代会通过同意抵押的决议；股份制企业、三资企业抵押人需要提交董事会或者股东大会通过抵押的证明，但企业章程另有规定的除外。
国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的，应当符合国有资产管理的有关规定。有经营期限的企业以其所有的房地产设定抵押的，所担保债务的履行期限不应当超过该企业的经营期限。抵押登记的合法证明是登记机关发给抵押权人的《房屋他项权证》。
（1）、法定不得设定抵押的房屋：
1）权属有争议的房地产；
2）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的.房地产；
3）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；
4）已依法公告列入拆迁范围的房地产；
5）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；
6）依法不得抵押的其他房地产。
（2）、一般讲，凡已合法出售的房屋均不得作抵押登记。如果开发商与金融机构将已出售的房屋作抵押，此时的法律后果相当于“一房二卖”，此抵押登记为无效。
（3）、依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第四十七条规定，以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。如果将已竣工，尚未进行竣工验收，尚未获得“大产权证”的房屋作为在建工程抵押的，此抵押登记无效。
（4）、依据最高人民法院《关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第四十八条规定，以法定程序确认为违法、违章的建筑物抵押的，抵押无效。
5、抵押登记资料中的有关问题：
在抵押登记过程中，首先抵押人必须向登记机关提交完整、真实、准确、合法有效的登记资料，如果登记资料存在不完整的瑕疵，应当补正，一般情形下不会影响登记的效力。如果登记资料不真实，将直接导致登记的不具有效力的后果。
登记资料不真实一般表现为下列情形。
：1）、抵押物存在权利争议，如已出售的商品房；
2）、不符合法定通过要件，未经企业有关机构，如职代会、董事会、股东大会通过的；
3）、未经企业职代会通过，但抵押人提交了通过的虚假证明的；
4）、登记资料中抵押房屋面积与实际面积出入较大的；
5）、将未获得“大产权证”或产权证的实际已在销售的房屋作为在建房屋抵押的；
6）、将已获得产权证的房屋，而因抵押人原因无法提交产权证作为在建房屋抵押的；
8）、抵押合同不真实、虚假抵押合同；
9）、抵押房屋价值未进行评估的，或评估值严重失真，虚假评估、
10）抵押人未提交抵押登记房屋对应的土地使用证的等等。其次，抵押登记时，未对抵押房屋按套、户进行特定化，将导致抵押登记无效。
第三、有争议的房屋权属进行登记的，抵押登记无效。
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主题语：房地产是房产和地产的统称，房地产也是两个基本形式的不动产。在我国的物权法未出台的现行民法制度的法律状态之下，房地产法律关系，通常是指房屋所有权与土地使用权法律关系。基于房屋和土地的不能移动性，故房地产抵押也具有不可分离的特性，而实际在房地产抵押设定过程与所产生法律后果中存在着若干法律问题。
前面的话。
房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。房地产属于不动产，设定房地产抵押权时，需依法履行抵押登记的法律行为，因此，房地产的抵押担保方式在现实生活中也极为普遍，随之而来产生的抵押纠纷也相当多。对于抵押设定所生产的诸多法律关系与之对应的法律后果，所映射出的我国现行法律的相关问题，以及纠纷的避免与处理也必须充分重视与研究。
这里讨论的是房产与地产抵押时所具有的共性法律原则，及其主要相关的问题。
1、房与地的相依性原则：
在房地产开发中，土地使用者都是因自己所有或者使用的房屋才获得利用房屋范围内土地，离开了土地的建筑物（及其附着物）只能是空中楼阁。因此，房屋产权的取得，必须建立在已经依法取得土地使用权的基础上。抵押人对自己的房屋产权或土地使用权中的任一种权利的处分，往往会涉及到另一种权利的变动。
正是由于土地使用权和房屋产权之间存在着这样的依附与相依关系，我国法律、法规对单独以房屋或土地使用权抵押的行为，一向采取“房随地走”和“地随房走”的双向原则，并一直规定为：“土地使用权抵押时，其地上建筑物，其他附着物随之抵押。土地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。”但在房地产开发领域的实际抵押设定中，将房屋产权和土地使用权分别进行抵押的行为比比皆是，不论是开发商、债权人、还是房地产行政管理机关、国土资源管理机关均对此行为“认同”，他们并不认为这样的行为是对“房随地走”和“地随房走”原则相悖，而是理所当然而为之。违背了土地使用权和房屋产权之间存在的相依关系原则，违反了法律、法规的规定的抵押行为显然是无效行为。
在实际中，对房屋产权与土地使用权分离设定抵押的行为一般表现为两种形式：一是，将房地产因不同的债务需要分别设置两个独立的抵押，此时的抵押设定可能是同时设定，也可能是分期设定。所设定的抵押权人可能是同一的，也可能是两个抵押权人。二是，根据一项债务需要，同时将房屋产权与土地使用权分别抵押给两个以上的债权人。这种违背土地使用权和房屋产权之间存在的相依关系的抵押行为之所以在现实经济活动中大量生产，其原因虽与抵押人、抵押权人的内心动机分不开，而我国土地使用权和房屋产权抵押登记机关设置分离是其根本原因所在。
应当注意的是：根据“房随地走”和“地随房走”这一相依关系原则，在抵押当事人对房屋产权或土地使用权抵押中的一种权利的处分时，即撤销抵押以及撤销抵押登记时，另一种权利的抵押也将随之撤销。
2、抵押权与房地产转让之间的法律原则：
我国《担保法》第四十九条规定：
抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。
转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。
抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
因此，受让（购买）抵押房地产一定要谨慎和仔细审查，以避免得到的是无效转让的房地产。
3、法定抵押登记担保期限的原则：
《担保法》公布施行快十年了，担保抵押设定的当事人现已完全接受与认同了“抵押不登记无效”的我国法律实行的强制登记制度。但对于登记担保期限仍没有明确的认识。本身对于“抵押当事人能否自行约定抵押期限”这一问题，在法律上没有明确的规定，在学理上也存在多种不同的理论观点，一种观点认为：抵押合同当事人自行约定的抵押期限是有效的。因为尽管抵押权为物权，但是抵押合同仍然可以适用合同法的合同自由原则，应贯彻尊重当事人的自主、自愿的原则。如果当事人约定了抵押期限，视为抵押权人接受了对抵押权的期限限制，抵押权人只能在该期限内实现抵押权，更何况我国法律并未明令禁止当事人自行约定抵押期限的行为，所以这种约定并不违反强制性法律规定，应当是合法有效的。尽管物权中的所有权具有无期限性，但并不排除其他物权的有期限性，以所谓物权的无期限性作为拒绝承认抵押权的期限的理由是不成立的。也有学者认为，我国《担保法》第25条明确规定：“一般保证的保证人与债权人未约定保证期间的，保证期间为主债务履行期满之日起6个月。”既然法律允许保证合同的当事人约定保证期限，而且在当事人未约定的情况下，应当适用法定期限，那么也应当允许抵押合同当事人在抵押合同中约定抵押期限。另一种观点则认为，抵押合同是附属于主合同的从合同，如果主合同未能得到清偿，主合同并未终止，主债权人的债权仍然是有效的，这样附属于主债权的抵押权也仍然有效，抵押权人仍然有权向抵押人主张权利，而抵押人不能被免除担保责任。因为抵押权在本质上属于物权，并从属于主债权，只要主债权存在，抵押权也就同时存在。也有人认为，当事人约定抵押期限实际上是约定免责条款，这种免责条款的约定，目的在于限制和免除抵押人的担保责任，所以这种约定应当是无效的。最高人民法院《关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》实质上是接受了最后一种观点。
但是，最高人民法院《关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第十二条第一款规定：当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。也就是说，担保期限只有法律规定，不允许当事人约定。也不允许登记机关规定。
4、房地产抵押纠纷民事诉讼与行政诉讼的适用原则：
房地产抵押行为一般会经历签订抵押合同和进行抵押登记两个程序，而在抵押设定成立后，房屋与土地均要使用或处分，随之便产生若干因抵押所致的诸多法律关系与法律纠纷，由于签订抵押合同是民事法律行为，而抵押登记，作为抵押当事人只是一个抵押生效所必须履行的一个法律手续，而对于登记机关却是一个具体的行政行为，即抵押设定的公示。出现涉及抵押的效力这样的纠纷，抵押当事人便会遇到应采用民事诉讼还是行政诉讼来处理这样一个问题。
根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》（1992年11月25日法发[1992]38号）“一、凡公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因房地产方面的权益发生争执而提起的民事诉讼，由讼争的房地产所在地人民法院的民事审判庭依法受理。二、公民、法人和其他组织对人民政府或者其主管部门就有关土地的所有权或者使用权归属的处理决定不服，或对人民政府或者其主管部门就房地产问题作出的行政处罚决定不服，依法向人民法院提起的行政诉讼，由房地产所在地人民法院的行政审判庭依法受理。”规定的原则，对于民事权益的纠纷应提起民事诉讼，而涉及行政机关的具体行政行为的应当提起行政诉讼。
对于抵押而产生民事权利纠纷与抵押登记行为混合在一起的纠纷，例如当事人认为某项抵押因侵权行为而导致抵押行为无效，而通过民事诉讼虽可认定抵押行为无效而人民法院民事判决却无法解决抵押登记行为的撤销与否，是提起民事诉讼，还是行政诉讼，这要根据案件性质，如何合法、有效解除无效民事行为的法律妨碍来确定。一般原则是先民事后行政的原则加以处理，即先提起民事诉讼确认抵押行为无效、再提起行政诉讼撤销抵押登记行为。
需要指出的是，（1）、如果抵押行为无效，而抵押登记行为合法。而人民法院作出的认定抵押有效与否的判决的效力却无法作用于所作抵押登记具体行政行为的登记机关，登记机关不是该民事诉讼的当事人，自然其民事判决不对该登记机关具有约束力。因此，如先民事后行政诉讼，原告将承担因登记行为本身合法而导致当事人提起行政诉讼败诉的风险。（2）、有人认为，登记机关的抵押登记仅仅是依据抵押当事人提交的登记资料，履行其法律赋予的职能，而不是其作出的对行政相对人所作出的具有约束力的行政行为，因此不能对登记机关提起对抵押登记行为的行政诉讼。对于这两种情形，我国法律、司法解释均没有相应的规定，在审判实践中，这虽然是一个不易引起注意的实际问题，但一旦遭遇将十分棘手，这不能不说是我国诉讼法律制度中的一个尚未解决的审判实践问题。
应当说，第（2）种情形，实际可依据《最高人民法院关于执行中华人民共和国行政诉讼法若干问题的解释》第一条规定加以解决：
“公民、法人或者其他组织对具有国家行政职权的机关和组织及其工作人员的行政行为不服，依法提起诉讼的，属于人民法院行政诉讼的受案范围。
公民、法人或者其他组织对下列行为不服提起诉讼的，不属于人民法院行政诉讼的受案范围：
（一）行政诉讼法第十二条规定的行为；
（二）公安、国家安全等机关依照刑事诉讼法的明确授权实施的行为；
（三）调解行为以及法律规定的仲裁行为；
（四）不具有强制力的行政指导行为；
（五）驳回当事人对行政行为提起申诉的重复处理行为；
（六）对公民、法人或者其他组织权利义务不产生实际影响的行为。“。
理由：1）、可以认为最高人民法院的该部司法解释实际上将可以提起行政诉讼的具体行政行为的范围在《行政诉讼法》基础上进行了扩展，扩展为“具有国家行政职权的机关和组织及其工作人员的行政行为”，但仍不包括抽象行政行为。2）、抵押登记行为是抵押产生法律效力的法律程序与生效要件，其的存在必然对抵押当事人（公民、法人或者其他组织）权利义务产生实际影响，因此，根据该条第二款第（六）项规定，可以对抵押登记机关提起行政诉讼。
5、抵押物的特定化登记原则：
对于房地产抵押登记，不少的抵押人与抵押权人均忽视这一原则。对于商品房开发中的房屋所有权获得，一般是房屋产权登记机关在符合法定条件、房屋竣工验收后并由开发商履行相应的必备法定手续的条件下，按照房屋建筑的独立体（幢、栋、楼，即在建筑施工前、开发立项报建时已核定的房屋单位）发给开发商该幢建筑物的房屋所有权证，即俗称的“大产权”。在一个开发项目往往有若干个房屋“大产权证”。在设定抵押时，抵押人与抵押权人往往直接将一个或数个“大产权证”进行抵押与登记，而未将其按商品房的实际套为单位进行细化，即未特定化，这样的抵押登记是无效的。
「问题」而对于土地使用权证，往往是按规划、征地、土地出让的项目由国土资源行政机关核发给一个土地使用权证。而土地使用权不具有同房屋所有权证那样的可分性，这就带来了一个与抵押物登记特定化的实际困难，这必然引出一个“土地使用权的某一部分能否设定抵押问题”。抵押时一般只能将这唯一的土地使用权证一次全部进行抵押登记，即使当事人不想这样做，但也无法实现。从民法上来看，抵押权乃是价值权，因此抵押物必须具有独立的价值并可以转让，才能够不妨碍抵押权的实现。所谓抵押物必须具有独立的价值，实际上是指抵押物具有交易上的价值，而并不一定指抵押物的物理上的独立性，抵押物虽不具有物理上独立性但却具有交易上的独立价值，这样在理论上、在法律上仍然是可以转让的。然而为了使某一财产在设定抵押后不影响第三人造成损害，某项财产设定抵押后必须登记。因此，某物能否作为抵押物，还要取决于能否进行登记，只要具有独立的交易价值并能够登记，就可以成为抵押物。就土地使用权的某一部分来说，如果确定四至范围、具有交易价值并可以登记，当然可与整块土地分离而成为抵押的标的。但是对耕地、宅基地、自留地等集体所有的土地使用权，因不能转让，不具有独立的交易价值，所以不能成为独立的抵押标的。让土地使用权的某一部分可以进行设定抵押，这是一个立法趋向问题，也许不远的将来在抵押登记制度上是可行的，但目前尚无法实现或者说实现起来比较困难。
决，将这个项目土地中的一块划出的方式解决了此纠纷。按此原理，将该项目土地中的一块设置抵押也应当是可以的。这是实际操作中的具体做法。
这种关系可分两种情形，一种是已经出租的房地产抵押，这种情况租赁关系成立在先，抵押权设定在后，抵押与租赁关系互不影响，只要抵押人以书面形式将抵押事实告知承租人，原租赁合同继续有效，即所谓“买卖不破租赁”。另一种情况是房地产权利将已经抵押的房地产出租，这种情况下抵押权设定在先，租赁关系成立在后，租赁合同对受让人不具有约束力，租赁关系应随着抵押权实现而解除。上述法律关系与法律后果，最高人民法院《关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十五条、第六十六条已作明确规定。
抵押合同仅具有债权行为的性质，抵押登记则是物权行为。当事人之间存在抵押合同，仅能产生债权人对抵押人的登记请求权，而不能直接产生抵押权，抵押合同的成立和生效与抵押权的成立应作区分。抵押合同成立是表示以书面方式表示当事人同意某项房地产抵押的意思真实表示的反映与达成。抵押合同生效是指在当事人之间产生约束力，抵押权的生效则意味着物权对世效力的产生，抵押合同成立并不意味着其必然生效，只是有其可能。抵押合同的生效更不必然意味着抵押权的成立，只有登记才可产生抵押权的设定与成立。因此，抵押合同的成立与生效应当分开，而抵押合同的生效在现行法律规定的条件下，只能因法定条件成就而生效。其他的学理讨论实无具体实质意义。
二、房屋产权抵押。
这里讨论的是房屋产权抵押的有关法律问题。
1、可以抵押的房屋：
应当说，凡合法取得所有权证的房屋均可由所有权人作出权利处分而设置抵押。
对于私房、开发商合法开发的商品房未出售、转让的房屋可以抵押。开发商因建设需要资金虽与金融机构签订了抵押担保借款合同的房屋，只要未出售的房屋可以抵押。
2、抵押合同：
房屋抵押权的设定属于要式行为，抵押当事人必须签订书面抵押合同。抵押合同内容应符合《担保法》第三十九条与《城市房地产抵押管理办法（2001修正）》第二十六条、第二十八条的规定。抵押合同自合同双方签署之日成立（抵押合同附成立附加条件的除外），自抵押登记之日起生效。
3、抵押登记：
房屋产权抵押登记必须符合《城市房地产抵押管理办法（2001修正）》第四章的各条规定。
房屋产权抵押登记必须向登记机关提交下列文件：
（1）抵押当事人的身份证明或法人资格证明；
（2）抵押登记申请书；
（3）抵押合同；
（5）可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料；
（6）可以证明抵押房地产价值的资料；
（7）登记机关认为必要的其他文件。
对于集体所有制企业的抵押人需要提交集体企业职代会通过同意抵押的决议；股份制企业、三资企业抵押人需要提交董事会或者股东大会通过抵押的证明，但企业章程另有规定的除外。
国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的，应当符合国有资产管理的有关规定。
有经营期限的企业以其所有的房地产设定抵押的，所担保债务的履行期限不应当超过该企业的经营期限。
抵押登记的合法证明是登记机关发给抵押权人的《房屋他项权证》。
（1）、法定不得设定抵押的房屋：1）权属有争议的房地产；2）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；3）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；4）已依法公告列入拆迁范围的房地产；5）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；6）依法不得抵押的其他房地产。
（2）、一般讲，凡已合法出售的房屋均不得作抵押登记。如果开发商与金融机构将已出售的房屋作抵押，此时的法律后果相当于“一房二卖”，此抵押登记为无效。
（3）、依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第四十七条规定，以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。如果将已竣工，尚未进行竣工验收，尚未获得“大产权证”的房屋作为在建工程抵押的，此抵押登记无效。
（4）、依据最高人民法院《关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第四十八条规定，以法定程序确认为违法、违章的建筑物抵押的，抵押无效。
5、抵押登记资料中的有关问题：
在抵押登记过程中，首先抵押人必须向登记机关提交完整、真实、准确、合法有效的登记资料，如果登记资料存在不完整的瑕疵，应当补正，一般情形下不会影响登记的效力。如果登记资料不真实，将直接导致登记的不具有效力的后果。登记资料不真实一般表现为下列情形：1）、抵押物存在权利争议，如已出售的商品房；2）、不符合法定通过要件，未经企业有关机构，如职代会、董事会、股东大会通过的；3）、未经企业职代会通过，但抵押人提交了通过的虚假证明的；4）、登记资料中抵押房屋面积与实际面积出入较大的；5）、将未获得“大产权证”或产权证的实际已在销售的房屋作为在建房屋抵押的；6）、将已获得产权证的房屋，而因抵押人原因无法提交产权证作为在建房屋抵押的；7）、批量房屋、整体小区房屋抵押中，登记机关没有对应建设规划项目的房屋进行抵押登记的；8）、抵押合同不真实、虚假抵押合同；9）、抵押房屋价值未进行评估的，或评估值严重失真，虚假评估、10）抵押人未提交抵押登记房屋对应的土地使用证的等等。其次，抵押登记时，未对抵押房屋按套、户进行特定化，将导致抵押登记无效。第三、有争议的房屋权属进行登记的，抵押登记无效。
房屋产权抵押登记机关对抵押人提交的登记资料负有审查义务，对不符合登记规定的，应书面通知申请人不予登记。
6、在建房屋（在建工程）的抵押：
（1）、在建房屋抵押合同的法律性质。
这里讨论的是在建工程，即该建筑工程未完工，不包括已部分完工的情形，在建房屋抵押与一般房屋抵押肯定是有区别的，两者最大的区别在于抵押权的理论成立的时间不同。在建房屋抵押是以将来建成的房屋作为抵押标的物的，因此抵押权只可能在房屋建成后方才成立，这种理论意味着，在建房屋抵押合同是以设定某种将来权利为目的的抵押合同，而不是现在即可设定某种权利。从这个意义上说，在建房屋抵押协议是附条件的民事法律行为，只有在条件成就时，某种权利方可设立。
值得注意的是，在实际中，理。
论上和实务上没有将抵押合同的成立生效与抵押权的成立区分开来。应当认为，抵押合同仅是设定抵押权的民事行为，是抵押权发生的必要条件，但并不是抵押权发生的充分条件。作为物权，抵押权是否成立除有抵押合同外还须有另外的要件。只有有效的抵押合同，才能发生当事人双方设定抵押权的权利义务。但抵押权不成立并不等于抵押合同无效。因此，应当将抵押合同的成立和生效与抵押权的成立生效区分开来。关于抵押合同成立与生效的条件，应当分别适用《合同法》的规定与房地产抵押的法律规定，基于抵押登记法律与《合同法》规定，登记机关应当允许抵押当事人对抵押附条件成立进行约定，即对在建房屋标的价值点作为抵押点进行约定。然后，登记机关将此抵押向社会以及房屋交易市场进行公告公示。
（2）、在建房屋抵押登记的实际状况。
上述观点是似乎合理，但实际立法状况是我国目前尚无专门的规定，只是散见在抵押相关法规之中，而实际登记程序上，只能适用现行法定登记程序，首先要对在建房进行评估，以作这抵押价值，此时评估只能反映房屋未建成时的某一基准时的价值，而不可能评估获得房屋建成后的评估值，因此，将抵押标的设定建成后的房是行不通的。因此，唯一能实现并通过抵押的方法，只能将抵押标的、评估锁定在在建的某一基准状态时点，作一次抵押登记（可理解为预告登记），由登记进行公告公示（预告公告）。待房屋建成后，再作一次评估，然后向登记机关再抵押重新登记（或变更登记），并由登记机关再次进行公告公示。这样也符合《城市房地产抵押管理办法》第三十四条第二款“以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。”、“以在建工程抵押的，抵押合同还应当载明以下内容：
（一）《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》编号；
（二）已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额；
（三）已投入在建工程的工程款；
（四）施工进度及工程竣工日期；
（五）已完成的工作量和工程量。“、”以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。“等规定。
三、土地使用权抵押。
这里讨论的是土地使用权抵押的相关法律问题。
l、法律法规规章所规定的土地使用权抵押的前提。
这里主要讨论国有土地使用权，以及-些特殊情况的集体土地使用权。《担保法》第三十四条第三、五项规定：（三）抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物；（五）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘，荒滩等荒地的土地使用权可以抵押；第三十六条第三款规定：乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押；《担保法》第五十五第第二款规定：依照本法规定以承包的荒地的土地使用权抵押的，或者以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权抵押的，在实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地集体所有和上地用途。
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定：划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。
第四十五条符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：
（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；
（二）领有国有土地使用证；
（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；
（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。
转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。
根据上述规定，抵押人依法有权处分的国有的土地使用权即出让土地使用权和通过依法转让取得的房地产可以抵押；而划拨土地使用权不能直接抵押，符合《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定必须经市、县人民政府土地管理部门批准，并在抵押登记时必须提交“土地管理部门确认的抵押宗地的土地使用权出让金额的证明”，其划拨土地使用权与地上建筑物、其他附着物所有权可以抵押；乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。但其土地在实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地集体所有和土地用途。这在进行土地使用权抵押时必须注意的。
同时，土地使用权抵押应当持土地使用权证书办理登记手续。根据《担保法》第四十四规定：办理抵押物登记，应当向登记部门提供下列文件或者其复印件：
（一）主合同和抵押合同；
（二）抵押物的所有权或者使用权证书。
《城市房地产管理法》第四十八条房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。
所以，土地使用权抵押必须具备两个基本条件：一是依法取得的国有土地使用权以及依法能够抵押的集体土地使用权；二是必须是办理了土地登记、领取土地使用权证书。
2、关于划拨土地使用权抵押的前提条件。
划拨土地使用权，是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权。也就是说，获得划拨土地的使用人，虽得到国有土地使用权，但因没有支付出让金给国家，因此其使用权的价值不能等同，应当远远小于出让土地使用权的价值。因而国家对划拨土地使用权的抵押作了相应的限制规定。
国家土地管理局〔〕国土〔籍〕字第2号《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》“三、关于土地使用权抵押登记申请”中规定：“以划拨土地使用权抵押的，提交土地管理部门确认的抵押宗地的土地使用权出让金额的证明”。也表明划拨土地使用的抵押是受限制的。
地行政管理部门依法办理抵押登记手续，即视同已经具有审批权限的土地行政管理部门批准，不必再另行办理土地使用权抵押的审批手续。”根据国土资发[2004]9号文以及法发[2004]11号司法文件的规定，自2004年1月15日起，“不以国有划拨土地使用权抵押未经批准而认定抵押无效”。
但是，同时有带来了如下几个问题：（1）、我国历来对土地、房屋等不动产的有严格的管理制度，应当说不能以办理了抵押登记手续，就与“经市、县人民政府土地管理部门批准”的规定划等号；（2）、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》属于国家行政法规，国土资源局与最高人民法院无权以行政政策文件以及司法文件来修改国家行政法规，这样的作法不符合《立法法》；（3）刊登在2004年6月25日四川省国土资源厅〖国土资源-全国土地日专刊〗上的广西壮族自治区国土资源厅陈书荣所著《解读土地使用权抵押相关问题》中，仍认为“划拨土地使用不能直接抵押”、应“符合《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定必须经市、县人民政府土地管理部门批准”，而压根没有提及国土资源部的国土资发[2004]9号文；（4）、从维护国家土地的立场出发，《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》“以划拨土地使用权抵押的，提交土地管理部门确认的抵押宗地的土地使用权出让金额的证明”这一规定表明了应当确定了出让的划拨土地使用权方可抵押。
3、法律规定不能抵押的土地所有权、使用权。
《担保法》第三十七条下列财产不得抵押：
（一）土地所有权：
（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；
（五）依法被查封、扣押、监管的财产；
（六）依法不得抵押的其他财产。
根据上述规定不能抵押的土地所有权或使用权，即便是当事人签订了抵押合同也是无效的。
4、土地使用权与地上建筑物一致的原则。
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十三条土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。
所以当地上有建筑物、其他附着物时，不可能进行单纯的土地使用权抵押或房屋产权抵押，而必须土地与地上有建筑物、其他附着物同时抵押，并按照规定分别办理土地使用权抵押登记和房产抵押登记。
由于我国目前房屋产权抵押登记与土地使用权抵押登记分别属于两个不同的行政机关，因此在事实上形成了两物权抵押登记的分离。这里所说的分离不是指登记的机关与方式造成抵押登记的分离，而专指当事人对房屋与土地两个物权作了实质性的分离抵押，而未遵守土地使用权与地上建筑物一致的基本原则。这一点，也许是抵押当事人的而实际经济活动中允许分别抵押而自然形成、经营活动需要而形成的故意；也许是两登记机关无暇顾及；但由于两登记行政机关职权范围而形成这种实际分离格局是其实质原因。
除《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》外，《城市房地产管理法》第31条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时抵押。”第47条规定：“依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。”《担保法》第36条“第三十六条以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。
以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。
乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。“明确规定了”三个同时抵押“。
《划拨土地使用权管理暂行办法》第十一条规定：“转让、抵押土地使用权，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让、抵押；转让、抵押地上建筑物、其他附着物所有权，其使用范围内的土地使用权随之转让、抵押。但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。”
2004年7月5日公布并施行的国家林业局《森林资源资产抵押登记办法（试行）》规定“第8条2款森林或林木资产抵押时，其林地使用权须同时抵押，但不得改变林地的属性和用途。”、“第14条经营国家无偿划拨森林资源资产的单位，以其经营的森林资源资产申请抵押时，应先办理相关的森林、林木出让手续。否则，抵押无效（注：第8条规定的森林资源资产包括林地使用权）。”
上述规定即是遵循了“房随地走”和“地随房走”的双向原则。
5、以共有房地产抵押时，要取得共有人同意。
根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第五十四条：按份共有人以其共有财产中享有的份额设定抵押的，抵押有效。
共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。
因此，凡涉及到共有房地产设定贷款抵押时，首先应弄清该共有房地产是按份共有还是共同共有。按份共有只能以其共有地产中享有的份额抵押，超出其份额的抵押无效。设定抵押的房地产如果是共同共有的，则必须经全体共有人同意。以全体共有人作为抵押人，抵押合同的签署必须是全体共同共有人的签章。
6、相关证明。
这是与房屋产权抵押登记一样的法定要求，抵押人是集体所有制企业的，在抵押时要提交企业职代会通过抵押的合法有效证明文件。抵押人若是三资企业或股份制企业，在抵押时要提供董事会同意抵押的证明。依法以集体土地使用权抵押的，要提交集体土地所有权人同意抵押的证明。其他类型的企业的相关证明要求如房屋产权抵押登记的要求一样。
7、土地使用权抵押前，应进行土地评估。
一是办理抵押登记的需要；二是确保抵押土地价值的准确性，贷款或者借款的全额收回。根据规定，办理土地使用权抵押登记要提供土地估价报告，而且土地估价报告提供的土地价值是贷款或借款的主要依据。所以在抵押之前，应请具有土地评估资格的评估机构予以评估，确保土地价值的准确性，确保抵押权实现时转让或者拍卖土地使用权所得价款能够还贷款或借款。
8、签订抵押合同。
土地抵押权的设定属于要式行为，因而设定土地抵押权必须订立书面的抵押合同。抵押合同的内容根据《担保法》第三十九条抵押合同应当包括以下内容：
（一）被担保的主债权种类、数额；
（二）债务人履行债务的期限；
（三）抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用。
权权属；
（四）抵押担保的范围；
（五）当事人认为需要约定的'其他事项。
抵押合同不完全具备前款规定内容的，可以补正。
抵押合同自登记之日起生效。
9、办理登记手续。
我国对土地抵押权登记实行强制登记制度，抵押权登记作为抵押合同生效的要件，当事人订立书面抵押合同后未办理登记的视为效力未定，效力未定的抵押不能对抗第三人。办理土地使用权抵押登记时，如果是地上没有建筑物或其他附着物的出让土地使用权抵押，应到国土资源管理部门进行登记；如果是地上有建筑物或其他附着物的出让土地使用权抵押，则分别到国土资源管理部门和房产管理部门登记，并办理他项权利证书。
10、关于土地抵押合法凭证。
根据〔1997〕国土〔籍〕字第2号《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》土地使用权抵押权的合法凭证是《土地他项权利证明书》，《国有土地使用证》、《集体土地所有证》和《集体土地使用证》不作为抵押权的法律凭证，抵押权人不得扣押抵押土地的土地证书。抵押权人扣押的土地证书无效，土地使用权人可以申请原土地证书作废，并办理补发新证手续。
过去很多银行、金融机构在办理抵押登记时，直接扣押抵押人的土地证书，以为这样保险，实际上存在着非常大的风险。
11、保险问题。
根据《担保法》第五十八条规定：抵押权因抵押物灭失而消灭。因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。因此土地使用权抵押办理房地产保险，可以确保抵押人的权益。
所以，土地使用权抵押特别是地上有建筑物或其他附着物，抵押权人最好办理保险手续，并在保险单上注明抵押权人为第一受益人，保险合同的期限应长于抵押协议的期限。如果被抵押的土地因特殊原因受到损害，抵押权人可以根据抵押人让与的赔偿或补偿请求权，代替抵押权人直接向第三人或保险公司请求损害赔偿或要求保险公司给付保险金。
在商品房按揭销售中，按揭银行机构往往要求购房人办理抵押物保险。对于这种抵押风险保险事项，开发商应首先在销售宣传与广告中载明。其次，对于保险方式、费率、提前付款的退保退费等相关事项应当协商一致，以免在办理购房手续过程中发生争议与不必要的讼争。
根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十五条：抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。
第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
即分两种情况，一种是已经出租的房地产抵押，这种情况租赁关系成立在先，抵押权设定在后，抵押与租赁关系互不影响，只要抵押人以书面形式将抵押事实告知承租人，原租赁合同继续有效，即所谓“买卖不破租赁”。另一种情况是房地产权利将已经抵押的房地产出租，这种情况下抵押权设定在先，租赁关系成立在后，租赁合同对受让人不具有约束力，租赁关系应随着抵押权实现而解除。
1、土地使用权与房屋产权在民法权利上是相互独立的物权：
根据我国现行的立法规定，可以用于抵押的土地使用权主要是根据出让和转让合同取得的土地使用权，以及依国家划拨方式取得的国有划拨土地使用权。作为集体所有的土地因必须先由国家征用变为国家所有权以后才能够转让，所以一般情形下，农村集体所有的土地不得用于抵押。在民法角度上，土地使用权属于用益物权。所谓用益物权，是指在他人之物上得以使用收益而设立他物权。用益物权是以物的使用价值之取得为目的的物权。该种物权的法律特征表现为：其主体不是所有人而是使用人，其客体具有永久的不可移，其权利经登记公示具有排他性。
以房产设定抵押物时，抵押人得以自己所有或有权处分的房产进行抵押。房屋产权属于民法上的所有权，即自物权。根据《民法通则》第七十一条的规定，自物权是指所有权人依法对自己所有的物享有占有、使用、收益和处分的权利。该种物权的法律特征：其主体是房屋所有人，其客体也具有不可移动性，其权利经登记公示也具有排他性。
土地使用权和房屋产权是两种不同性质的，不能相互替代的，各具价值的物权。土地和房屋作为两类不同的资源和生产资料、生活资料，决定了其抵押是两种不同的财产抵押，两者不具有同一性。
2、土地使用权和房屋产权之间的相依关系：
土地是任何房产的基础，是土地上建筑物的本质组成部分，土地使用者都是因自己所有或者使用的房屋才利用该土地。因此，房屋产权的取得，必须建立在已经依法取得土地使用权的基础上，抵押人对房屋产权或土地使用权中的一种权利的处分，往往会涉及到另一种权利的变动。
在解放前，城市房屋买卖当事人之间，签订买卖契约时，必须同时签订房产与土地两份契约，房屋买卖才成立。新中国成立后，虽然国家政策与法律法规规定，房屋与土地的权利变更，应贯彻执行的是“房随地走”和“地随房走”的总体原则，但国家并未强制推行这一原则。大概是由于土地和房屋是两类不同的资源和生产资料、生活资料的原因，我国法律规定始终未将房屋产权或土地使用权变更的实际办理手续归入一口，而始终坚持了两个互不相干的相互绝对独立的部门来主管与办理。这样的结果，不但有与“房随地走”和“地随房走”原则相悖，同时也带来了实际中，变更土地使用权而不变更房屋产权，即“两证”严重分离的现象。主管部门的规定也出现了类似的情形，1992年3月8日为贯彻实施《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，（国家土地管理局令（92）第1号《划拨土地使用权管理暂行办法》作出了“土地使用权转让，是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物转移给他人的行为。”的规定，实质上就是不执行“房随地走”和“地随房走”原则。
「问题」值得注意的是，8月5日建设部公布了《城市房地产抵押管理办法（2001修正）》部门行政规章，《办法》第四条规定“以依法取得的房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押”，该条款作出了“必须同时抵押”的规定，它表明建设部坚决贯彻“房随地走”和“地随房走”原则的态度。但十分遗憾的是，国家对其并未作为国务院行政法规出台（注：至少也应两部联合出台），由于房屋与土地使用权抵押分别登记，建设部无权、也无法要求国土资源部怎样做，而国土资源部也“有权”不理睬这部门规章，致使各行其政的状况加剧。
；第8条规定的森林资源资产包括林地使用权）。”它的公布表明我国法律贯彻与强调“房随地走”和“地随房走”原则的态度。
3、房地产权利主体出现同一主体、非同一主体、非权利主体并存的状态：
民事主体只有依法取得土地使用权，才能在土地上依法兴建房屋，取得房屋产权，土地使用权主体与房屋产权的主体应当是同一的。但是，随着我国城市住房制度的改革和大规模商品房开发，城市私有房屋的比例呈逐步上升之势，便出现了房屋产权与土地使用权的权利主体非同一状态，即出现了区分所有的情形。房屋区分所有，也称建筑物区分所有，是指数人、数人以上的更多人区分建筑物而各有其部分。表现为：
（1）、在高层商品楼房（含营业用房、写字办公房、住宅）中可能住有几十户、数百户自然人或法人，这些人都应成为房屋区分所有的主体，并各自有其相应的土地使用权。
（2）、一栋在房屋区分所有情况下，房屋所占用范围内的土地使用权则由房屋区分所有的主体按份共有，便出现了由多个共有人共同行使一个土地使用权，共有人中的一人非经其他共有人同意，无权处分共有物。
（3）、在房屋区分出售后，土地使用权仍登记在商品房开发商手中，或对于原单位宿舍以房改后，由于房改政策与国有土地未办出让手续，其原划拨土地使用权仍在单位手中。
（4）、用农民集体土地建房，包括现各地农村大力开展的农民住房改造所建的农民房，这些房屋不是建在农民的宅基地上，而是建在村上在村属于农田地中统一划出的土地上，有的地区甚至是按每人40平方米土地以“农民失地安置”为由划地自行建房，其房屋未办产权证（注：能否按现行法律规定办到房屋产权证，在政策与法律上还是个空白），土地使用权也仍在集体-村上，农民-村民不是房屋所有者，不是土地所有者，更不是土地使用权的所有者。
不同状态情形下的抵押权：（1）、在明确土地使用权和房屋产权的权利主体非同一主体时，土地使用权人和房屋产权人均可就其所享有的土地使用权或房屋设定抵押权。（2）、明确土地使用权和房屋产权的权利主体为同一主体时，应当允许抵押人仅就土地使用权或房屋产权分别向不同的债权人设定抵押权。（3）明确土地使用权和房屋产权为同一权利主体时，抵押人先就土地使用权或房屋产权设定抵押时，应就房屋或土地使用权一并办理抵押登记，否则，允许抵押人就房屋产权或土地使用权另行设定抵押。（4）、明确抵押合同并法律允许的范围内另有约定的，按照约定。
（1）、房屋产权和土地使用权的同时抵押。
房屋产权和土地使用权的同时抵押，即抵押人以其合法的房屋和该房屋占用的土地使用权结合为一个统一的房地产作为抵押物向抵押权人提供债务履行担保的行为。
（2）、房产和地产的分别抵押。
房产和地产的分别抵押，即抵押人以其合法的房屋和地产作为各自独立的财产而分别抵押给不同的抵押权人，抵押权人行使抵押权时，可将房产和地产并付拍卖，但仅就抵押物卖得的价金优先受偿。
房产和地产分别抵押的前提条件是具有承认房屋独立性的立法环境，我国法律承认房屋可以独立于土地而成为所有权的客体，因为房产和地产各自具有独立的交换价值。我国建设部于1992年3月23日房建（92）162号通知第2条中规定：“在房地产经营活动中要实行房地分别计价、综合评估。各地要遵循房地产价格形成的客观规律，分别对房屋和土地进行价格估算、综合分析，科学确定房地产价格。”
在实践中，房产和土地使用权分别依法抵押，给不同的债权人时，其效力是没有问题的。抵押人将房屋和土地使用权分别抵押给不同的债权人，并经过抵押物登记公示，具有对抗第三人的效力。只有认定两个抵押合同均为有效，才符合物权公示原则，才不会动摇抵押登记的公信力。并且，对一物两押或一物多押认定为无效亦缺乏法律依据，而是采用“设立在先，效力优先”的原则。《担保法》第五十四条规定，也承认一物多押的效力，对一物多押的情况，只要第二抵押权人及其后的抵押权人是明知的、自愿的，就不应予以限制，不应否定房屋和土地使用权两物两押的效力。
房地产权利人为同一抵押人时，抵押人只以房屋或土地使用权中的一物抵押给一个抵押权人，而抵押权人在签订合同时又未依法要求抵押人将两物同时抵押，以至于该抵押人有机会将另一物另设一个抵押，应视为前一抵押权人放弃同时抵押的权利，后一抵押权人对两物未能同时抵押亦无异议。对同一抵押人的两物两押合同进行处理时，应把两物同时拍卖，分别计算拍卖价值，分别按两个合同的约定受偿。
在房屋与土地使用权主体不同一时，两个合同各不相扰。在处理抵押物时，应将房地产同时拍卖，分别计价，分别按两个合同受偿。
需提及的是，如果房屋抵押权人先行使用抵押而将房屋连同该房屋占用土地的使用权一同拍卖，他只能就房屋卖得价金优先受偿，那么在土地使用权抵押权人行使抵押权之前，对于拍卖土地使用权所得价金的处理，应当向土地使用权抵押权人提前清偿所担保的债权或者向公证机关提存，超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
5、以划拨方式取得的土地使用权的房地产抵押。
《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》规定“以划拨方式取得的国有土地使用权，由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行地价评估，经土地管理部门确认，并批准抵押，核定出让金数额后，由抵押人和抵押权人签订抵押合同。”这一规定表明：土地使用者是无偿获得的国有土地使用权，其本身由于未支付土地出让金，因此当事人不能设置抵押，必须经“评估”、“核定出让金数额后”方可设置抵押。因此，未经过上述两程序的，抵押无效，且登记机构的办理登记行为违法。
根据《担保法》、《城市房地产管理法》的规定，设定房地产抵押的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金后，抵押权人方可优先受偿。根据房地产管理法规，作为土地使用者，转让划拨土地使用权的必须依照国家有关规定缴纳土地出让金。以房屋连同划拨方式取得的土地使用权的房地产设定抵押权时，土地使用者仅仅是在房地产上设定了担保物权，并未转让划拨土地的使用权，也无须交纳出让金。当抵押房地产被拍卖时，虽然土地使用权人是被迫的，但已经构成了转让划拨土地使用权的行为。拍卖房地产的价款中，包含了划拨土地使用权人应当缴纳的土地使用权出让金。随着房地产的拍卖，划拨土地使用权人交纳土地使用权出让金的法定义务也随之转移。抵押权人实现抵押权时，首先从拍卖抵押房地产的价款由交纳相当于土地使用权出让金的款额后，对于剩下的余款，抵押权人才可以享受优先受偿的权利。所以，设定房地产抵押时，抵押权人要详细了解抵押人提供的房地产的土地使用权取得方式。
土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋的所得，抵押权人无权优先受偿。
（1）、房地产抵押后，土地上新增的房屋不属抵押物。房地产抵押合同签订后土地上新增的房屋，一是以房屋连同房屋占用范围内土地使用权作抵押，其所占用范围的土地上新建的房屋。二是以土地使用权作抵押，该土地上新建造的房屋。房地产抵押合同签订后，并依据法定程序办理了抵押权登记，抵押权人依法取得了房地产抵押权。抵押合同签订时，是以现实存在的房地产作为抵押标的物进行抵押的，抵押合同签订后，新增的房屋，不是抵押合同确定的抵押权客体对象，不能作为抵押物。
（2）、抵押房地产拍卖时，对新增房屋的处理。虽然房地产抵押后，土地上新增的房屋不属于抵押财产，但一旦抵押房地产的土地上新增了房屋，其房屋和房屋占用范围的土地便不可分。当需要拍卖抵押房地产时，新增的房屋虽不属抵押财产，但应同抵押房地产一同拍卖，如果拍卖时将新增房屋从拍卖的抵押房地产中剥离出来，使新的房屋所有权与房屋所占用的土地使用权权利主体不一致，则这一新增的房屋权利就无法得到实现。所以法律规定，拍卖抵押房地产时，可以将土地上新增的房屋与抵押房地产一同拍卖。
（3）、新增房屋的拍卖所得，抵押权人无权优先受偿。房地产抵押合同签订并生效后，土地上新增的房屋，拍卖抵押房地产时，虽可一同拍卖，但抵押权人无权优先受偿，其前提是新增的房屋不属抵押财产，抵押权人只能对抵押房地产的拍卖所得优先受偿，无权对新增房屋的价款优先受偿。当抵押人即为债务人时，抵押权人可以用新增房屋的拍卖价款进行清偿；当抵押人为第三人时，抵押权人无权对抵押人新增房屋的价款进行清偿。
参考文献：
2、陈书荣《解读土地使用权抵押相关问题》。
对三农问题的思考论文
在数据井喷的时代背景下，大数据技术处理信息数据又快又准确，并且涉足生活中的方方面面，不受时间和空间的限制。结合现在政府最重视的“三农”问题，可以考虑利用大数据处理技术，加强“三农”建设，运用新思路、新技术去解决“三农”问题，为国家更好更快地发展提供新的契机。基于此，结合大数据处理技术以及现在国家重视的“三农”问题，提出新的建设方法，让“三农”问题在大数据的背景下得到解决。
20世纪90年代，互联网开始兴起，我国也抓住这次发展的机会，于20xx年初开始与国际接轨，逐渐加入到互联网的发展大军中。经过数十年的建设，我国也在互联网领域取得了一些进展。目前，全球范围内已经开始从互联网时代进入大数据时代。在新的时代背景下，我国更要牢牢抓住这次机遇，争取将大数据技术运用在生活的各个方面，尤其是“三农”建设。现在是实现全面小康的重要阶段，做好与“三农”相关的答卷显得尤为重要。在这个关键的时间节点，正好可以利用大数据来解决“三农”问题，实现全面小康。
顾名思义，大数据就是海量数据的意思。在互联网数据平台中，数据传输变得越来越快捷并更加方便，吸引越来越多的用户利用这些数据进行统计和计算。这些数据基本都可以共享，极大地方便了用户查阅相关的信息，从而加强了人们对于数据接收的程度。越多的数据聚集在一起，就越容易分析出其中潜在的规律，所以，越来越多的人利用这些数据计算进行与自己行业相关的分析，并提升自己的竞争力。大数据的使用在国际上得到了越来越多的认可，如《自然》《科学》等国际知名大杂志近年来也在一直报道相关方面的研究成果。
“三农”问题是我国重视的问题之一，连续几年的中央一号文件都是关于“三农”问题的，并且现在正处于全面建设小康社会的收尾阶段，“三农”问题就显得更加重要。“三农”问题主要集中在农村，属于管理困难的地区，希望利用新的思路和新的技术，能够解决“三农”发展过程中的一些问题[1]。
2.1對于农业产业的帮助。
对于“三农”建设而言，最大的基础就是“农”字。不论是农民还是农作物，这些都是构成“三农”的重要组成部分。过去农民经常靠天吃饭，收成都取决于天气的影响，这样的模式受外部因素限制太多，难以保证农民的正常生活以及收入。利用大数据统计，可以精确地对于某一区域的天气数据进行预测，如降雨量、气温、日照强度等与农作物生长息息相关的数据。通过长时间的数据对比以及预测，大数据能够帮助农民估计今后一年的气候条件，例如预测降水可能较少，那么就可以帮助农民提前做好准备，通知水库做好蓄水准备、提前储水等措施，保证农作物在生长的时候有充足的水分[2]。通过这样的干预措施，就可以保证在整年的种植工作中，帮助农民稳定农作物的产量，减少外界因素对于收成的影响，切实增加农民收入。
为了进一步利用大数据技术进行农业种植产业的开发，可以利用大数据产生的对比结果来选择该地区将来种植业的发展方向。比如，某地区长期都是种植香蕉，但根据大数据比对的结果，该地区的气候条件以及地理条件更加适合种植蜜柚。经过计算，改种蜜柚之后农民收入能够增加30%，通过这样的调整，可让农民的收益达到最大化，也让整个地区的产业发展更加合理、均衡。
2.2对于农村贸易的帮助。
十几年前，互联网贸易还未兴起，全国还是以实体经济为主。而现在，互联网贸易已经风生水起，每年线上贸易的总额在不断增长。但是，这样的贸易模式在农村等偏远地区仍有较大的发展空间[3]。农村贸易存在最大的问题就是知名度不足，销路不畅或者农产品被收购商压价，导致农民收入低，付出与收入不成正比。利用大数据技术，可以分析当地的各种农产品的价格以及销量数据，再与全国各地的相应数据进行对比，分析出哪一类农产品在哪里最好卖，在哪里价钱最高等，通过这样的分析，能够直接精准地找到利润最高的地区进行销售。同时，利用大数据的传播性与快捷性，能够很快地打出农产品的知名度，力争做到以品牌带动销量的效果。
2.3对于农村精神文明等建设的帮助。
仅在产业上对农民进行帮扶还是不够的，“三农”建设也同样关心农村文化等方面的情况。在农村精神文明等方面的建设上，以往经常采用组织活动以及文艺汇演下村等方式，没有切实地考虑到农民实际需求。利用大数据平台，可以开发相关的软件，针对农民最关心的问题，利用各种不同的形式体现出来。例如，可以在手机app上进行农业技术的宣讲教育，让农民在农闲时可以提升自己的种植技术；也可以在app上开发娱乐版块，将各种演出的视频放在软件里，让农民挑选自己喜欢的类型，丰富农民的精神生活。
虽然大数据应用在“三农”建设上有诸多好处，但在实际推广过程中还是面临着许多困难的。例如，农民对于大数据处理结果的不信任，长久以来都是种香蕉，突然让农民改种蜜柚，这对于农民而言风险太大。原来种植香蕉可能收入不高，但种了蜜柚之后也不能保证他们的收入一定增长。并且，农民的文化水平普遍较低，不能很好地操作相关app，导致实际使用效果大打折扣[4]。解决这些问题的最根本办法就是基层工作人员要细心地开导农民，并且做好相关材料以及数据的说明，用实打实的数据来说服农民，并且手把手教会农民使用相关的大数据app，这样才能从根本上解决大数据与“三农”实际结合的问题。
我国的农村面积大，涉及的人口也多，但经济发展却还是处于相对落后的状态。如何提高农民的生活水平是国家重视的问题，所以，国家在不断强调“三农”问题的重要性，也有越来越多的人投身到“三农”建设中。其中大部分人都应用大数据技术分析农村现状，然后进行规划和开发。利用大数据技术，可以很快地发现问题并且快速地解决问题。相信在不久的将来，大数据技术能够很好地解决“三农”问题，实现全面小康。
[1]尹骁，王明宇。大数据时代下三农问题新思路的探讨与分析[j]。电子商务，20xx（8）：1-2.
[2]鲁齐建，沈浩儒，曹玲玲。“互联网+城镇化建设”促进农村电商可持续发展[j]。时代金融，20xx（30）：69，79.
房地产抵押若干问题的思考的相关论文
第一条为了加强房地产抵押管理，维护房地产市场秩序，保障房地产抵押当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》，制定本办法。
第二条凡在城市规划区国有土地范围内从事房地产抵押活动的，应当遵守本办法。地上无房屋(包括建筑物、构筑物及在建工程)的国有土地使用权设定抵押的，不适用本办法。
第三条本办法所称房地产抵押，是指抵押人以其合法房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。本办法所称抵押人，是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。本办法所称抵押权人，是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。本办法所称预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
第四条以依法取得的房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押。
第五条房地产抵押，应当遵循自愿、互利、公平和诚实信用的原则。依法设定的房地产抵押，受国家法律保护。
第六条国家实行房地产抵押登记制度。
第七条国务院建设行政主管部门归口管理全国城市房地产抵押管理工作。省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内的城市房地产抵押管理工作。直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门(以下简称房地产管理部门)负责管理本行政区域内的房地产抵押管理工作。
第八条下列房地产不得设定抵押：(一)权属有争议的房地产;(二)用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产;(三)列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物;(四)已依法公告列入拆迁范围的房地产;(五)被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产;(六)依法不得抵押的其他房地产。
第九条同一房地产设定两个以上抵押权的，抵押人应当将已经设定过的抵押情况告知抵押权人。抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。房地产抵押后，该抵押房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出余额部分。
第十条以两宗以上房地产设定同一抵押权的，视为同一抵押房地产。但抵押当事人另有约定的除外。
第十一条以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。
第十二条以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。
第十三条国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的，应当符合国有资产管理的有关规定。
第十四条以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工(代表)大会通过，并报其上级主管机关备案。
第十五条以中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的房地产抵押的，必须经董事会通过，但企业章程另有规定的除外。
第十六条以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有规定的除外。
第十七条有经营期限的企业以其所有的房地产抵押的，其设定的抵押期限不应当超过该企业的经营期限。
第十八条以具有土地使用年限的房地产抵押的，其抵押期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。
第十九条以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。
第二十条预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。
第二十一条以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效。
第二十二条设定房地产抵押时，抵押房地产的价值可以由抵押当事人协商议定，也可以由房地产评估机构评估确定。法律、法规另有规定的除外。
第二十三条抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押的房地产投保，保险费由抵押人负担。抵押房地产投保的，抵押人应当将保险单移送抵押权人保管。在抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人。
第二十四条企业、事业单位法人分立或者合并后，原抵押合同继续有效。其权利和义务由变更后的法人享有和承担。抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失踪时，其房地产合法继承人或者代管人应不继续履行原抵押合同。
第二十五条房地产抵押，抵押当事人应当签订书面抵押合同。
第二十六条房地产抵押合同应当载明下列主要内容：(一)抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所;(二)主债权的种类、数额;(三)抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积以及四至等;(四)抵押房地产的价值;(五)抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任;(六)抵押期限;(七)抵押权灭失的条件;(八)违约责任：(九)争议解决方式;(十)抵押合同订立的时间与地点;(十一)双方约定的其他事项。
第二十七条以预购商品房贷款抵押的，须提交生效的预购房屋合同。
第二十八条以在建工程抵押的，抵押合同还应当载明以下内容：(一)《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》编号;(二)已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额;(三)已投入在建工程的工程款;(四)施工进度及工程竣工日期;(五)已完成的工作量和工程量。
第二十九条抵押权人要求抵押房地产保险的，以及要求在房地产抵押后限制抵押人出租、转让抵押房地产或者改变抵押房地产用途的，抵押当事人应当在抵押合同中载明。
慈善机构会计信息披露问题的思考论文
内容摘要：目前我国慈善组织呈现管理模式社会化、出资主体多元化的特点，形成了国家、集体、社会团体、个人（国内外）多渠道、多形式兴办和管理的格局，一些慈善组织经常出现善款使用效率低下、会计信息披露不完整等现象。而且目前我国各种慈善机构执行不同的会计规范，向外提供的会计信息差别很大，并且慈善机构的财务报告没有统一的格式。这将造成慈善组织之间会计信息失真的情况时有发生。
本文通过针对我国慈善组织会计信息披露存在的问题，比如慈善组织会计理论不完善、会计信息披露成本的制约、政府管制力度不够、匮乏竞争和生存意识、对信息使用者需求的忽视等方面的缺陷，本文创新性地提出了我国慈善组织会计信息披露改进的对策建议，包括建立健全相关会计理论、慈善组织完善相关的制度要求、强化政府监管职能、强化第三方审计、改进会计信息发布渠道等。
慈善机构会计信息披露问题的思考论文
现阶段我国企业普遍存在着会计信息披露的问题，会计信息披露问题涉及关联方多、影响范围广。慈善机构作为慈善组织的分支，在我国发展缓慢，正处于不成熟不完善的时期。慈善机构公信力不足，主要体现在会计信息披露的问题。会计信息失真不仅是一般企业，还包括一些上市公司；不仅存在国内企业，还存在于众多的国外公司。会计信息失真已成为会计行业的普遍性问题，彻底根治会计信息失真并非一蹴而就，需要众多合力的共同作用来实现：提高会计人员的业务素质和职业道德素质；完善会计监督体系；改进完善会计管理体制；加强法制建设，加大违法惩处力度；建立完善适应经济发展的会计理论体系。我国的慈善事业目前正处于发展不成熟各方面有待完善的阶段。慈善机构不断爆出各种负面新闻，公信力普遍呈现下降趋势，这一现象集中表现在关于慈善机构信息披露的问题上。
1.2研究意义。
目前我国慈善组织呈现管理模式社会化、出资主体多元化的特点，形成了国家、集体、社会团体、个人（国内外）多渠道、多形式兴办和管理的格局，一些慈善组织经常出现善款使用效率低下、会计信息披露不完整等现象。而且目前我国各种慈善机构执行不同的会计规范，向外提供的会计信息差别很大，并且慈善机构的财务报告没有统一的格式。这将造成慈善组织之间会计信息失真的情况时有发生。本文基于我国慈善组织会计信息披露现状、信息披露的要求和目前存在的问题，对如何提高慈善组织会计信息披露质量，提出改进的对策建议，针对我国慈善组织会计信息披露存在的问题，比如慈善组织会计理论不完善、会计信息披露成本的制约、政府管制力度不够、匮乏竞争和生存意识、对信息使用者需求的忽视等方面的缺陷，本文创新性地提出了我国慈善组织会计信息披露改进的对策建议，包括建立健全相关会计理论、慈善组织完善相关的制度要求、强化政府监管职能、强化第三方审计、改进会计信息发布渠道等。我国慈善组织与企业和政府不同，它不拥有企业的商业秘密，也不涉及国家的安全机密，完全可以充分地披露会计信息，体现透明度，并通过各种渠道向公众宣传其使命、基本道德标准及操作规程，而不必担心其他非营利组织的竞争。因为竞争的实质就是看谁能为公众服务得更好，谁能更多地得到公众的信任和支持，而会计信息的披露恰恰是获得公众理解和支持的一个必备条件。
1.3研究现状。
陈鲁林认为，会计信息披露是联系经营者、投资者和债权人关系的纽带，合理有效的对会计信息进行披露对于改善经营者与投资者之间的关系、发展和完善资本市场，实现资源配置有重要的意义。目前，会计信息披露成本逐渐成为会计信息披露质量、披露程度的一个重要的制约因素，因此从成本效益的角度对会计信息披露的成本和效益进行分析具有重要的现实意义。有效的会计信息披露成本效益的评价体系应该能够服务于企业价值最大化目标，能够帮助企业对会计信息披露数量、程度等进行合理的定位，以便在进行会计信息披露阶段为管理者提供决策依据，并能综合权衡财务上实施的可能性，应用方面的合理性和有效性，通过持续的评价进行有效反馈。
龚汝富认为，对慈善团体的规范管理,显得尤为迫切。本着扶持与监督相结合的原则,民国时期南京政府先后制定了监督慈善团体法等一系列法律、法规,对监督慈善团体以保障慈善事业健康发展起到了一定的积极作用,其中许多历史经验和教训在当代的慈善立法中也是值得参考和借鉴的。
田雪莹、吴文波、孙建军认为，在当前非营利组织绩效评估尚缺乏有效定量方法的背景下,通过对浙江宁波红十字会评价模型的建立和检验,本研究体现出以下优势:从政府、公众、第三方机构、组织内部四部门搜集信息较为全面客观;依据指标间内在联系构建绩效评价指标体系,更具适用性和科学性;运用多元回归方法,求出系数作为各级指标权重,根据系数大小和指标权重,能够让非营利组织了解到自身的优势与不足。
李晗、张立民认为，探索我国非营利组织公共危机救助活动审计制度安排及创新，对于保证利益相关者的权益，维护非营利组织公信力，引导政府管理向“小政府、大社会”的公共治理方向发展具有重要的政治意义和经济意义。本文在已有研究的基础上，运用审计免疫系统论和需求供给理论对非营利组织审计进行论证，基于中国红十字基金会抗震救灾审计的案例研究，提出非营利组织公共危机救助活动的审计理念及制度安排与创新。
与国内在非营利性组织财务管理和会计审计的内控研究有所不同的是，国外在公立非营利组织的内控方面已经进行了大量的相关研究，并形成了一整套相对完善的制度和规则。
dye,ronalda，在文中研究管理者在信息获取和信息披露要求方面的偏好，当他们的公司进行“实时”或“连续”财务报告政策。文中预测，对于大部分人，但不是全部，过程描述了他们公司的现金流量，当受到这种报告要求，管理人员将进行披露“捆绑”，也就是说，他们将一堆的信息酌情组件他们获得并披露到一个时间点，而不是获取和传播随着时间的信息披露。
dorotheagrelling,katharinaspraul：信息是问责安排中的重要因素之一。在问责过程的各个阶段，需要收集信息、处理信息、传递信息。为了获取更深入的理论见解，本文从多个理论视角探讨两个可能会妨碍问责过程中的信息交流的现象：不愿意进行信息披露和故意的信息过多。
bryanmiller，近年来，世界各地的个人募捐开始了一个戏剧性的转变，消费者响应大规模的募捐方式，导致许多直接营销方式的中断，个别捐助者的筹款计划只能提供传统的依赖。
1.4研究内容和方法。
本文的研究内容主要包括一下这三方面：
第一，我国慈善组织会计信息披露现状：（1）慈善组织会计信息披露需求；（2）我国慈善组织会计信息披露现状。
第二，我国慈善组织会计信息披露存在的问题分析；（1）慈善组织会计理论不完善；（2）会计信息披露成本的制约；（3）政府管制力度不够；（4）匮乏竞争和生存意识；（5）对信息使用者需求的忽视。
第三，我国慈善组织会计信息披露改进的对策建议：（1）建立健全相关会计理论；（2）慈善组织完善相关的制度要求；（3）强化政府监管职能；（4）强化第三方审计；（5）改进会计信息发布渠道。
本文的研究方法主要包括：理论分析法，规范分析法和实证分析法等。
慈善组织与企业、政府分别代表社会领域、经济领域与政治领域的主要组织形式,在满足多元的社会需求方面,慈善组织具有政府、企业难以替代的优势。从上个世纪90年代至今,慈善组织迅速得到发展,并且在全球范围内都展示自身独到的作用和影响力。自改革开放以来，我国慈善组织也得到了规模化的发展空间,不仅表现在数目比例的变化上，而且结构、性质等都实现了质的飞跃。尽管有较大的发展，但是我国和世界其他国家存在许多不同，我国受到历史的影响十分深远，这些因素也成为了慈善组织前进的阻滞。第一，我国慈善机构发展存在严重的资金不足难题；第二，我国公众的志愿者意识不够强烈，组织人员较难；第三，慈善组织机构还没有形成十分完善的结构模式,管理多方面都存在缺陷。诸如此类的问题限制了我国慈善机制的发展，在此基础上,需要引入新的机制,尤其是要建立有效的绩效评估体系据京报网报道，在搜狐财经频道、搜狐公益频道主办的论坛上，就“中国慈善事业的未来去向”问题，中国红十字会总会秘书长王海京指出：“慈善机构如果想要受到公众的尊重，得到社会的积极认可，必须向社会公开每一笔善款。在以往的经验过程中，在这方面存在较大的缺陷。虽然会形成一定的报表，但并没有完全的向社会公开，自主的接受公众的监督。以后在这方面我们要做的更好。”当前，关于善款的透明度问题已经不断的受到社会的重视，财政会计信息内容等的公开化成为急迫的问题。
目前情况下我国慈善组织管理呈现不断社会化、多元化的发展模式，形成了国家、集体、社会团体、个人（国内外）多渠道、多形式共同管理的局面，主要是以下几种类型：（1）公办公营，由政府投资和管理的模式。它是一种社会事业单位，而且这和我国社会主义国情分不开，是我国所特有的。（2）公办民营，由政府投资，社会组织负责经营。这是一种将管理权和经营权相隔离的方式，借助公开向社会招标的方式，确定有能力较好的、服务较高的社会服务组织实施经营。（3）民办公营，社会组织投资，受政府行政监控。（4）民办民营，社会组织既投资又实施管理经营。（5）混合模式，由国家的政府和社会组织共同承担经费和经营问题。
我国慈善组织的财政会计不存在商业性质，当前慈善机构根据自身的性质已经形成了不同的会计制度。所有制度为公有制的慈善机构，进行社会事业单位的登记处理，遵循年1月1日制定的《事业单位会计准则（试行）》。准则内容有：全国级别标准的会计制度实现统一化，必须按照此原则进行制定。具有民办性质的慈善机构，可以允许社会组织以及社会事业单位进行登记，遵循年8月18日制定出台的自年1月1日起施行的《民间慈善组织会计制度》。各类慈善组织按照不同的注册方式注册，因此形成不同的社会属性，他们管理不同的慈善范围，监控不同的信息，并且进行社会公开化的结果也就不同。这就容易造成慈善机构之间的信息的可比程度不高。在《事业单位会计准则》第十一条规定：财政会计信息首先应该遵循宏观方向的引导，必须适应财政的预算以及了解慈善事业的整体集资状况，同时善于对社会事业单位加强内部经营管理。《民间慈善组织会计制度》第八条规定：会计核算所提供的信息应当能够满足会计信息使用者（捐赠人、会员、监管者等）的需要。
会计信息的生产与披露无疑会受到会计理论的影响和限制。会计理论的发展一方面对会计主体本身的信息产生以及它的结果状况产生作用，另一方面还会对相关的规则和遵循的秩序产生影响。慈善企业是和所有企业同时起步的企业类型，但是发展的过程却远远慢于商业企业的发展过程，甚至关于它的基础理论知识也是最近才被提起的，并且慈善组织自身在法律要求以及发展状况等多方面都具有缺陷，必须进行不断的实践总结才能够求得进步。财政会计信息的不完整直接作用于慈善组织会计信息的披露状况。
对慈善组织来说，相对而言，不会引起由于信息披露而导致的法律追究以及市场竞争等的成本问题，但在进行信息的管理和处理过程中依然还是需要投入成本。具体包括了搜集资料、处理、审核以及传输过程等的成本类型，以及公众对披露信息产生怀疑作出答复的成本类型。目前慈善组织所面对着的是一个较为普及的状况是“慈善不足”(philanthropicinsufficiency)，世界各国的慈善组织都在不断的实施最有效地减少开支的方式的同时，不断地开拓出新的资金来源渠道，这样才能维持慈善事业向前的过程不被中断。因此慈善组织往往将会计信息披露当做不必要的开支进行处理，并且不断地对其实施压缩，这样一来就极其容易造成信息披露的不全面不完整。
3.3政府监控力度。
由于市场竞争机制的不断形成，并不断的扩大影响，慈善组织表现出向社会提供资金和社会服务的独特性，慈善事业是近几年才开始逐渐发展起来的行业，所能形成的社会影响力和社会效益远远比不上其他商业企业，而政府所设计的事项较多，在事项的选择上也存在偏差，因此会造成不被关注的现象存在。实践证明，政府对于信息披露的管理存在相当的局限，并且对其存在不全面的认识。由政府进行法律硬性规定实施信息披露的可能性较小，而且实践性也较弱，但始终处于调整过程。另一方面，政府对信息管制约束也受到自身成本的制约，包括组织成本和研究成本，对慈善组织的监督成本，以及由于措施不当而造成的整个非营利事业运营成本的上升.至今我国还没有相关法律对慈善组织的概念进行明确限定，面对为数众多的慈善组织信息使用者的迫切需要，我们有必要讨论慈善机构的信息披露，并从中找到合理的解救方案和政策。此文本针对信息的市场供求关系分析慈善事业信息披露的实质性问题，没有对披露形式、披露强度、披露时间、舆论监控等做出深层次的说明，而这些问题在信息披露层面上显得十分重要，这类问题还需要我们今后更多的努力进行解决。
3.4匮乏竞争和生存意识。
在我国的法律法规中，政府不仅承担慈善组织的`登记和监督功能，而且直接插手组建、管理和控制慈善组织。政府的强势使我国慈善组织的会计信息需求有自己独特的个性，政府机关几乎成为唯一关键的会计信息使用者，且过于侧重从国家宏观管理的角度来监督和控制慈善组织。另一方面，为数众多且处于快速发展趋势的民间慈善组织却长期得不到应有的重视，缺乏相应的法律法规对其进行规范。即使是1月1日开始施行的《民间慈善组织会计制度》，也把民间慈善组织定义为需依照国家法律、行政法规登记的团体。这就把那些没有法人地位的单位下属组织、社区公益性组织、农村慈善组织等排除在外，使其没有相关的会计制度得以依赖，信息使用者的信息需求更加缺乏法律的保障。我国当前实际社会生活中存在的慈善组织有许多是名不符实的，只具备非营利的特征而没有体现非政府的特点。由于它们都是依附一定的行政部门，因此通常都不会过多的注意信息接收者的特征，它们受上级领导，表现出明显的行政性质，领导者既是部门的又是非政府组织的，慈善机构在运转的过程中往往都没有创新意识，并且在实际操作中有政府的资金补助，无需担心资金不足和资金来源，无法形成强有力的市场竞争力，这样的慈善组织自然缺乏主动披露会计信息的动机。
3.5对信息接收者的忽视。
市场供应关系存在一定的规律，需求地位的不公平容易造成供应关系的混乱。前面说到慈善机构并不是产权完整的社会机构，捐赠善款的人除了进行捐赠，没有其他的参与权，慈善机构也仅仅允许捐赠者一定的监控权，虽然受益人得到了资金的分配权力，但实际过程是受慈善机构的操控的，产权问题的不明确直接影响信息的需求的具体状况。信息接收者存在不同的文化水平，他们对财政会计问题的处理存在专业的不足，形成不同的需求划分，容易造成需求动力的严重分散，减弱了信息使用者的群体影响力。这种状况下，慈善组织很容易忽视信息使用者的需求，简化组织的会计信息披露。
4.1建立健全相关会计理论。
只有构建科学、完善的绩效评估体系，才能使我国的慈善组织的组织能力、人员素质、资金运作、社会公信力等获得全方位的提升,从而促进其更好达成组织使命,充分发挥社会职能,进而推动慈善组织的健康、稳定发展。为了将我国现在的慈善组织会计适合使用的混乱状况进行改革，应当从根本上建立健全现行的相关会计理论，实现将所有制、管理形式、经营方式等多方面进行联系，建立慈善机构内部的完整意义上的会计规范，这种规范既是针对公共所有制，也适合私立模式的。让会计信息完整规范，有助于提高不同会计信息之间的比较，提升服务档次，还能够增强我国慈善组织的国际影响力，实现跨国际的链接和协调。
4.2慈善组织完善相关的制度要求。
慈善组织资金来源主要是捐赠人的捐赠，从这一点来看慈善机构就有绝对的必要将资金的去处公开化，接受捐赠人的监控，让捐赠者对投资资金的使用状况有全面的详尽的了解，同时也清楚了捐赠资金是否得到合理的运用，可能引起社会更多爱心人士的后期捐赠活动。而当前我国的实际状况是，慈善机构还没有形成十分明确的数据报表向社会公开，接触会计报表的工作人员也仅仅只是通过报表的各类费用进行简单的了解，并不能够从报表中看出慈善机构的相关活动，以及慈善机构在各项服务职能上的具体开支状况，例如：工作人员的工资以及福利政策，员工的分红和保障资金，公共活动所造成的费用支出等。由此看来，在原有的报表基础上增加职能相关费用表就显得十分有必要。该报表的主要功能是对业务进行一个补充，并且将业务划分为项目主导业务和辅助业务两种，项目主导业务主要有：基础医疗服务、社团服务、特殊灾害服务、身心健康服务、国际灾难救济等活动；辅助业务主要有：员工在慈善机构所享受的工资、福利、分红、退休基金、出差的公共活动费用、机构内部基础设施的水电费等等。通过职能表，捐赠资金的人可以进行直接的监控，机构内部员工之间也可以对机构活动有明确的把握。
4.3强化政府监管职能。
首先，为了接受政府主管部门和社会各界的监督，保证财务会计信息的真实状况以及合法化，不论慈善机构规模状况，都应该建立起注册会计师审计制度。会计师事务所是十分专业的法律机构组织，能够对慈善机构的财政报表作出判断。在英、美等国，注册会计师审计制度早已经形成，美国甚至发展起责任赔偿。其次，慈善机构的上级领导以及负责部门应该定期的对财务部会计信息报表的规范化等问题实施检查和监控管理，对于不符合规定的财政报表，要制定出相应的处罚政策。在美国地区，为了确保财政报表的合格，专门设立慈善信息局，执行管理财政信息报表的检查监督职能。
4.4强化第三方审计。
慈善组织和企业以及政府存在本质上的区别，它既没有涉及企业机密，也不威胁国家的政府情报，应该强化第三方审计，制定财政会计信息的具体信息报表，并且向社会公开化的披露所有的信息，允许社会公众进行监督和建议，公开化的方针和政策有利于表现民主，得到公众更多的支持和认可。慈善组织财政报表主要披露信息附加如下：物质资源投入所创造的相关结果；捐赠者资金投入的运用程度和去向问题；慈善组织享受的国家政策；资金的具体数额；慈善机构所作的有利于社会和生活的所有公益活动；以及对特殊灾害年间的状况的披露，例：在年汶川大地震发生之后形成的灾区内重新建设的资金补助的状况。经由慈善组织财务报告既能够全面又能够及时地对附加注释披露的信息进行披露。一旦信息被披露之后，那么将会对信息使用者在做出决策时进行影响，譬如说：捐赠者能够依照其所披露的信息做出相应的决策，以对慈善组织的融资能力造成影响。
当前，网络信息化的高速发展，使得人们对于信息的获取主要是通过互联网的方式。年11月中旬，依靠中华慈善总会主持举办的，由中华慈善网以及浙江省慈善总会承接举办的“中华慈善互联网”大会于杭州召开，由中华慈善总会主办和浙江省慈善总会以及中华慈善网共同承办的“中华慈善互联网”大会在杭州地区举行，并且有将近102家的慈善机构参与了本次大会。在会议过程中针对慈善事业的网络化发展提出建议，并一致通过了加盟中华慈善互联网救助中心的宣言。虽然当前部分的慈善机构已经建立起网络化管理，但是在关于网络的应用化问题上还存在一些局限性。本文针对这一点，提出由社会相关部门参与建立和网络化的管理，并且各个慈善机构通过借助注册方式成为会员。慈善机构的工作人员借助这个平台直接进行信息的公布，同时直接对信息的可靠性和合法性负责。在这类的网络信息平台上，同时针对信息做整理、分析、研究等相关的功能处理。同时让信息的接受者直接通过这一网络信息交流平台了解财政会计信息状况，能够考核慈善组织资金的利用状况，并且对资金的使用成效进行有效的监督，与此同时，还能够将各个慈善组织进行比较。
5结束语。
有效的会计信息披露成本效益的评价体系可以对企业价值最大化的目标提供服务，能够帮助慈善组织对信息披露的内容、数量、效果产生正确的认识，在高级领导者进行决策决定的时候信息披露直接提供有效数据，一目了然的对财政的问题作出回应和权衡，应用方面的合理性和有效性，通过持续的评价进行有效反馈。当前我国慈善组织的会计信息披露比较繁杂，不同类型的组织会计核算的依据不同，核算基础不同，信息披露的基础也不同，这就导致其所披露的会计信息不具有可比性。而国际上通行的做法是不划分国有慈善组织与民间慈善组织，并且按照经济发展的趋势来看，也没有必要划分属于国有的慈善组织(事业单位)与民间慈善组织，为两种性质相近、形式或行业特性稍有不同的慈善组织各自制定会计制度既不符合成本效益原则，也不便于信息使用者进行对比分析和决策。探索我国慈善组织公共危机救助活动审计制度安排及创新，对于保证利益相关者的权益，维护慈善组织公信力，引导政府管理向“小政府、大社会”的公共治理方向发展具有重要的政治意义和经济意义。
参考文献：
[2]王敬勇,薛丽达.会计信息披露与监管--基于演化博弈论视角分析[j].苏州科技学院学报(社会科学版),,27(5):8-12.
[3]黄捷.刍议会计信息失真的原因和对策[j].价值工程,2010,(13):55.
农民上楼文化平权问题的若干思考论文
在社会主义新农村建设的背景下，中国传统农业社会的“旧三农问题”巳逐渐被“新三农问题”所替代，特别是“农民上楼”问题已成为整个社会及学术界关注的热点问题。城市化建设使大批农民搬迁上楼.村落的瓦解使“熟人社会”变成了“生人社会”，失地失业的农民生活方式发生骤变，产生了对身份的焦虑和对“文化平权”的渴求，“人虽上了楼，思想行为却上不了楼”，农民回迁楼与商品房、保障房等多种居住业态并存，人口结构的复杂形成了差异化的生活文化需求和新的社会矛盾。本文以北京市朝阳区为调研对象，通过对该区“农民上楼”集中片区4个多月的调研走访，采取实地观察、问卷调査、访谈座谈、数据分析等方法，研究“农民上楼”地区突出存在的文化现象问题，继而提出了对“农民上楼”文化治理问题的若干思考.希望通过不断探索实践，建立农村公共文化管理组织的新模式：
城乡文化二元体制是“农民文化不平权”的总根源。
从上世纪50年代代起，中国建立起计划经济体制，以统购统销政策为起点，从经济上把农民固定在农村。以严格的户籍管理，在制度上限制人口自由流动，中国逐步形成了割裂城乡的二元社会模式，人为地将本属于一个国家的公民，刚性地划分为“农村”和“城市”两大“地埋板块结构”,户籍不同、身份不同，出生地决定了人生命运，农业粮、商品粮使中国的城乡有着不同的生活。这沖社会结构也直接反映在文化资源配置上，政府投资“重城市而轻乡村”成为惯性，几乎所有一流的文化设施、文化人才、文化资源和文化活动均集中在城市，而农村文化体系不断被边缘化，乡村文化不断衰落，进而形成了发展相对分割、组织不健全、互动机制缺乏、体系严重失衡的城乡文化二元体制。农民们上楼后虽然在生活方式上成为了“新市民”，但享受的公共文化服务还与真正的城市居民有着很多的“不平权”现象.主要表现如下：
时间分配的“不平权”：政府公共文化设施服务时间设计多是应对城市人上班族的生活习惯，对于上楼后的农民群体，全天的闲暇时间难以充分填补，也没有针对性的服务内容；反之，也有部分新建社区由于人手安排不足，其文化设施的开放时间与上班族同步，久而久之这些设施就成了留守中老年人的专属服务地点，.年轻人却鲜有光顾。
空间布局的“不平权”：在计划经济体制下，我国实行“城市优先发展政策”.城市公共文化基础设施由国家提供，农村同类设施主要靠农民自主解决，国家只给予适当补助。虽然近年来各级政府加大了对农村基础文化设施的建设，但是农村文化基础设施建设的空间布局不合理，部分文化设施或资源质量较差、新颖性不够或不合农民群众口味，难以激发起农民群众体验和利用这些文化设施的兴趣，那些表面上看起来“高大上”的设施，其功能内涵却趋于同质化，千篇一律。
文化消费的“不平权”。城乡文化消费的差异只是总体上的，忽视了农村少数高收入群体已达到甚至超过城市中低收入消费水平的情况。在城市化过渡期，无论城市还是农村都有着收入差距扩大之势。对以城市为主体的富裕型、极富裕型的消费群体，现有大众文化消费供给巳经过时，而更高层次的精品化、个性化消费供给有待开发。
过去二十年间，中国城市化疯狂推进，资源被電新分配，乡村发生了翻天覆地的变化。“农民上楼”使农民在职业和身份上转化成为了“非农农民”，一部分人成为财富传奇，另一部分人却是血泪故事，大多数乡下人在城乡间揺摆，他们对身份的变化产生焦虑，他们或许身份仍是农民却已失去了土地，他们或许已生活在城市却无法被城市所接纳。在经济生活方面，“上楼”对中老年劳动力来说意味着劳动寿命的缩短和流动性失业，而对青壮年劳动力来说影响甚微，还提供了暂时性的就业安置岗位；在失去固定经济来源的同时，农民还面临着过去低成本生活的终结，以及暂时性或永久性社会保障办理的滞后,不得不承受社会保障悬空的隐患.部分农民在突然得到巨额现金时迷失了方向，他们不再担忧基本生存问题，却又陷入了补偿款滥用的漩涡；在社会互动方面，“上楼”意味着社会关系网络的裂变和重构，村落的瓦解让原本的“熟人杜会”分崩离析，新社区的组织秩序尚未建立，居民的舁质性使这些“新市民”失去了归属感，一下子步入了“陌生人社会”。农民们与亲友面对面的互动方式逐渐减少,相互间的社会联系冷漠化、稀薄化，一些传统民风习俗也渐渐淡化。征地过程中的矛盾瓦解了村落共同体的团结，终结了群体过程在维护村民权利中的作用，造成了村民间的分化；在身份认同方面，由于职业区别、思维差异、能力素质分野以及享受社会权利的权力不平等导致了农民角色转换过程中的焦虑紧张、自我认知失调、相对剥夺感及社会认同的模糊化。
北京市朝阳区是典型的城乡结合部，此次我们选取了朝阳区作为主要调研对象，通过与朝阳区农委、区文化委等有关部门的座谈，以及重点调研走访了孙河、崔各庄、来广营、将台、金盏、东坝、常营、管庄、南磨房、王四营、十八里店等农民上楼集中片区，重点了解了有关地区农民搬迁上楼实际情况、现有人口结构组成、重点文化需求及突出反映的文化问题等。
农民上楼不仅仅是从平房到楼房这么简单，形式上实现上楼容易，但是要完成思想上，行为上的上楼需要一个过程。农民上楼的回迁房与农民工聚集的“城边村”、“城中村”及新建的高档商品房、外区县保障性住房等多沖居住业态并存，导致人口结构日益复杂，进而又演化成为差舁化的生活文化需求和新的社会矛盾。以朝阳区的常营地区为例，它原是北京市近郊区唯-的回民乡，回民占总人口数的70%,但如今常营常驻人口已甶最初的4.9万人激增至17万人，而居住人群也分为了三类：一是由原行政村拆迁上楼形成的农村社区，居住都是本乡原有人口，约1.4万人，占地区总人口不足10%;土地开发建设形成的商品房社区，居住多为城市白领，约占地区总人口的40%；核心城区人口外迁疏散形成的保障房社区，这也是该地区人口成倍増长和人户分离现象s突出的社区，占地区总人口的50%,此外还有新生代农民工等外来人复杂的人口组成导致对文化的诉求呈现出差异化、分散化、多样化的特点，但由于公共文化建设发展并未与人口发展同步.内容形式均比较单一，对居民缺少吸引力，4致文化活动参与度积极性偏低，公共文化设施从体鬚和功能规划上也无法满足百姓的多样需求，导致百姓集中反映的文化设施配套不足、功能缺乏、活动顶目贫乏等问题.像这样的情况在其他农民上楼片区也有不同程度的体现，根据调研，农村地区百姓普遍反映缺乏综合性大体量室内文化场所，设施普遍存在功能性短缺、空间分散狭小等现象。“农民上楼”带来文化服务群体迅速扩大，从过去相对固定、人数较少的.爱好者群体，扩大到急需以文化填补生活空白的广泛民众，特别是中老年群体，进而形成对文化设施需求的井喷式增长。此外，保障性住房带来大批城市新移民，区域人口急剧增长，但文化设施诖设却未能及时与之匹配。地区文化服务中心普遍存在固定人员少、临时人员多、一人多职、人员流动性大、缺乏专业性等问题。各文化服务中心从事文化工作的人员多由社区工作者或聘用人员组成，编制被其他科室占用、空编等情况比较普遍。农村文化干部专业素质尚显不足，需进一步加强对文化干部的业务培训，提高专业能力。
在“农民上楼”的诸多问题中，较为突出的是“组织匮乏”,村落的瓦解使这些失去土地的农民在上楼后精神没有了依归，无论是拆迁腾退改造过程中的地区、还是新建的农民上楼社区，均未建立起能够倾听农民/新市民诉求，为他们排解实际困难、化解矛码、疏解情绪的组织渠道。在某种程度上也促使了近年来，“农民上楼”集中地区群体上访数童呈急速上升趋势，集中反映的矛盾问题涉及拆迁腾退、资产处置、居住环境、就业增收、福利保障等方面。为了让农民上楼群体好的实现融入与转型，同时享有与城市群体均等化的公共文化服务和权益，我们进行了如下方向的思考：
应对失地农民对新社区的归属感和认同感缺失问题,重点是帮助他们重新构建对新城市社区丨洋体的认同.对此，北京市朝阳区文化馆在垡头地区率先实践的居民文化自治组织“文化居委会”做出了很好的尝试，这是一个基于公共文化民主治理的理事会组织形式，团结吸纳所在地区工人、农民、农民工、大学生等各层面社会组织人群参与社区文化建设和管理，通过议事了解公共生活领域的思想多元、利益多样的文化诉求，通过票决形成决议。居委会是团结的方式，议事是发挥民主、反映民意的途径。如由文化居委会居民票决举办的‘大碗茶故事会”活动，打破了以往“我演你看”的文艺方式，开辟了让老百姓坐在一起喝茶、聊天、讨论社区共同问题的平台，化解新居民“邻避”现象，为新城市居民创造沟通交流的机会，让陌生人走出家门逐渐融入新的社区群体，重建陌生人社会的文化秩序，让“生人”变成“熟人”，“熟人”变得更亲，这样的活动也成为了居民民主生活的延伸，更成为文化馆跨越文艺人口，参与构成当地精神生活的组成部分，成为社区开放教育的生长点。
早在清末民初时期，各地都有专为民众设立的宣讲处。试想如果能够组织成立一支专门为“农民上楼”群体设立的宣讲团，为政府与百姓建立起宣传沟通的渠道，引导农民如何完成好从农民到市民的转型，包括身份的转换、生活方式习惯的转变、上楼后遇到问题的解决方法等等，相信必能对化解“农民上楼”过程中的突出问题。朝阳区巳通过文化馆成立的“新民学校”和“流动文化馆”等特色组织项目，探索对“农民上楼”群体有针对性地进行宣讲教育工作，并积极鼓励本地农民群体现身说法、共同组织参与。同时，要加强对上楼农民的文化素质、再就业技能等培训，比如通过再就业培训调动农村劳动力组成水电.绿化、物业、保洁、保安、城管等专业队伍参与社区管理，既可解决农民就业问题，又可为社区提供服务，多渠道、多途径促进农民群体与城市化进程的融入。提高农民适应城市化发展的综合能力，搭建农民再就业平台，推动农村城市化发展。
政府应进一步鼓励民间文化机构的发展，对他们给予政策或资金扶持。传统上，我们大多更关注体制内的文化机构，而忽略了那些在基层开展得如火如荼的、由百姓自发形成的文化组织力量。比如朝阳区由农民自发成立的以家庭为单位的“农村文化大院”，在农忖文化建设、民众宣传教育等工作中发挥了积极作用，目前已有9家大院得到了扶持挂牌，还有3家正在调研，这些都集中在“农民上楼”的规划地区；再比如在金盏皮村“打工青年文化中心”，就是一个由各地外来务工人员自发成立的民间非盈利性机构，他们活跃在朝阳区，而组成的农民工来自全国各地，被朝阳区文化馆发掘并给予扶持，进入了蓬勃发展期，由他们与文化馆共同创办的品牌“打工春晚”得到了副总理刘延东的批示。他们传递了一个信号：身处社会底层的打工者、普通劳动者，作为一股新生文化力量，正在登上文化舞台。他们在舞台上表达自己的感情和意志、以文艺的方式开展与社会沟通、交流与合作，并确认和创造着带有自身特质的文化标识。这样的引导方式也同时揭示了，让他们“融入有机会、发展有希望、生活有尊严”才是公共文化介入城市新移民群体的可能性。
加强载体灵活的流动性文化服务，缓解因公共文化设施配套不足或布局不合理造成的文化真空带。应对地区百姓人口特点、集聚区域、个性化需求等及时进行地点及功能的调整a建议启动“30天文化中心”计划，依托农村郊野公园、文化广场等室外活动场地，利用集装箱搭建短期室内活动场地，以地区民众对文化的实际需求为导向，进行合理的功能设计，可兼顾图书室、展室、活动室、培训室、演艺平台等多重功能，以30天为一周期，便于轮流安置和功能调整，在此期间，充分调动朝阳区文化优势资源浓缩到农村，与地区联合开展交流、培训、调研、演艺等活动，送到农民百姓身边。此外，要进一步形成文化需求的收集反馈渠道，挖掘培育民间文化和区域特色，创新文化服务形式为满足更广泛多层次的文化诉求，积极发挥地区级的辐射带动作用，为农村地区提供高水平优质文化服务。
金融会计课程建设相关问题的思考的论文
开设管理会计实验课程是适应现代人才培养目标的需要。现代经济管理应用型人才不仅要有扎实的理论基础，同时也要较强的实践动手能力。管理会计是一门应用性较强的课程，在教学的过程中不仅仅要注重理论知识的教学，更应该加强实践教学。目前，各大高校对于管理会计的实践教学并不是特别重视，很少开设管理会计的实验课程，而且实验教学的内容设计也不是很完善，因此，高校管理会计教师应该积极探索管理会计的实验教学，设计出一整套完善的管理会计实验教学的内容，以便学生能够通过实验教学的学习，将所学的理论知识应用到实际中去。另外，将理论知识与实验教学相结合，也是提高教学效果的需要。管理会计的内容如果仅仅是通过理论知识的传授，一般比较抽象，而且学生学起来也比较枯燥乏味，很多学生在学习的过程中，觉得管理会计的内容比较细，也比较多，而且只能掌握单个的知识点，不能从整体上掌握，教学效果不太理想。如果在理论知识讲解的同时，也加强实验教学，不仅可以提高学生的兴趣，还可以让学生在实验中运用所学的知识，从整体上来把握所学的内容，既增加了感性认识，又使学生加深了对理论知识的理解，达到事半功倍的效果。
2加强管理会计实验教学的教材建设。
目前，因为高校对管理会计的实验教学不太重视，所以管理会计的实验教材相对比较少，从目前的实验教材情况来看，一是数量比较少，二是在为数不多的管理会计的实验教材中，模拟的实验项目不能成为一个体系，形成一整套的资料，更多的实验项目就像是单独列举的一个一个的例子。要加强管理会计的实验教学建设，首先必须要加强管理会计实验教学的教材建设。管理会计的实验教材必须要能够融合管理会计的理论与管理会计的方法和技能，在实验教材中，要能够通过文字和图片比较详细地介绍管理会计基本方法的应用过程及其在excel中一些应用。另外，还必须要有相应的实验系统来演示管理会计模型在excel表中运用的全过程。除此之外，还必须创建相应的管理会计模型的`模板来训练学生掌握并完成管理会计预测、决策、控制和考核等相关职能。
3加强管理会计实验教学的内容建设。
管理会计行使着预测、决策、规划、控制、考核的职能，因此在管理会计的实验教学中也应该围绕着它的基本职能来安排实验内容，具体包括了成本形态分析及变动成本法、本量力分析、短期经营决策、长期投资决策、存货决策、标准成本、全面预算等几个方面的模拟实验。相对于已有的理论课的学习，管理会计的实验课程中，在本量利分析中，可增加非线性的本量利分析，销售预测可增加多元线性回归的预测模型；存货决策中，在基本模型的基础上可对其进行扩展，增加存在数量折扣的经济订货批量模型与存货陆续入库的经济订货批量模型；在短期经营决策力中，可增加产品的组合决策模型、价格需求弹性模型等内容。另外，在进行实验教学时，由于管理会计涉及到的计算方法有时比较复杂，因此，还应该促使学生掌握excel工作表的各种功能，能将其应用于管理会计的实际工作中去，决策管理会计的实际问题，如，可以进行因素变动的假设分析、结果变动的假设分析等，同时，为以后会计人员能够建立出符合实际需要的管理会计的模型奠定基础。
4要有完善的管理会计教学模式。
4.1要构建各个实验项目。
要根据管理会计的教学目标，将教学内容设计成各个实验项目，从而在获得理论知识的同时，通过模拟的实验项目来巩固管理会计的专业技能。这种教学模式改变了传统的理论讲解的方式，更加注重的是让学生自主参加模拟项目的学习，并探究项目的各项内容，不再是单纯的接受型的学习。
4.2进行案例教学。
在管理会计的教学内容中，对于变动成本法、经营预测、经营决策、投资决策、全面预算等模块的内容，可以通过案例的方式来进行教学，通过场景展现管理会计人员可能遇到的问题，让学生通过案例的学习和自己的分析，来解决案例中的相关问题，并获取一定的技能。
4.3模拟企业管理会计岗位。
可以在实验教学过程中，模拟企业中的管理会计的岗位，建立一整套企业有关预测、决策控制、考核等有关的资料与场景，让学生分别担任相关的职位，根据所提供的资料，来行使相应的职能，在行使过程中运用管理会计的相关技能来分析实际问题，并解决问题，进而更进一步地掌握并巩固管理会计的知识与技能。管理会计作为现代会计的一个分支，其理论体系的完善以及管理会计人才的培养等都迫在眉睫，本文主要介绍了管理会计的实验课程教学的建设，主要是从实践教学的角度来进行了分析和研究，旨在提高管理会计人员的技能。当然，这只是笔者提出的一个初步设想，还有不完善的地方，有待后续更进一步研究。
慈善机构会计信息披露问题的思考论文
摘要：中国的高校会计信息披露改革，是高校会计改革的重要组成部分。这一改革开展的基础，是受到中国新《高校会计制度》的执行、大数据时代会计因素影响以及市场化高校会计理念的引进这三个方面因素影响造成的。其研究的开展，对于高校会计管理与决策的开展，有着重要的指导意义。
关键词：高校会计；会计信息披露；披露内容；披露方法。
一、引言。
在高校会计制度改革的推动下，中国的高校会计工作遇到了新的发展瓶颈与契机。高校会计管理者在时代背景下，开展了各项会计发展研究,其中高校会计信息披露研究的开展，成了会计管理研究的重要内容。研究的重点包括了影响会计信息披露的主要因素，以及披露内容与方法的转变研究。这一研究的开展，对于高校会计信息披露工作以及会计工作的整体发展，有着不可忽视的作用。
在高校会计改革过程中，会计信息披露改革开展刻不容缓。会计实践工作中，影响会计信息披露工作的实践因素包括了以下三点内容。第一，高校会计制度改革因素。[1]为了确实做好高校会计管理工作，提高高校会计管理效率与质量，1月财政部颁布执行了新的《高校会计制度》。这一制度的执行，为高校会计改革提出了新的要求与执行标准。这一制度改革对高校会计工作提出了新的管理要求，其中对会计信息新要求的提出成为了影响披露工作的重要因素。如在新会计制度中，严格要求将高校独立核算单位的相关会计信息纳入高校年度财务报表反映，就增加了会计信息披露数据内容，进而更好地提高了会计信息与报表的完整性与真实性。第二，大数据时代会计管理要求。[2]大数据时代技术的来临，对于中国各项会计工作发展都有重要的技术与理念支持作用。在大数据理念支持下，高校会计管理中的数据化内容有了极大的发展。正因如此，高校会计管理者对信息披露中的数据量与数据精度提出了新的要求。特别是对资产负债、收入支出、现金存款等各类会计数据的披露中，信息数据精度要求在大数据技术支持下得到了有效提升。与此同时，大数据挖掘技术在高校会计信息披露中的应用，对于高校、上级单位以及中国整体教育管理决策都起到了极大的数据支持作用。为此这些数据管理者，也对高校会计信息披露提出了新的要求。第三，市场经济机制变化。在高校财务改革过程中，市场化机制的引进是高校会计改革中不可避免的因素。在这一因素影响下，高校会计管理中的市场化要求有了很大提升。在会计信息披露中，这种市场化特点主要表现在信息披露内容的变化中。如资产类会计信息中，对于市场经营预测、资产升值情况等信息披露内容，都是市场化因素在会计信息中的主要展现内容。单就高校会计信息披露内容而言，市场性内容的增加对于信息管理者提出了更加严格的管理要求。
在实际的高校会计管理中，受到以上因素影响会计信息披露的转变主要集中在信息内容与方法两个方面。下面人们分别就这两点内容进行分别研究。第一，信息披露内容的转变。在高校会计改革背景下，会计信息披露内容的转变是不可避免的。在新的会计信息披露过程中，新的信息披露内容包括了以下几点。一是内容更加充实。与传统的高校会计信息相比较，其披露内容更加充实。如在资产信息中，除了需要披露资产余额与增值情况外，还应加入下一年度资产增值预期、资产贬值情况说明以及资产管理审计内容等相关性内容；同时对高校无形资产，也应进行充分的披露，全面完整地展现出高校资产的整体情况。这种更加充实的财务信息内容，也符合高校会计管理的市场原则。二是新内容的增加。传统的会计信息披露只是将一个会计管理年度内的会计数据进行展示，便于社会与上级单位监督工作的开展。但是新的会计管理模式中，会计信息披露可以为高校与管理部门相关管理决策提供数据支持。所以在新的会计信息披露内容中，管理者需要增加决策性支持性信息数据，使会计信息披露内容更加便于决策开展。如在会计信息中增加预测性内容、市场因素影响内容等，使管理者可以更好地开展决策过程。单就高校自身财务管理决策而言，经决策内容通过会计信息进行披露，对于财务审计与责任审计的开展也有着重要的支持作用。三是数据内容比例的提升。在大数据技术理念支持下，当前会计信息中的文字说明比例逐步下降，同时数据化内容比例有着很大的提升。如传统的高校会计信息中对于固定资产描述往往文字表述过多，但实际价值、增值空间等数据较为模糊。但是新的会计信息披露中，其数据性内容增加较多，极大地减少了文字表述内容。第二，信息披露方式的转变。信息披露方式是会计信息披露的主要形式，也是此次高校会计改革的重要内容。在信息披露方式的转变过程中，其主要的转变内容包括以下几点。一是单独会计信息报告的撰写。传统的高校会计信息主要是通过三张报表（资产负债、收入支出以及支出明细报表），以及相关附表进行披露，对于复杂内容简要解释即可。但是市场环境下，为了更好做好会计信息披露工作，这种传统的披露方式已经不再适应新的高校会计工作。所以新的会计信息披露方式应吸收企业会计管理方式，在单纯的会计报表模式上撰写详细的会计报告。这种会计报告内容应针对报告对象，进行调整。如对上级管理单位的报告中，应重视决策性内容的披露；而对于科研资金披露而言，其披露内容应集中在科研资金使用方面，避免资金被侵占问题的出现。二是突发临时性问题会计信息披露方式的转变。对于突发性临时财务问题，高校会计管理工作一般采用简单的会计公报形式进行披露。但是新的会计制度中，要求对这种问题必须撰写专项的会计财务报告进行说明，这种形式的转变使得高校内部与管理部门可以对突发性会计问题及时应对。
第一，美国高校会计信息披露。美国大学会计核算历史上主要运用“基金”会计方式，会计报表主要遵守一种被称为“审计模式”(aicpa模式)的披露准则。这种准则,需要依照“基金”施行信息披露,基金余额变化表、资产负债表和流动营运基金收支表包含在报表内。1993年“财务会计准则委员会”颁布了第117号规则“非营利组织的财务报表”,要点应落在净资产是非营利高校财务报表需要的,继而需要以责任产生制为根本说明用费,业务表、资产负债表和资金流量表包含在报表内。此种模式透露出以下的讯息:首先，摒弃了古老的“基金”方式会计报表为非营利高校,继而摒弃了运用多年的“基金”会计核算方法。固然,“基金”会计时至今日依然是美国大多数高校运用的核算方式,但由于颁布了117号规则,至少高校会计核算的天然方式并不是阐述“基金”会计,基本能够因环境而改动；其次，不管从方式到内涵高校会计报告都倾向于企业会计报告方式。企业报告中的“利润表、资产负债表和现金流量表”和117号规则中需要披露的“业务表、资产负债表和现金流量表”有着一致的范畴,而且，报表的规范和企业报表有相同之处。和企业资产负债表相比,高校报表缺乏全部者权益项目,而为净资产工作,并划分暂时制约性、非制约性和长久制约性。新规则没有依照基金划分,而是由学校“全局”方位表示财务情况。第二，英国高校会计信息披露。英国高等学校按照有关法律的规则,每一年的`年末都往投资人、教育行政管制部门、学生(家长)、债权人、捐赠者等有关收益者透露学校有关的科研状况、教导以及资金等层面的信息,按照讯息不同的方式和内容的不同能够分为:年度回望(annualreview)、财务报表(financialstatement)和现实与数据(factsandfigures)三个方面。学校年末的报表与另外有关的阐述是年度财务报表。通过单独注册会计师的审计,关于学校管制报表、财务报表的报告、独立审计报告、学校理事会人员、学校理事会的担责、合并损益表、会计策略、资产负债表、财务报表附注、现金合并流量表等都包含在内,对去年年度的科研、教导和社会服务层面的成功施行全盘的披露和汇总被称为年度回顾；现实与数据讯息对外暴露相关师资水平、学生状况、教育和科研、财务与资金等简易的讯息。第三，加拿大高校会计信息披露。能够变为典型的为加拿大高等学校讯息透露轨制。依照加拿大教育有关的法律表明,高等学校每一年年末都往教育行政管制部门、学生(家长)、投资人、债权人、捐赠者等有关收益者透露有关学校的科研状况、教导以及资金等层面的讯息,现实与数据(factsandfigures)财务报告(financialreport)和管制指标施行年度报告三个方面组成了学校的讯息透露,财务报告早已过单独的注册会计师审计；现实与数据讯息也运用了相对正式的方法,利用数字和图标施行充足的透露学校一年来的学生情况、财务情况、师资水平、研究状况、图书馆状况等；为了使有关利益者对现实和数据讯息的了解与运用相对便捷,利用细致指标对有关的讯息数据施行评估和分析是管制指标执行年度报告。此外,在后两方面报告中,透露讯息的内涵和细致指标比较稳定,但各高校也依照本身的状况截然不同。第四，对中国的启示。中国是以修正后的《事业单位会计制度》为依据创设的《高等学校会计制度》与《高等学校财务制度》。眼下,中国高校会计怎么适宜市场化革新的需求,能够从美国高校会计轨制变化的“一角”,获得下面的启发：其一，作为预测会计轨制革新的目的需达到多方信息运用者的需求。历史上因为中国高校皆是以公立为多,因此全局会计轨制的创设也是为了达到国家的需求,例如,现行轨制要求高校要避免国有资产流失施行预算管制等。伴随高校多道路汇集资金的进展,会有层出不穷的国家之外的主体和高校产生财务联系,他们也力需明白高校的运营状况。由此,在创设会计轨制时,务必要思考这些有关利益者的需要。眼下中国高校会计讯息还未达到公开披露,而单单为向上级管制部门报告。这让其他主体没有办法取得他们需求的讯息。讯息公开,有助于提升捐赠人、国家、赞助者甚至学生对学校的财务监督,提升学校运用资金的效率；其二，应维持财政部门为所有会计规则系统的制订机构。双轨制为美国高校会计核算的运用,政府会计规则委员会规定公立大学,财务会计准则委员会管制私立大学。这种轨制,在处理会计讯息的比较性问题有很大难度。近几年来,美国私立和公立大学的会计轨制慢慢倾向相同。实践表明,没有较多的卓越性在两套管制机构里。中国创设两套会计管制制度几乎是没有必要的。中国的国情,确认了会计管制机构客观上仅为财政部门。人们明白,针对私立和公立大学创设两套会计核算和披露方法是没有必要的。毕竟,还未有如此的需要在客观上,并且,在中国私立大学还在起步水平,在一套核算方法中,能够把这种会计差异协调过来；其三，政府和非营利组织会计规则与企业会计规则倾向相同。美国高校信息透露由基金主体转为学校主体,目的就是使较多的人明白财务报告。眼下非营利组织会计和国际上政府在很多层面租用了企业会计的方式,例如用收付实现制被权责发生制代替,支出概念被费用概念替代,编制现金流量表、资产负债表等,都力证了两种会计方法的相融性；其四，不应当运用“基金”会计核算方式。人们明白,非营利组织会计的基础特点并不是“基金会计”,它仅为特殊会计条件下的产物。除了学费和政府拨款为美国高校资金的源头外,占有较大比例的为其他方式像捐赠等。因此用基金账户划分核算,有助于表达责任的不同。中国很大部分高校资金来源于学费和财政拨款,在其他渠道汇集的资金占比很小,由此整个会计核算系统应环绕着财政拨款来定制。中国现行高校会计表明:对经营性支出依照权责发生制，通常性支出依照收付实现制。采用权责发生制的美国的高校会计,可以更精确地反映教育的“成本”是其优点,继而为获得相应的补偿铺垫基础。中国高校还未全部开放本科生的收费轨制,但培育硕士、博士和博士后的现实早已大范围采用“自费”轨制,这就说明了非常有必要地施行成本核算,运用权责发生制也是客观需要。
五、结束语。
高校会计信息披露的改革，是高校财务改革的重要组成部分，也是会计管理工作者重要研究内容。为此高校会计工作者，与相关管理部门对信息披露内容与方式转变，开展了专项实践研究，为高校会计改革的开展提供有效支持。
参考文献：
[2]冯宁.高校会计信息披露问题研究——基于新事业单位会计准则视角[d].青岛理工大学，.
对三农问题的思考论文【】
“三农”是当今我国的一个非常重要的亟待解决的问题，只有解决好“三农”问题，才能使我国经济正常发展。要解决好“三农”问题，弄清“三农”问题之间的相互关系，才能弄明白“三农”问题的关键，在解决“三农”问题的过程中，才能抓住重点，事半功倍。
“三农”是指农业、农村、农民，因为这三个名词或三种事物间都有一定的关系，或者是说它们前面都有一个“农”字，所以，人们把它合起来称为“三农”。但是，详细考虑一下，“三农”问题虽然相互之间有一定的联系，但是，又不是属于一个大问题中的三个小问题，没有办法把它们合并在一起，它们又是各自独立的。
“三农”之所以成为“三农”问题，不是说它们现在的情况非常良好，而是说它们都存在着不能不重视和不得不尽快加以解决并且如果不重视和不尽快加以解决就会导致非常严重的后果的问题。“三农”问题到底已经怎么样了？有些人用一个判断词和一个形容词和它们分别组合在一起说：农业真危险、农村真穷、农民真苦，说明“三农”问题现在的境况，说明“三农”问题的严重程度。如果这种形容是贴切的话，解决“三农”问题对我们来说，确实已经是迫在眉睫和刻不容缓的事情了。
农村为什么穷？是因为它是农村吗？是因为它是搞农业的人住的村子而穷了吗？详细分析起来，农村在农业和农民二者中，只是结果而不是原因。农村所以成为农村，是因为是农民住的村子，才叫做农村。农民所以成为农民，是因为他从事了农业生产。如果他们不从事农业生产，而是从事了商业，那他就只能是商人而不能是农民；或者他从事了工业生产，那就只能是工人，也不是农民。农村只是一个居住着什么性质的人的地方的名词，而它本身不对任何一个个人起限制作用，所以，我们不能说居住在农村的人都一定是真实地进行农业生产的农民。不但他们可以不进行农业生产，可以进行其他的工作（那样的话，他们就不是实际的农民，而是名不副实的农民，而且，还可以从农村走出去，到城市里去居住，成为城市市民。农村真穷，其实也只不过还是说农民真穷的。农民真苦，也可以说是农村真苦，但是，还是说农民苦的。再者，如果农民富起来了，农村自然也就不穷了。在事关经济的问题上，“农民”和“农村”说的是同一个问题，只不过是着眼点不同罢了。因此，“三农”问题之所以会成为“三农”问题，只不过是加了一个“农村”问题，以此概括地全面一点。但是，在实际上，却没有说出更多的问题，而只是说了两个问题，是农业问题和农民问题，而农村只不过是一个陪衬。农村问题，并非“三农”问题要说的主要问题，所以，“三农”问题就只是两个问题了，我们只用说农业问题与农民问题就可以了。
因此，上面假设第一个因果关系问题，是农村真穷导致了农民真苦、农业真危险的假设，是不存在的，农村真穷不是导致农民真苦、农业真危险的重要原因或者关键问题。
我们再来看农业。
“农业真危险”是不是农业生产本身的原因导致的昵？农业生产发展本身的因素有许多，比如土地的多少、科学技术的应用、生产工具的先进与落后，是不是有足够的就业者在进行农业生产等等其他的一些因素。但是，这四个方面是起着最关键或者最重要的作用。
说到土地，中国同其他国家比起来，不是绝对的多。但是，从改革开放以来的现实看，我国的土地可以基本供应我国人民生活和生产的需要，粮食生产基本上是安全的。1980年进行了经济体制改革之后，不但解决了人民的温饱问题，而且经常面临卖粮难的问题。只要政策得当，结构合理，在不断发展中，粮食及其他农产品的自满自足是没有困难的。
说到科学技术，自从建国以后，在农业方面，发展也非常迅速，科学技术在农业生产中一天比一天得到了更加广泛的应用，粮食亩产在不断增加。特别是在改革开放以来，种子得到了改良，化肥、农药、灭草剂等得到更加广泛的使用，粮食单产由解放初期的_、二百斤到五百斤，再由五百斤到一千斤，并且还在不断上升着。虽然，同发达国家比起来，还有一定的差距，但是，发展的速度是不慢的，并且，还在迅速发展着。可以断定，在不久的将来，赶上发达国家是没有问题的。
我们再来看农业的生产力。特别是在改革开放以后，农业生产机器在农业生产中基本上代替了人力和畜力。拖拉机、收割机、水泵等在绝大部分地区成为农业生产必不可少的工具，使生产效率大大提高。如果条件允许，一个农民驾驶着拖拉机或者收割机在一天8个小时的劳动中至少可以耕种50亩以上的土地或者收割50亩以上的庄稼。农业生产力还在飞速发展。
最后，我们来看有没有足够的劳动者在农业生产中就业。
建国以后，虽然我们准备要在极短的时间内把我国建设成一个现代化的工业强国，但是，以农业为基础是我们的基本国策。后来，一度要求全民大搞农业，农业生产有着充足的劳动力。改革开放以后，农业人口的比例有所减少，但是还是相当多，占了总人口的2/3以上。农业生产中有着足够的劳动力。我们只是看农业生产这一个方面，这不能是“农业真危险”的原因，只要科学技术和农业生产力在发展，不管在已经只需要1个人就足以种植得非常好的500亩土地上有1个劳动者，有10个劳动者还是有100个劳动者，劳动者过多只能是劳动者的劳动繁重了与轻松了的差别，但不能产生土地效益的差别。如果有土地生产效益差别的话，也是微不足道的。至于农民本身所产生的问题，只能是在分析农民问题时的事情。
通过以上分析，在当前并没有农业危险的迹象。虽然，我们在以后的分析中，会看到农民真苦导致农民没有农业生产的积极性，甚至抛荒土地，但是，这种现象不是因为在农业生产上就业的人数不足，反而是因为在农业生产上就业的人数太多了。所以，不属于我们在这里研究的重要问题，而是要放到研究“农民真苦”的时候再研究。所以，农业生产本身是不存在“农业真危险”的基本原因。
至于农业与农村、农民之间的相互影响关系是存在的。农业怎么样了，就决定了农村和农民是怎么样了，这是一个正比例关系的问题。农业生产正常发展，决定了农村和农民的景象非常正常。所以，“农业真危险导致了农村真穷、农民真苦”的推论是不能成立的。
我们再来看农民。我们先从农民本身来研究。导致农民贫穷和富裕的内在因素有哪些昵？有劳动对象也即耕地的多少与肥沃程度问题，有使用的生产力问题，有科学技术的问题，有农民的劳动生产素质问题。
我们先来看耕地问题。
在一个国家或者地区里，虽然因为荒芜和开垦能够减少和增加耕地的数量，但是，因为总土地面积有限，增加不是无限的。再加上人们对农产品的需求限制，就决定了即使能够无限量的开发，也只能是在满足需求的数量上，多余的土地就会自动退出耕地而荒芜。自从改革开放以来，因为农产品的数量剧增，产生了卖粮难的问题，在“退耕还林”之前，有一些劣等土地就退出了耕地而荒芜了。因此，耕地面积不是可以随意增加的。但是，这不影响农民的耕地多了，农民的收入就高经济就相对富裕；耕地少了，农民的收入就少经济就相对的贫困。耕地的肥沃程度也是如此。当前中国农民的耕地数量虽然因为各种不同的原因而不同，但是，在现有的农业生产力下，耕地同农民所使用的生产力比较起来，相差相当的远，因此，农民的收入虽然有着差别，但是，他们的农业生产收入同他们使用的生产力相比起来，差距非常大，只有1%-2%。所以，从整体来看，农民是非常穷的。
在农业生产力问题上，我们在上面已经有所分析。同科学技术一样，都在迅速地发展着。其实，科学技术的应用同样也是生产力的增加。生产力的增长，可以使农民在单位的耕地上和单位的劳动时间中增加效益。因而，生产力的提高，科学技术的应用，如果没有其他的原因起作用，我们就只能得出结论，农民也会富裕起来。所以，我们可以说，农民的贫穷与生产力有关，也与生产力无关。说与生产力有关，一是说在生产力的增长中，农民的生产活动发生了不小的变化，经济也有所变化；二是说生产力的增长还远远不够。说与生产力无关，是因为农民的收入同生产力的增长远远不成比例，农民没有得到应该得到的效果。
科学技术问题也是如此。但是，科学技术在另一方面也就是农民的劳动生产的素质问题。同样，从一般情况上说，农民的生产劳动素质越高，则农民收入越多、经济越富；反之，则农民收入越少、经济越穷。这只是一般情况，是说在耕地相当的情况下。在耕地太少的情况下，甚至还有可能减少农民的收入。在用人力畜力的情况下，农民有足以满足自己耕种的30余亩土地，有耕牛和简单的生产工具，农民耕种一亩地不投入任何资金可以收获粮食300斤，每斤按0.6元计，有0.6元x300斤=180元的收入。在使用拖拉机、收割机、优良种子、化肥、农药的情况下，因为农民只有3~5亩土地，没有办法用拖拉机与收割机等，只好请他人为自己耕种收割。所以，耕种一亩地需要耕种和收割费用60元，优良种子、化肥、农药等240元的情况下，可以收获800斤粮食，有0.6元x800斤=480元的毛收入。如果减去投入部分，还有480元-60元-240元=180元，和过去的人力、畜力时的情况一样。但是，由于土地太少，在过去需要投入3~5天就可以耕种好一亩土地的情况下，现在就得用30天左右。所以，实际的效益减少了，农民就更加贫穷了，不得不靠为他人打工来维持生活。
这样看来，“农民真苦”与农业的关系不大，关键的问题是农民自身的问题。
在前面，从分析中我们已经看到，如果没有什么另外的原因，生产力、科学技术、以及农民的生产劳动素质都和农民的收入或者富裕程度是正比例关系，即，它们愈提高，农民的收入就愈提高，农民就愈经济富裕。现在就只有土地问题在这几个问题中起到了左右它们的作用。虽然说，土地数量多了，农民的收入就多，就富裕，但是，土地少了，不但使农民的收入少了，富裕程度减少了，而且也降低了生产力、科学技术、以及农民的生产劳动素质的效果，因而也抑制了这几个方面的发展，所以，土地问题又可以起相反的作用，因而，土地问题就是最重要的问题。
这个问题简单地分析一下。因为土地太少，不但农民买拖拉机和收割机供自己生产不合算，而且也使拖拉机、收割机的工作效率降低了。在小块土地上耕种、收割回头多，机器空转多，行驶和操作都放慢了，特别是在地块之间的频繁移动，更是浪费时间与劳动力。在土地非常之少时，农民使用科学技术和提高自己的农业生产劳动素质都会形成收益小于投入，是不合算的。所以，土地数量问题在这里起了巨大的作用。
因此，要解决好“三农”问题，重要的是农民所能耕种的土地数量问题。
但是，我们在前面谈到土地问题时曾经说到，可以供农民耕种的土地的数量不但受到土地面积限制，而且也受到人们对农产品的需求限制。如果农民耕种的土地过多，农产品自己消费不了，而又没有足够的国际市场，不但会成为农民收入的障碍，而且，也会影响国民经济的发展。现在，美国给农业以大量的扶持和补贴，表面上是解决了就业问题，在实际上是美国经济的一个包袱。在中国，对农产品的需求基本上已经饱和，而全体农民的耕地距满足的数量相差很远。假定说我国能够满足全体农民的耕地需求，农产品过量供给将会给中国经济带来一场灾难。
那么，怎样解决这个问题昵？
其实，解决农民和土地之间的关系问题并不是只有一种办法，而是根据不同的情况要有不同的办法。如果农民和土地都没有任何限制，可以自由缩减和膨胀，那么，如果土地多了，可以增加农民洳果农民多了，可以增加土地。这是可以自由选择的。如果在既定的生产力下，需要的农民一定，土地可以自由增加，那么，就只有增加土地；反之，如果土地_定，农民少了，就只有增加农民，农民多了，就只有减少农民。土地的多少是一个相对的量。100万亩土地怎么样？是多还是少？如果面对的是一个农民，就是绝对的多洳果面对1000万农民，就是绝对的少。在中国目前情况下，在现有土地上生产的农产品基本满足了需求，所以，即使真的需要增加和能够增加土地，也不会有多大余地。如果满足现有农民生产的需求，需要增加百倍上下土地数量。这样，不管从哪一个方面来讲，都是行不通的。所以，根据现实各方面的情况，不能说是土地太少了，只能说是农民太多了。所以，农民太多才是“三农”问题的关键问题。
中国直到现在还是一个小农国家。“三十亩地一犋牛，老婆孩子热炕头”是对过去的小农生产的形象写照。新中国在建立之后，就开始建立了东方红第一拖拉机厂。以后，农业机械厂、化肥厂、农药厂等如雨后春笋般建立起来。在大集体时代，如果说拖拉机、收割机的使用还不普遍、还不配套的话，那么，在改革开放30余年后的今天，拖拉机、收割机、优良种子、化肥、农药就已经普遍使用了，中国农业基本上实现了机械化生产。
或许有人说，我国90%以上的农户还没有自己的农业机器，所以，还不能说农业生产已实现机械化，他们所据有的生产力还是非常低的。
但是，由于中国农业生产的特殊情况，我们不能根据农户占有的农业机械的比重来断定农业的生产力。因为单个农民所有的土地太少，有农业机械的农民在自己土地上的使用率非常之低，这就使有农业机械的农民把为其他农户耕作作为主要任务，因而也使没有农业机械的农户都使用农业机器耕作。因而，除去条件恶劣，不适宜使用农业机器的地区，大部分可以使用的土地都使用了。农民自己没有，就雇用他人的农业机器使用。所以，可以说，中国农业的生产力是拖拉机耕种、收割机收割、用化肥施加肥料、用农药消灭害虫的生产力。
我们只假定，一个农民，开一台收割机一天可以收割50亩庄稼，开一台拖拉机，在一天也可以耕50亩土地。在10天收割500亩庄稼之后，再用10天时间，就可以把这500土地耕一遍。那么，剩下的10天时间可以作一些其他的工作，如平整土地、扒畦播种等。其他的事情如中耕、除草、灭害虫，甚而灌溉等等，可以用2~3个月时间。这样，每季耕种护理收割就是4个月左右的时间，完成全部任务。一年两次种植，轮番作业，500亩土地，用8个月的劳动时间可以完成。
根据北方的情况，种一亩地，所需要种子在秋季种麦时要多一些，在夏季种秋时要少一些，平均每亩按25元算，两季需要50元左右。所施用的化肥每亩地每季需要一百多元，两季按250元。每季每亩使用农药，灭草齐等约为50元，两季共100元。这样，两季共需投入种子、化肥，农药等共计为50元+250元+100元=400元。我们再拿出80元予付浇地灌溉以及集体提留的开支。这样，一亩地在一年两季的耕作中共计投入480元左右。
在这样的生产力下，每亩地的收获就大大提高了。在南方，水稻高产，每亩每季可收水稻在1000斤以上。在北方，现在每亩收小麦也可达到1000斤左右。我们算的低一点，按每亩麦子收800斤计算。如果是大米，价格比较高，可以达到0.8元以上。但我们不按大米算，按北方的小麦和玉米的价格计。在有些时候，玉米每斤的价格不低于小麦的价格。我们折中算，均按每斤0.6元计，那么，每亩季可收获800斤粮食，这样，0.6元x800=480元。
这样，我们在一年的耕作中怡好投入了一季收获的粮食的价值。剩下了一季收获的粮食为整整一年耕作的纯收入，正好也是0.6元x800=480元。一个农民，一年的纯收入是480元x500=240000元=24万元。
在这样的情况下，农民能贫穷吗？
但是，我国人均土地占有量在1.5亩。在一般情况下，一个农户5口人，占有土地的总数就是1.5亩x5=7.5亩。这只是平均数。大多数地区只有一亩土地甚至只有5分土地。这样一个5口之家就只有5亩地或2.5亩土地。如果每亩收入480元，这三类不同的5口之家的总收入，依次为3600元、2400元、1200元。
农民在收割、耕种时，_季得用1个月的时间。一年耕种、收割两季，就需要用去两个月的时间。这里，7亩和5亩土地没有多大差别。因为他们自己并不实际进行收割、耕种的操作，只是在进行查看庄稼成熟与否以及购买种子、化肥、农药等方面的事情，所需要的次数是相同的。但在实际上，这种劳动完全可以不要。在种500亩土地的农民那里，都是供应商直接送去的，并且由于数量大，所以价格也低。其余就是寻找、等待、侍侯有拖拉机、收割机的农民为自己耕种收割的非耕作空忙。农民用两个月的忙碌完成了请有农机的农民为自己一年两季的耕作。
有拖拉机、收割机的农民为他干了多长时间昵？如果我们按拖拉机每小时耕种5亩土地，收割机每小时收割5亩庄稼算，那么，给有7.5亩土地的农民收割了1.5小时时间的庄稼，耕种了1.5小时时间的地，共3小时的时间，两季6小时；给有5亩土地的农民收割了1个小时时间，耕种了1个小时时间，共2个小时时间，两季4小时；给有2.5亩土地的农民收割了0.5个小时时间，耕种了0.5个小时，共1个小时间，两季2小时。收割一亩小麦和耕一亩地都需30元至35元。我们按30元计，每亩一季需付出30元+30元=60元，一年两季，就要付出60元x2=120元。这样，有7.5亩土地的农户得每年为耕种收割付出900元；有5亩土地的农户得每年为耕种收割付出600元；有2.5亩土地的农户得每年为耕种收割付出300元。
农民耕种的土地太少，所以不能用卖粮的钱来付这笔费用，只有靠打工。在一般情况下，每月除去住宿吃饭能余下300元。如果按这样算，那么，900元就需要打工3个月，600元需要2个月，300元需要1个月。这样算起来，加上耕种收割所忙碌的2个月，种7.5亩土地的农户用了2个月+3个月=5个月的劳动完成了一年两季的农业耕作任务，实际是用5个月劳动进行了6个小时的农业劳动；种5亩土地的农户用了2个月+2个月=4个月的劳动进行了一年两季的农业耕作，实际上是用4个月的劳动完成了4小时的农业劳动；而种2.5亩土地的农户则是用2个月+1个月=3个月的劳动完成了2个小时的农耕劳动。这种劳动的实际效率是非常低的。可以说，只在1%左右。种7.5亩土地的农户的劳动效率最高，收入是3600元+5个月=720元/月；种5亩土地的农户的劳动效率次之，是2400元+4个月=600元/月；而种2.5亩土地的农户的劳动效率最低，是1200元+3个月=400元/月。从平均的角度来看，农民当前的实际收入只是他们使用的生产力应该得到的收入的1%左右。如果按全年普及，月收入则更少。不足人均1.5亩土地的5口之家或者没有5口人的农民之家的收入就更加少了。这样，农民的生活就不能不贫苦。
由于农民在农业生产上的实际收入太少，不足于顺利进行农业生产和满足自己的基本生活需要，所以不能不依靠出去打工取得收入来弥补不足部分；另_方面，打工的工资虽然比起在工业、商业、服务业等就业的非农业人口要低许多倍，但是，比起进行农业生产的收入要高得多，所以，有的农民就宁愿抛荒土地也要去打工。但是，不是因为农民文化和技术的缺失（而这个方面只能是一个次要的原因)，主要原因是由于他们刚刚进入城市并且是一个在城市中没有可靠的地方立足的人，他们必须尽快找到工作才可以在城市中生活下去（虽然说只是城市需要他们作为劳动的后备补充力量才能够暂时在城市中存在，如果不是如此，他们是不能在城市中立足的),所以，他们和用人者比起来就更加不对等，再加上他们的农业生产收入太少，工资的底线要求太低，这些条件决定了他们打工收入(工资非常低下。他们虽然收入不高，还得从中付出住房费（由于他们大量涌入城市，城市的房租也飞涨了、城市暂住费(名曰办暂住证成本费或者手续费）、交通花费等等，能够剩下的就更加少了。当然，他们也可以不去打工，而是搞养殖、搞手工业、搞多种经营、搞特产种植等等。一方面，虽然在这方面种类不少，但是，比起9.3亿农民来说，就显得特别的少了。所以，竞争激烈，很难长久赢利而不亏损。在全体农民都只有3~5亩土地的情况下，就非常容易因为搞特产种植、多种经营激发粮食安全问题。另一方面，由于农民资金少，还有几亩土地必须照料，不能池有不敢的因素)专营，所以成本高、收入低。因此，虽然农民进城打工、搞养殖、搞手工业、搞多种经营、搞特产种植等在顺利的情况下，比不搞要好，但是，正是他们的这种“半抱琵琶半掩面”的不能专营的处境，使得他们的收入非常低下，他们非常贫穷。
农民有“业”吗？有。但是，他们的“业”太少了，不能满足他们劳动的需要。所以人们不把农民的劳动看作工作，看作职业，因而他们的劳动没有高低，没有区别，也没有人考虑他们的职称。因为“不”需要。农业是“业”吗？是也不是，闹不清楚。没有人把去进行农业生产看作就业，但是，还是把没有“业”可从的或者已经失去“从业”资格的人塞到农业上来，或者用以后的好工作、高收入作为筹码吸引人们暂时到农业生产中去。农民永远不会失业，尽管农业只是满足了农民1%左右的劳动需要。农业有科学吗洧。但是，是硬塞进去的，所以，它在不科学中旋转。特别是在农业中缺少了经济科学，使资金浪费了生命，难以变成生龙活虎的资本，因而也枉费了劳动，使劳动的效率非常低。农民就是在这样的几乎是冰冷的没有生气的一潭死水中拼命挣扎，争取生存的契机，越来越同现代化拉开了距离，被边缘化，成为本来不应该贫穷的贫穷人。
通过以上分析，我们认为，中国确实存在着“三农”但是，不存在什么“三农”问题。当然，如果我们细致地去考察，在“三农”中，不只是“农民”存在着贫穷问题，“农业”也存在着发展问题，或者说存在着赶上发达国家的农业现代化生产的问题；而“农村”昵，虽然贫穷可以说和“农民”的贫穷是统一的，但是，不是还存在诸如民主问题、社会和谐问题、文化教育问题、医疗卫生问题，优化环境问题等等问题吗？为什么说不存在“三农”问题昵？事实虽然如此，但是，我们认为，关于“农业”“农村”问题，是和其他许许多多方面的问题一样，不是应该提到重要地位必须下大力气作为非常重要的亟待解决问题。就象城市，难道我们不能总结出诸如城市建设、城市市民收入等等几个城市问题吗？但是，这些问题，是日常的需要解决的正常工作问题，不是国家发展的当前最为有重大影响的问题，所以，我们没有像提出“三农”问题那样提出“x城市”问题、“x文化”问题，“x工业”问题、“x服务业”问题、x等等其他问题。况且，在分析中我们也可以知道，即使“农村”“农业”真正存在了非常严重的问题，也是“农民太穷”引起的。例如医疗问题吧，如果农民的收入和市民的收入一样，那么，问题还会有那么严重吗？虽然说，我们在医疗问题上需要尽可能多给农民以帮助，但是，是解决不了根本问题的。要解决根本问题只有提高农民收入一个办法。所以，“三农”问题归结起来只是一个问题，就是“农民太穷”的问题。其实，在我们的分析中可以看到，“农民太穷”只是问题的表象，而不是问题的原因，根本的原因只是农民太多了。解决农民贫穷的办法有许多个，但是，我们的救济、反哺、免税、普惠等等只能或多或少地缓和一下农民的眼前困境，而不能从根本上解决问题。解决农民和土地之间的关系问题才是最为根本的办法。
把“三农”和“三农”问题等同起来，就含糊了事物的本来面目。使人们难以分清主次不能抓住重点，而把人们的认识约定到邪路上去。在解决问题的时候，就会用错力量，因而不是事半功倍而是事倍功半。“三农”问题的提法使人们紧紧地把农民、农村、农业结合在一起，难以使农民脱离农业、农村的约束。如果我们只是提出“农民”问题，就非常容易看到是农民的经济贫穷问题，就非常容易看到农民太多了，就会把解决农民太多的问题放在第一位，从而抓住问题的要害，把主要力量放在问题的要害上，就能事半功倍而不是事倍功半，从而加速了解决“三农”问题的进程。
提出“三农”问题是有它的历史意义的，是对“农民”问题的初步认识。在解决这个问题的过程中，我们应该对“三农”问题有一个更加深刻的认识，以更加有利于解决“三农”问题。
衍生金融工具会计确认问题的思考论文
中国航油(新加坡)股份有限公司（以下简称中航油）成立于1993年，由中央直属大型国企中国航空油料控股公司控股，总部和注册地均位于新加坡。公司成立之初经营十分困难，一度濒临破产，后在总裁陈久霖的带领下，一举扭亏为盈，从单一的进口航油采购业务逐步扩展到国际石油贸易业务，并于在新加坡交易所主板上市，成为中国首家利用海外自有资产在国外上市的中资企业。公司经营的成功为其赢来了声誉，公司被新交所评为“最具透明度的上市公司”奖，并且是唯一入选的中资公司。
底，由于中航油错误地判断了油价走势，调整了交易策略，卖出了买权并买入了卖权，导致期权盘位到期时面临亏损。为了避免亏损，中航油新加坡公司在年1月、6月和9月先后进行了三次挪盘，即买回期权以关闭原先盘位，同时出售期限更长、交易量更大的新期权。每次挪盘均成倍扩大了风险，该风险在油价上升时呈指数级数的扩大，直至公司不再有能力支付不断高涨的保证金，最终导致了破产的财务困境。应该说中航油能够在7年间实现净资产增幅800倍，到巨亏5.5亿美元，都是缘于“创新”及对衍生金融工具的使用。衍生金融工具的诞生本来是为了规避风险的保值作用，但中航油却是毁于过度的投机。
衍生金融工具是具有衍生特征的金融工具。根据美国财务会计准则委员会(fasb)的定义：“衍生金融工具是期货、远期合约、互换和期权合约以及类似性质的金融工具，如利率上限与固定利率借款承诺等”。而我国一些学者认为，衍生金融工具是指价值派生于某些标的物的价格金融工具；其中，标的项目包括债券、商品、利率、汇率和某种指数等。也就是说，衍生金融工具就是在传统的金融工具基础上衍生出来的，通过预测股价、利率、汇率等未来行情走势，采用支付少量保证金或权利金签订远期合同或互换不同金融商品等交易形式的新兴金融工具。
衍生金融工具是以风险存在为前提，并为适应风险管理的需要而产生和发展的，其交易有别于一般的金融现货交易，是以标准合约交易和保证金交易为基本特征的，其主要功能并不是交易，而是保值或投机。主要特征有六个：杠杆性，它能以极少的资金（合约保证金）控制较多的投资资金（出货或平仓时合约持有者应付的资金），来获取理财的收益；虚拟性，它在合约到期时可以履行也可以不履行；依存性，它依赖于传统的金融工具而存在，传统金融工具的价格变动最终会影响衍生金融工具；灵活性，它可以根据用户的不同需要设计出不同类型的衍生金融工具，以适应使用者的需求；表外交易，它通常不在企业资产负债表中反映；定价比较复杂，因对其风险的度量非常困难。
近几年以来，衍生工具交易**不断，1994年1月，德国mgrm集团在美国高息筹资，投资石油期货损失13亿美元，相当于集团一半资产；1994年12月，美国加州橘郡财务长雪铁龙以政府名义筹资，进行票据投资，最后亏损18亿美元，地方政府宣布破产；同年12月，美国最富庶的奥兰冶县由于从事金融衍生交易失败而亏损15亿美元，不得不宣布破产；1995年2月23日，我国上海证券交易所出现“327国债期货**”，直接导致了国债期货市场在我国的暂停。
我国十分注意衍生金融工具交易的风险意识。对于衍生金融工具交易，我国不断发布各项规章制度：国务院8月发布的《国务院关于进一步整顿和规范期货市场的通知》中规定：“取得境外期货业务许可证的企业，在境外期货市场只允许进行套期保值，不得进行投机交易。”6月，以国务院令发布的《期货交易管理暂行条例》第四条规定：“期货交易必须在期货交易所内进行。禁止不通过期货交易所的场外期货交易。”第四十八条规定：“国有企业从事期货交易，限于从事套期保值业务，期货交易总量应当与其同期现货交易量总量相适应。”月，证监会发布的《国有企业境外期货套期保值业务管理制度指导意见》第二条规定：“获得境外期货业务许可证的企业在境外期货市场只能从事套期保值交易，不得进行投机交易。”
我国自2004年3月起施行了《金融机构衍生产品交易业务管理暂行办法》，该办法实施的范围为在我国境内依法设立的银行、信托投资公司、财务公司、金融租赁公司、汽车金融公司法人，以及外国银行在中国境内的分行。目前，我国证监会共计批准中石油、中石化、中航油等27家企业可以进行衍生金融工具的交易。
农民上楼文化平权问题的若干思考论文
对于学前教育阶段幼儿而言，音乐的艺术魅力在于音乐本身的感染力，通过音乐欣赏课的开展让幼儿更好地在倾听音乐的过程加深对音乐的理解，这对于幼儿音乐经验的累积和音乐视野的开阔有着积极的指导和促进意义。除此之外，音乐欣赏课教学中还能够依据具体的音乐作品培养幼儿的记忆思维能力，在良好的倾听习惯中提升自我音乐素养与审美能力。然而，当前学前教育阶段音乐欣赏课教学往往很难从材料选择与组织方面达到提升幼儿音乐感受力的目的，音乐欣赏课的实施流程尚需完善。
一、借助聆听和欣赏途径培养幼儿的音乐感受力。
（一）适宜的选材。
学前阶段幼儿一般年龄较小，这一时期音乐欣赏课教学旨在激发幼儿对音乐的学习兴趣，因此适宜的选材就显得至关重要。教师可选择简单易懂、旋律琅琅上口的幼儿歌曲，比如《解放军进行曲》、《我是小兵》、《虫儿飞》等，这些歌曲幼儿能够理解和感受，且倾听过程中也能够随着音乐轻声附和。
（二）重视动静交替。
音乐欣赏在幼儿园中的开展不应是被动消极的过程，而应当在积极的教学氛围中更好地促进幼儿对音乐的整体感知，这是培养幼儿审美意识的关键所在。动静交替是音乐欣赏课教学需要重视的问题，幼儿天生好动，因此知识的呈现也应体现这一特征，这就需要教师在语言和教具的辅助下加之必要的动作来辅助幼儿音乐感受力的提升。
（三）突出情感培养的重要性。
学前教育音乐课程并非是纯粹的音乐知识讲授，更重要的是人的培养过程，因此我们往往将音乐作品的感受和体验视为学前教育阶段音乐欣赏课教学的核心目标，旨在更好地引导幼儿理解音乐中蕴藏的情感。作为生活和情感的一种反映，音乐在情感表达方面有着突出优势，这正是音乐感召力的体现过程。比如在欣赏《摇篮曲》时，幼儿或怀抱娃娃、或手扶摇篮，这样宁静唯美的画面是幼儿对音乐的理解和感受，这足以证明情感教育在幼儿音乐欣赏中的重要性。
二、通过儿童生活经验辅助他们对音乐的感受。
指导幼儿学会倾听声音和切实感受音乐的表现力是学前教育阶段音乐欣赏课的宗旨所在，这对于幼儿音乐欣赏能力的提升至关重要。学会倾听音乐可从倾听大自然的声音入手，比如对各种动物声音的倾听都是幼儿感性认知的重要积累过程，这对于幼儿音乐感受力的形成有着积极的促进作用。音乐欣赏课教学中可设计特定的音乐场景，在舞蹈、游戏和表演等方式的推动下更好地加深幼儿对音乐的感受。学前教育阶段幼儿已然能够从音乐作品中分辨出音乐速度与节奏的变化，因此音乐欣赏的过程可将音乐作品与幼儿生活经验相结合，在肢体动作和语言的配合下突出直观教具的教学优势，帮助幼儿在音乐作品中发现情感，并运用自我想象将画面情景表演出来。这不仅与幼儿年龄特征及心理特征相符，同时也能够在音乐欣赏过程中渗透必要的音乐情感，有利于幼儿对音乐作品的全方位感知。
三、通过想象力激发促进幼儿自主欣赏音乐能力的提升。
故事体验是幼儿在学前教育阶段最为明显的特质，这时我们可以将故事与音乐欣赏相结合来体现音乐教学本身的趣味性，与此同时对于幼儿音乐感受力的培养也有积极的促进意义。幼儿对于音乐结构和风格的理解也可借助故事的方式得到呈现，然而这一过程中需要首先加深幼儿对音乐内容的理解，并在故事情节中渗透音乐的内容。在全面理解和掌握音乐结构与风格之后，教师可针对幼儿对于音乐内容的理解进行绘画、故事或是表演的编排，通过直观形象来满足幼儿心理需求，并且在相互欣赏与学习的过程中更好地提高音乐欣赏课教学的实效性。可见，借助想象力激发来促进幼儿自主欣赏能力的提升对于幼儿综合音乐审美意识培养意义重大。
四、以多种感官辅助下提高孩子音乐整体感受力。
多种感官辅助下的音乐欣赏过程可完善幼儿对音乐作品的理解、感受与想象，在情感因素的影响下提高自我音乐认识和体验，这对于幼儿心理水平和认知能力的发展极为重要。需要注意的是，学前教育阶段幼儿的欣赏水平还相对浅显，因此音乐作品的.选择及教师的指导就显得至关重要，教师应当引导学生学会倾听和感受音乐的美感。比如在音乐欣赏课教学时若是播放一段节奏缓慢、声音低沉的音乐，幼儿的注意力很难被吸引，但若是配之以笨狗熊走路的画面并指导幼儿随着音乐一起模仿狗熊走路他们就能够很快记住音乐，并且印象深刻，这正是音乐感受力培养的重要过程。不难发现，一段描绘动物的音乐仅仅是播放很难激起幼儿的主动性，但若是配合对应的舞蹈动作，则能够起到事半功倍的效果。由此可见，多种感官配合下的音乐欣赏过程不仅是学习兴趣的有效激发，同时对于提升幼儿音乐感受力也大有裨益。
综上所述，现阶段学前教育音乐教学尤其重视音乐欣赏课教学实施，依据幼儿实际心理特点选择与之相适应的幼儿音乐作品，这对于幼儿整体音乐感受力的提升有着深远影响。然而，在具体的教学策略选择方面却还需要加以斟酌，借助有效的欣赏途径培养幼儿综合审美能力，在和谐融洽的课堂氛围中获得知识，这是当前学前教育音乐欣赏课教学亟需解决的问题之一。
基金项目：
本文为甘肃省教科所科学规划项目“高校学前教育人才培养模式研究——基于幼儿音乐艺术教育的实践反思”，项目编号：gs（2013）ghb0843。
参考文献：
[1]许蕾.音乐聆听：培养幼儿音乐能力的关键[j].学前教育研究，，（11）.
[2]陈婕.在生活中学习音乐在音乐中体味生活[j].学前课程研究，2008，（03）.
[3]徐莹莹，许卓娅.3～6岁幼儿自由律动的特点研究[j].幼儿教育：教育科学，2009，（06）.
对三农问题的思考论文【】
农业、农村和农民问题是关系国民经济发展和现代化建设的重大问题，黑龙江省作为农业大省，全国重要的商品粮生产基地之一，这一点显得尤为突出，而解决“三农”问题需要社会各方面的共同努力。金融作为现代经济的核心，在解决“三农”问题上有其独特的优势。良好的农村金融服务体系对加快农村发展、促进农业现代化、增加农民收入都具有非常重要的作用。
目前，黑龙江省的“三农”问题突出表现在：一是农民收入问题。农民收入低、增收难、城乡居民贫富差距大，导致农民的经济利益得不到有效维护，农民的平等权利得不到保障。这是“三农”问题的核心问题。二是农业产业化问题。农业发展缺乏有效的企业拉动力，缺少较强的龙头企业，现有企业自主创新能力不够。三是农村建设问题。主要是三个落后：基础设施落后、科技文化落后、乡村面貌落后。这三方面的问题实质是农业和农村内外部环境发生深刻变化的现实反映，是城乡二元结构长期积累的各种深层次矛盾的集中反映。如不尽快解决上述问题，从长期来看，不利于社会稳定，从短期来看，不利于国民经济的持续稳定发展。这将大大影响黑龙江经济的发展，阻碍人民生活水平的提高。
黑龙江省农村金融体系在解三农问题，支持农村经济发展诸方面所发挥的作用还是及其有限，还存在着许多问题：
1.黑龙江省农村信用社在推进农业产业化、发展农村经济方面发挥了主渠道作用，但农信社自身仍存在诸多问题亟待解决。
（1）目前，黑龙江省市(县)的农业银行在农村的机构网点已全面收缩，农业发展银行政策性经营业务伴随着国有粮食企业改制、粮食流通市场化已逐步萎缩，邮政储蓄不断从农村抽吸资金，已经造成了农村金融供给不足和“一社难支‘三农’”的局面。
（2）农村信用社为“三农”服务的政策性与其商业化经营模式之间存在矛盾。黑龙江省农信社的发展历史证明，在经过多次的重组和长期的行政计划管理之后，农村信用社从内容到实质都不再具备合作金融的特性，已经变为按商业银行的经营模式运作，追求利润最大化的金融组织。另一方面农信社又承担着部分政策性的支农任务，并为此而背上了沉重的包袱。农村信用社成了一个矛盾综合体，多元目标冲突。农民对农信社既没有控制权，也没有管理权和收益权，导致农信社产权关系模糊、所有者缺位、寻租现象严重，最终发展偏离了设立时的初衷。
（3）农村信用社农贷业务以粮食生产贷款为主，规模化养殖及农产品加工营销难以得到贷款，农村中小企业基本得不到贷款。目前，农村信用社贷款主要用于满足农业生产的需要，以种植业小额贷款为主“春放秋收冬不贷”，贷款方式为3—5户联保，额度一般在3000—5000元之间。养殖业贷款占农业贷款额的比重在10%～30%之间，主要用于支持当地发展禽蛋业、奶牛养殖业，最高额度在1—3万元之间，采取抵押联保方式，多为一年期。农村中小企业贷款、筹资更为困难。
2.农村消费型贷款处在起步阶段，民间借贷比较普遍。除农业扩大再生产外，农户迫切需要的住房贷款、个人消费贷款和助学贷款等分期偿付的中长期贷款，目前仍然很难从农村信用社、农业银行贷出。民间借贷（当地称“抬款”）现象比较普遍，一般由亲属、朋友担保，利息都在一分以上。
3.财政转移支付项目少，地方财政基本上为“吃饭财政”，对农业经济和农村社会发展的支持力量微弱。目前，中央与省级财政对市(县)支持主要是转移支付项目，包括粮食补贴、退耕还林补贴、人畜引水补贴等，而农田水利设施、村庄道路硬化、农村社区环境治理、农村小城镇基础设施建设等公共投入短缺、支持渠道缺乏，已严重制约了农村公共事业的发展。
总之，黑龙江省的农村金融支持作用，仅处在维持农业简单再生产的推进阶段，与广大农户、企业以市场为导向发展规模化生产的强烈需求极其不相称，由此形成了三个不衔接，即“零风险贷款”供给与风险和收益并存的农业产业化资金强劲需求不衔接，农村金融机构的“恐贷”、“惧贷”行为与农户、企业强烈的贷款作为不衔接，农村金融自身发展壮大与农业经济发展、农村社会进步的不衔接。这种由于金融供给方式不合理制约农业、农村经济发展的格局，必须要采取措施加以打破，形成新的供需衔接、优势互补、良性循环的经济增长方式。
充足到位的资金供给、高效便捷的信贷经营模式和基地企业规模带动是黑龙江省农村经济发展的关键，为此，如何进一步推进农村金融体制改革，建立适应农村经济发展要求的高效新型农村金融体系是解决黑龙江省“三农”问题的关键。构建一种以农村信用社、农业银行、农发行为主体，以其他金融组织为补充，以担保、保险企业为保障的新型农村金融体系，必将促进我省农业和农村经济的快速发展和农民收入的稳步提高。
1.明确全省各金融机构为“三农”服务的义务，理顺相互间的资金关系，形成农村资金的良性循环机制。落实各商业银行服务“三农”的义务，按其新增贷款的一定比例发放支农贷款，对投向龙头企业的贷款比照农信社贷款利率的办法实行一定幅度的浮动。进一步发挥农发行的政策性信贷支持作用，调整职能，扩大对农业、农村的服务范围，开办“三农”贷款和农村基础设施建设等信贷业务，做好农村生态环境建设，扶持贫困地区发展，农业产业化等方面的工作；农业银行要继续坚守农村阵地，按商业化原则做好农业信贷工作，转变观念，讲求效益，在农业产业结构调整中寻找机遇，创新思路，办好信贷扶贫业务，大力支持农业产业化经营、推动农村城镇化建设、支持乡镇企业和农村中小企业等等；人民银行要继续运用支农再贷款提升农信社支农后劲；农信社要结合双流农村居民非农化、农村劳动力转移等新情况，把服务“三农”作为业务经营的第一要务，把农民增收作为业务经营的根本出发点，把扶持农业产业化经营作为业务经营的主要突破口，集聚信贷资金，结合优惠政策，积极调整信贷结构，不断增加贷款投入，努力提升金融服务，实现支农社会效益与自身经济效益的“双赢”。
2.深化农村信用社体制改革，发挥农村信用社支农主力军作用。深化农村信用社体制改革，因地制宜改革农村信用社组织形式和管理方式，明晰产权关系，强化约束机制，增强服务功能，把农村信用社真正办成由农民、农村工商户和各类经济组织入股，为农民、农业和农村经济发展服务，实行自主经营、自我发展、自我约束、自担风险的社区性地方金融机构。
3.落实国家扶持政策，增强农村信用社主力军作用。政府要解决农信社的政策性亏损。建议国家对农村信用社开办保值储蓄而多付的利息给予补贴，并对农村信用社历史遗留的和因承担政府行为所形成的不良资产给予剥离。在税收政策上建议适当给予一定的扶持。调整信用社的税收政策，减征或免征农业贷款利息收入的营业税，以减轻其经营包袱，使其轻装上阵，更好地发挥支农主力军作用。地方财政应对支农贷款进行财政贴息。
4.适度放松农村金融的市场准入条件，允许农村民间金融组织合法化，重点支持农民自主参与的各种形式的合作金融，以增加农村金融的服务供给。在大部分农户和农村企业普遍缺乏担保抵押品的情况下，发展民间金融可以有效利用民间的乡土信用资源，为解决农村融资难问题服务。此外，还应探索发展农业保险、大宗农产品期货、农村存款保险机制，调整财政和金融政策等支农方式。
5.探索建立适应农民和农村需要、由自然人或企业发起的小额信贷组织。民间借贷现象普遍存在，证明切实存在民间金融市场，民间借贷有利可图。这是因为在经济发展中，一部分农户、企业先富裕起来、手中握有资金，一部分农户、企业急需发展资金，由此必然形成民间借贷。因此，应规范发展民间金融组织，着手建立贴近农民和农村需要、由自然人或企业发起的小额信贷组织，培育新型的农村金融市场竞争主体，解决农村发展资金紧张问题。
6.抓住契机，从根本上缓解农民和农村企业贷款担保问题。积极促进各级政府和财政落实预算，安排专项贷款担保基金，尽快成立农村贷款担保机构。根据农村和农业生产的特点，尝试推进动产抵押、仓单质押、权益质押等多种形式的担保方式，精简程序，增强可操作性。探索建立以信用镇、信用乡、信用村、信用企业、信用农户及信用个人为主线的农村信用资信、信用等级体系，在有效防范信贷风险的条件下，便利农民担保与受贷。其次，鼓励支持建立“会员制”、为中小企业提供融资担保服务的金融企业，采取“自愿入股、滚动发展、谁投资谁受益”的原则，改变过去单纯的“资产抵押”为“资产资金双抵押”，为股东提供股本多倍的贷款担保额度和其他经济合同的担保。
7.建立和创新农村和农业保险产品。探索建立农村和农业保险产品，开发一些费率比例低、农民又急需的养殖业、种植业、抗灾、农业运输等方面的险种，既可使其成为农业保险新的业务增长点，又可保护农民利益，促进农民增收。
对三农问题的思考论文【】
20xx年3月中共中央、国务院印发《国家新型城镇化规划（20xx-2020年）》，明确指出城镇化是现代化的必由之路，是解决农业农村农民问题的重要途径。既要让农业转移人口在城镇化落户，能在社会保障、医疗卫生、教育、文化等基本公共服务方面享受跟城市居民同等的待遇，又要改善农村人居环境和农民基本生活条件，实现城乡基本公共服务均等化，从根本上解决好“三农”问题。
新型城镇化；三农。
新型城镇化的核心从根本上来讲是人的城镇化，《国家新型城镇化规划（20xx-2020年）》提出促進三个“1亿人”农村人口向城镇转移。到20xx年，要解决约1亿进城常住的农业转移人口落户城镇、约1亿人口的城镇棚户区和城中村改造、约1亿人口在中西部地区的城镇化。20xx年末，廊坊市农业户籍人口为262.6万人，城镇户籍人口为176.7万人，户籍人口城镇化水平为40.2%，高于35.7%的全国水平。
1.1人口总量稳定增长。
20xx年末，廊坊市常住总人口约为446.84万人，城镇常住人口约229.68万人，常住人口城镇化率达51.4%，同比增加2.91万人、城镇化率提高了0.8个百分点。人口出生率为11.74‰，人口自然增长率为5.29‰，同比出生率提高了0.87个千分点、自然增长率同比增加了0.32个千分点，人口总量和增长率继续保持稳定增长的态势。城镇化率高出全省平均水平3.28个百分点，在河北省内排名连续4年居第3位，仅在石家庄和唐山之后。廊坊市10个县（市、区）间的城镇化水平提高幅度不同，广阳、三河、香河的城镇化率高于全市水平，固安、大厂、香河、大城四县增幅较快，20xx年增幅分别为1.85个百分点、1.7个百分点、1.4个百分点、1.4个百分点。
1.2农业人口增中有变。
20xx年到20xx年末，廊坊市户籍人口总量增加近20万人，农业人口增长近13万人。而户籍人口总量和城镇人口年均增长率平稳保持在1.4%和2.4%左右。农业人口年增长率波动性较大，仅20xx年廊坊市农业人口增长率就高达3.2%，20xx年廊坊市农业人口增长率则降低至0.8%以下。香河县、固安县、霸州市和安次区农业人口增长不稳定，个别时期农业人口出现负增长现象；三河市、大厂县、广阳区、文安县和大城县农业人口仍处于平稳增长态势，年均增长率保持在1%以上，大城县农业人口年均增长率保持1.5%左右。
2.1农村土地资源紧张。
我国农村人口过多、农业土地资源紧缺，在城乡二元体制下，土地规模经营难以推行，传统生产方式难以改变，我国人均耕地0.1公顷，而廊坊市人均耕地不到0.095公顷，远远达不到农业规模化经营的门槛，农业土地集聚高效化发展举步维艰。目前农村土地确权以及由此带来的升值预期，农民对土地产生绝对依赖，加之廊坊独特区位，面临疏解非首都功能外溢和房价上涨的压力，土地资源越来越呈现紧张态势。
2.2农村人口转移实施难度大。
从户籍人口看，廊坊市440万人中将近260万农业人口。达到20xx年45%的户籍城镇化率和60%的常住人口城镇化率目标，廊坊市还要从农村向城镇转移约22万农业人。但目前大量农业转移人口难以融入城市社会，市民化进程滞后。农民工受城乡分割的户籍制度影响，未能在教育、就业、医疗、养老、保障陛住房等方面享受城镇居民的基本公共服务，城镇化滞后于工业化，城乡劳动收入和生活成本存在巨大差异，农民更愿意在城市务工获得较高收益，在农村享受更低廉生活成本。随着经济快速发展，农民在城市需要付出的机会成本将越来越大，这也促成农民更愿在城市打工而不愿落户城市的现象。
3.1突出规划，改善人居环境。
根据村庄性质，对划定保留的村庄进行村庄规划编制，利用规划手段，探索农村发展动力，尽快缩小与城镇户籍居民之间的待遇差距，实现农村基本公共服务和基础设施全覆盖；对纳入市区、镇区和工业园区的村庄进行整合迁并，合理安排迁并时序，按照农村人居环境治理的阶段性规律，制定符合实际、操作性强的实施方案；对要求迁并的村庄，根据农民意愿，结合美丽乡村建设，整合农村土地资源，改善农村人居环境。
3.2探索创新，完善户籍制度。
3.3发挥优势，强化农业园区。
园区建设和农业产业发展中采取农民专业合作组织形式，集约农民原料，节约生产成本，改变“各自为战”的生产方式，切实提高农民市场竞争力和农业生产组织化程度；大力支持与超市等流通企业开展“农超对接”，指导开展产销对接活动，推进园区农副产品商品化进程；利用新颖的营销手段推广农户产品和企业品牌，让“廊坊农业园区产品”立足于京津冀；重点鼓励本地农民劳动力向农业园区转移，发挥市场作用，绑定本地农业劳动力长期处于农业园区农产品生产加工产业链条中，保证农村劳动力的就业要求，实现农民生活水平迈向新阶段。